Недвижимость в Дубае: от перевода денег до сдачи в аренду. Что нужно знать - «Зарубежная недвижимость»

Дубай в этом году для россиян стал привлекателен не только как деловой центр и место отдыха, но и как неполитизированная юрисдикция. Российские инвесторы стали более активными на рынке дубайской недвижимости. Покупка апартаментов в Эмиратах на определенную сумму дает собственнику статус резидента, а это в свою очередь позволяет вести международную финансовую деятельность, что особенно важно в нынешних обстоятельствах. Партнер Metropolitan Group Евгений Рацкевич в интервью BFM.ru рассказал обо всех нюансах инвестирования в дубайскую недвижимость — от минимальной стоимости до способов перевода денег из России за рубеж.

Недвижимость в Дубае сейчас является одной из наиболее привлекательных для вложений, для покупки, может быть, даже для жизни. Начнем с простых вопросов. Давайте определимся по цене. Начиная с какой цены и заканчивая какой ценой, какие опции по цене рынок предлагает?

Евгений Рацкевич: Существует заблуждение, что Дубай — это все ультрадорого, премиум-сегмент и так далее. Это заблуждение. Рынок предлагает опции, начиная с 270-300 тысяч долларов и более. Естественно, сегменты отличаются географически — какие-то районы дешевле, какие-то дороже. Средний чек в Дубае — порядка 500 тысяч долларов.

Скажите, а 500 тысяч долларов — это сколько комнат, сколько метров? Чтобы понимали, сравнивали с Москвой, с другими городами.

Евгений Рацкевич: Это будет, скорее всего, небольшая квартира с одной спальней порядка 60-70 квадратных метров в приличном районе.

Я замечу, это просто, видимо, особенность дубайской недвижимости, потому что по московским меркам это двушка или трешка.

Евгений Рацкевич: Здесь так исторически сложилось — площади достаточно большие считаются не слишком большими. Хороший размер квартиры с одной спальней в районе 100 квадратных метров.

Значит, 500 тысяч — это порог входа, который доступен не только очень богатым людям, но и по московским меркам высшему среднему классу. Но давайте пойдем дальше, это низшая ступень. А какие цены в более высоком сегменте и как они коррелируются с другими известными мировыми центрами?

Евгений Рацкевич: Это самая интересная часть. Это тот сегмент, в котором преимущественно работает наша компания, мы работаем в сегменте 1 млн долларов и выше. Цена элитной недвижимости в Эмиратах будет варьироваться от 12 тысяч до 15 тысяч долларов за квадратный метр. Но существует так называемый тяжелый люкс — и по 25 тысяч, и по 30 тысяч долларов за квадратный метр. Такого пока немного, это единичные, точечные пока истории, но такое уже начинает встречаться. Если сравнить цены за квадратный метр с такими мегаполисами, как Нью-Йорк, Токио, Лондон, то Дубаю еще расти и расти.

А вот когда вы говорите об элитной недвижимости, это что — большие квартиры в больших многоквартирных домах? Потому что мы представляем Дубай как новые небоскребы. Или это виллы, частные дома? Что это?

Евгений Рацкевич: Это тоже одно из таких больших заблуждений, что Дубай — это только небоскребы, и все. На самом деле, здесь очень много вилл, частных домов. Люксовый сегмент представлен либо зданиями с пентхаусами, либо какими-то индивидуальными достаточно большими частными домами. В многоквартирных домах, там, где больше 100 квартир в одном доме, — такое редко бывает в премиальном сегменте. Все-таки премиальный сегмент стремится к уединенности, к приватности в рамках того или иного проекта.

Я в Дубае был несколько раз, мы знаем несколько районов, я думаю, сейчас нет смысла их перечислять и углубляться. Но все-таки в этих новых престижных районах я не натыкался на виллы. Видимо, они настолько стремятся к уединенности, что, может быть, находятся в несколько других местах.

Евгений Рацкевич: Если вы были в популярном районе Джибиар, в прогулочной зоне, туристы ее очень любят, то в десяти минутах езды от Джибиара как минимум пять-семь топовых локаций с виллами.

Это сравнительно новый сегмент рынка в Дубае или он уже сформировался? На каком рынке больше активности не только среди россиян, но и среди иностранных покупателей, потому что мы понимаем, что в Дубае в основном живут иностранцы? Это и плюс, и минус этого города.

Евгений Рацкевич: Да, вы правы. Из 3,2 млн человек жителей Дубая только 350 тысяч — местное население, остальные приезжие. Россияне, конечно, стали более активными участниками рынка, посмотрим по итогу года, но не думаю, что купленное россиянами превысит 8-9%. Все-таки на сегодняшний день россияне не маркетмейкеры. Что касается новизны этого сегмента, в том виде, в каком он есть сейчас, в более зрелом, в котором начало появляться достойное качество, интересные дизайнерские идеи, он достаточно новый. Но он очень быстро набрал популярность. Давайте в цифрах. В этом году будет примерно 250 млрд дирхам объем рынка, это около 70 млрд долларов. Если мы возьмем сегмент 10 млн+, это от 2,7 млн долларов и выше, в этом году было совершено 1439 сделок и объем около 30 млрд. Это ни много ни мало 12% рынка.

А если мы говорим сейчас об объектах класса люкс, то здесь какой порог входа?

Евгений Рацкевич: От 2,5 млн долларов.

Это не самый большой порог, если говорить о люксе. Может быть, самый важный вопрос, который стоит перед людьми, у которых имеются большие деньги, которые затрудняются ответить на вопрос, где их вкладывать и как. В этом смысле недвижимость в Дубае — это интересно, но живут в Дубае в основном иностранцы, рынок недвижимости переживал разные времена — были и взлеты, и падения. Это самое главное, потому что, будучи иностранцем, ты рассматриваешь любые опции, далеко не точно, что ты будешь жить там. Возможно, это инвестиционный объект: для сдачи или для того, чтобы потом продать следующему владельцу. Давайте эти волны устойчивости рынка недвижимости рассмотрим.

Евгений Рацкевич: Да, это на самом деле самый важный вопрос, это то, чему мы уделяем большое внимание, когда разговариваем с нашими клиентами и объясняем, как здесь все устроено. Действительно, Дубай уже переживал несколько серьезных падений. Это был мировой финансовый кризис 2008-2009 годов, это спад на рынке с 2015-го по 2020 год включительно. То есть пять лет рынок корректировался.

А на сколько процентов он корректировался от пиков?

Евгений Рацкевич: Мы даже сейчас не достигли пиков 2014 года первого квартала. В сегменте апартаментов порядка 12% разница, виллы — 10%. То есть мы еще не дошли до него. При этом при всем с самого низа мы отскочили на 50%.

Как раз вот это надо иметь в виду, что волатильность очень высокая. Рынок опирается на иностранцев, а не на базу местного населения.

Евгений Рацкевич: Здесь я немного с вами не соглашусь. Иностранцы все-таки покупают больше строящейся недвижимости. Если, опять же, мы возьмем статистику этого года, то строящейся недвижимости продалось на 80 млрд из 250 млрд, а все остальное — это внутренний и вторичный рынок. Это первое. Второе. Чем отличались предыдущие волны от того, что происходит сейчас? Мы уже больше десяти лет здесь работаем, сейчас наблюдаем абсолютно другую категорию клиентов. Это не кто хотят купить и быстро перепродать, это люди, которые покупают либо для себя в личное пользование, либо в долгосрочные