Как оформить ТАПУ в Турции - «Зарубежная недвижимость»
Smith 15-04-2022, 08:30 633 Недвижимость / Зарубежная недвижимость
Что такое ТАПУ (TAPU) в Турции
ТАПУ или турецкий титул — это свидетельство о праве собственности на недвижимость. В Турции подписанный договор купли-продажи не является подтверждением передачи права собственности, такое право гарантирует только ТАПУ, выданное ведомством по кадастровому учёту.
Этот документ дает владельцу право распоряжаться имуществом на своё усмотрение — сдавать в аренду, продавать и обменивать недвижимость, выращивать растения или разводить скот на земельных участках.
Такой способ передачи права собственность гарантирует безвременное и безраздельное владение землей, жилыми и коммерческими объектами. В дальнейшем никто не может оспорить это право даже в суде.
Как выглядит ТАПУ в Турции — это документ с фотографией и личными данными владельца, где указана информация о недвижимости, ее площади, расположении, стоимости и о предыдущих владельцах.
Преимущества ТАПУ
Право собственности распространяется на строение и на землю. ТАПУ в Турции закрепляет право собственности на объект и земельный участок, к которому он привязан. Поэтому в свидетельстве указывается не точный адрес объекта, а кадастровый номер земельного участка, данные о его площади или площади паевой доли.
Совладельцами могут выступать до 10 человек. В список владельцев недвижимости можно вписать супругу, детей, родителей, друзей и просто знакомых без ограничения по возрасту. В документе также можно указать, какая доля земельного участка принадлежит каждому из собственников.
ТАПУ дает право на получение ВНЖ. Турецкое правительство выдает вид на жительство владельцам недвижимости с оформленным свидетельством о праве собственности. Обычно ВНЖ в Турции выдают на 1–2 года, но его можно продлевать. Супруга, родители и несовершеннолетние дети могут претендовать на получение ВНЖ вместе с собственником, на которого оформлен ТАПУ.
ТАПУ на недвижимость от 250 000 $ позволяет оформить гражданство. Если стоимость недвижимости по ТАПУ превышает 250 000 $, то его владелец может подать заявление на получение турецкого гражданства. По упрощенной программе инвестиционного гражданства за 4–6 месяцев можно стать подданным турецкой республики.
ТАПУ для юридических лиц. Турецкий титул может получить как физическое, так и юридическое лицо. Для этого юридические лица должны предоставить сертификат, подтверждающий наличие учреждения, деятельность компании и полномочия совершать сделки с недвижимостью.
Какие виды ТАПУ бывают
Свидетельства бывают двух видов:
- красный — свидетельство о владении объектом недвижимости с жилыми или коммерческими строениями: квартиры, коттеджа, частного дома или коммерческих помещений;
- синий — свидетельство о праве собственности на землю, обычно это сельскохозяйственные участки, где можно строить жилые объекты, разводить скот или выращивать сельскохозяйственные культуры.
При покупке земельного участка владелец обязан представить проект по использованию земли на утверждение в течение двух лет. Если обращение не будет подано или проект не будет реализован в согласованный срок, то право собственности может быть отозвано.
С 2021 года в Турции выдаются свидетельства нового образца с QR-кодом. Правительство Турции постепенно внедряет электронную систему оформления и регистрации ТАПУ, поэтому в новых бланках появились идентификационный номер недвижимости и QR-коды со ссылкой на информацию о недвижимости и ее владельце.
Внешний вид бланка изменился: убрали информацию о предыдущих владельцах, подробную информацию о недвижимости, добавили площади нетто и брутто и поле с информацией о собственниках и их доли недвижимости.
Новый владелец вправе выбирать, ТАПУ старого или нового образца он хочет получить.
Площадь нетто для квартиры в Турции обозначает её полезную площадь, в которую включены жилые комнаты, кухня, гостиная, ванные комнаты и места общего хозяйственного пользования (кладовые, гардеробные, прачечные). Под площадью нетто понимают общую строительную площадь, куда входят также балконы, террасы, лоджии и патио, а также площадь придомового бассейна.
Основания для получения свидетельства о праве на собственность в Турции
Основание для получения ТАПУ — подтвержденная покупка недвижимости на территории Турции. На момент подачи заявления новый владелец должен подписать договор купли-продажи, провести независимую оценку стоимости недвижимости, завершить все расчеты с продавцом и получить турецкий ИНН.
Основные правовые положения о покупки недвижимости иностранцами закреплены в 35 и 36 статьях турецкого Закона о кадастре №2644.
Процедура получения ТАПУ иностранцем
До получения свидетельства покупатель должен закрыть все вопросы с покупкой недвижимости: выбрать объект, провести независимую оценку стоимости, оформить страховку, подписать договор купли-продажи и перевести продавцу деньги.
Только после этого подается заявление на получение титула, для оформления которого покупатель и продавец должны вместе прийти в кадастровые органы и подписать документы об отсутствии претензий.
Разберем по шагам, как оформить ТАПУ в Турции.
Шаг 1: Выбрать недвижимость
Сначала покупатель подбирает недвижимость с учетом ограничений для иностранцев:
- иностранцам может принадлежать не более 10% площади района, находящегося в частной собственности (границы районов определяются государством);
- иностранец может владеть земельными участками в Турции общей площадью не более 30 га по всей стране;
- иностранцам не разрешено приобретать недвижимость на территории стратегических, военных и иных особо охраняемых зон в Турции;
- покупка недвижимости в частных охранных зонах возможна только по разрешению губернатора этого района;
- граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на побережье Черного моря.
Помимо предпочтений по регионам выбор объекта определяет бюджет покупки и цель инвестора: получение гражданства или получения дохода от аренды. Хороший выбор объектов, подходящих для участия в программе получения гражданства за инвестиции, предлагают Стамбул, Мугла и Айдын.
Арендную недвижимость с хорошей доходностью можно найти в Анталии, Алании и других курортных регионах. При этом почти во всех регионах Турции инвестор может заработать на росте стоимости недвижимости.
Обзор рынка жилья в 10 городах Турции с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Объем продаж в январе 2022
Средняя стоимость за м², $
Средняя цена объекта, $
Прирост стоимости за год в пересчете на $
Окупаемость за счёт арендного дохода (лет)
Стамбул
15 110
430
49 511
45%
16
Анкара
8 255
207
26 953
7%
17
Измир
5 486
376
47 009
10%
21
Анталия
4 295
370
45 506
43%
19
Бурса
3 734
245
31 838
14%
20
Коджаэли
2 801
226
28 256
6%
20
Мерсин
2 346
221
33 155
38%
14
Текирдаг
2 215
201
27 083
26%
17
Айдын
2 184
420
60 454
54%
32
Балыкесир
1 891
327
39 212
27%
26
Цены на начало 2022 указаны в долларах США по курсу 1 USD = 13,48 TRY. Прирост цен за год рассчитан к курсу доллара США на начало 2021 года 1 USD = 7,45 TRY.
Шаг 2: Проверка и покупка недвижимости
Подходящие по критериям выбора объекты недвижимости нужно проверить на наличия обременений: судебного ареста, залоговых обязательств, приоритетного права выкупа или права проживания.
Стоит обратить внимание и на вид приобретаемых прав на недвижимость. На основании права Kat irtifakı заключаются сделки со строящимися объектами, для них фиксируется площадь и план по проекту. Итоговая фактическая площадь может отличаться. По окончании стройки проводится государственная экспертиза, по итогам которой выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию. На готовую квартиру можно оформлять Kat mülkiyeti - право собственности на отдельный объект недвижимости.
Иногда покупателям предлагают квартиры в недавно построенном доме с Kat irtifakı. Это может означать, что были допущены отклонения от проекта и объект пока не получил разрешение на эксплуатацию от муниципалитета. Даже если расхождения с проектом незначительны, оформление права собственности на такой объект может затянуться, поскольку застройщик должен сперва устранить замечания по госэкспертизе.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед сделкой мы рекомендуем проверять проектную документацию и все виды обременений. Помочь в этом может местный юрист, который направит запросы об объекте недвижимости в компетентные органы. Найти надёжного юриста можно с помощью Транио — мы много лет работаем на турецком рынке с проверенными партнёрами.
Если все документы в порядке и покупателя все устраивает, он открывает счет в турецком банке, подписывает договор-купли продажи, оплачивает покупку и получает турецкий ИНН.
Шаг 3: Провести оценку стоимости недвижимости
Для получения ТАПУ в Турции требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, которую проводят по международным стандартам. Эта процедура призвана защитить интересы инвесторов, которые смогут узнать реальную стоимость недвижимости и не стать жертвой мошенников.
В свидетельстве ТАПУ разрешено указывать стоимость недвижимости по итогам оценки, даже если фактическая цена сделки была выше. Это может быть выгодно для собственника, ведь налоги и сборы за оформление свидетельства ТАПУ начисляются от оценочной стоимости.
В Стамбуле реальная цена квартир и оценка недвижимости почти полностью совпадает. В Алании и Анталии в большинстве случаев в ТАПУ указывают оценочную стоимость, которая на 40–50% ниже фактической цены покупки.
Если инвестор планирует подать заявку на гражданство Турции за инвестиции без заметного превышения лимита, ему нужно искать объекты в тех регионах, где оценочная стоимость близка к реальной рыночной цене.
— Emirhan Kırkıncıoğlu, эксперт по турецкой недвижимости
За оценкой недвижимости необходимо обращаться к сертифицированную эксперту. Его услуги стоят около 200 евро, эксперт готовит заключение в течение 2–3 дней. Транио сотрудничает с компетентными экспертами и может гарантировать выполнение оценки в срок.
Шаг 4: Застраховать недвижимость
Для получения ТАПУ на землю с постройками требуется полис обязательного страхования от ущерба после землетрясения и прочих стихийных действий — DASK. Стоимость зависит от многих параметров: площади недвижимости, территории расположения, сейсмической активности и так далее. Например, страховка для объекта площадью в 100 м² в Стамбуле будет стоить около 18 евро в год, в Алании, где сейсмическая активность ниже — около 7 евро.
Шаг 5: Подать заявление на получение ТАПУ
Для оформления ТАПУ в Турции россиянам нужно подготовить следующие документы:
- загранпаспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через полгода с момента подачи заявки;
- 2 фотографии размером 3х4;
- турецкий ИНН;
- сведения о счете в турецком банке;
- отчет об оценке недвижимости;
- страховка (на земельный участок с постройками);
- доверенность на законного представителя, если владелец не может присутствовать лично.
Оформить документы на получение свидетельства можно лично или через доверенное лицо в Управлении реестра недвижимости Турции. После принятия документов от Управления придет смс-сообщение с назначенной датой визита для подписания свидетельства.
Шаг 6: Оплатить пошлины и налоги
После принятия документов владельцу нужно оплатить налог, который составляет 4% от кадастровой стоимости недвижимости.
Также требуется оплата госпошлины за оформление документов и услуги государственного переводчика — около 200 евро.
Сбор за оборотный фонд — зависит от регионального коэффициента, в Анталии, например, 100 евро.
После этого кадастровое управление начнет оформлять документы и по готовности пришлет смс-оповещение с назначенной датой выдачи ТАПУ.
Шаг 7: Подписать документы на получение
В назначенный день покупатель и продавец, или их доверенные лица, приходят в кадастровое управление по месту расположения недвижимости. Если кто-то из участников сделки не говорит по-турецки, то на встрече должен присутствовать государственный переводчик.
На встрече покупатель и продавец сообщают об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. Покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает турецкий титул.
Через несколько дней ТАПУ будет готов и новый владелец может забрать его себе. В среднем все оформление свидетельства занимает 3–7 дней.
Итоговая стоимость получения ТАПУ
Расходы на получение ТАПУ в Турции складываются из нескольких составляющих:
- налог на недвижимость — 4% от стоимости в свидетельстве;
- госпошлина за оформление документов и услуги государственного переводчика на сделке — около 200 евро;
- сбор за оборотный фонд — зависит от регионального коэффициента, в Анталии около 100 евро.
Как заполняется ТАПУ
ТАПУ нового образца состоит из четырех частей:
- часть 1 — информация о локации и адресе;
- часть 2 — информация о недвижимости;
- часть 3 — информация о владельце;
- часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции.
Часть 1 — информация о локации и адресе:
- İli — провинция / регион;
- İlçe — округ;
- Mahallesi / Köy — район, поселение;
- Ada No и Parsel No — координаты участка;
- Yüz Ölçümü — площадь земли;
- Niteliği — тип недвижимости (характеристики);
- Fotoğraf — фото владельца.
Часть 2 — информация о недвижимости:
- Niteliği — тип недвижимости;
- Blok No - Çiriş - Kat No — номер блока, подъезд и этаж;
- Arsa Payi — доля собственника;
- Bağımsız Bulüm No — номер апартаментов;
- Proje m² — квадратные метры проекта;
- Cilt / Sayfa No — номер страницы и записи.
Часть 3 — информация о владельце:
- Adı Soyadu / Baba Adı — имя (имена) владельца;
- Hissesi — доля в собственности.
Часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции:
- Taşınmaz Tipi / No — тип недвижимости и номер;
- Konum Bilgisi — информация о местонахождении;
- Edinme Neder — форма собственности (покупка, наследство или дарение);
- Tescil Tarihi / Yevmiye No — дата и номер регистрации;
- işlem Bedeli — стоимость недвижимости.
Популярные вопросы по ТАПУ в Турции
Сколько стоит ТАПУ в Турции?
Стоимость зависит от цены на недвижимость — 4% от стоимости объекта и около 620 евро на сопутствующие расходы: оценку недвижимости, госпошлины, оплату услуг переводчика, сбор за оборотный фонд и страховку недвижимости.
Какие документы для оформления ТАПУ нужны?
- загранпаспорт, срок действия которого длится как минимум полгода;
- 2 фотографии размером 3х4;
- турецкий ИНН;
- сведения о счете в турецком банке;
- отчет об оценке недвижимости;
- страховка, если есть строение;
- доверенность, если владелец не может присутствовать лично.
Что проверяют при оформлении ТАПУ?
- Рыночную стоимость недвижимости.
- Наличие подписанного и оплаченного договора купли-продажи.
- Страховку недвижимости, если есть строения.
- ИНН покупателя и продавца.
- Оплату госпошлины и налогов.
Как удостовериться в подлинности ТАПУ?
ТАПУ может выдавать только государственный орган и через нотариуса по запросу в государственные органы можно получить подтверждение оригинальности документа. В новом образце документа есть QR-код, в котором ссылка ведет на государственный сайт с информацией о недвижимости.
Кто может быть вписан в ТАПУ?
Можно вписать любого человека и указать долю недвижимости, которая будет принадлежать каждому из совладельцев. Нет ограничений по родству или возрасту участников. Ограничение числа сособственников — не более 10.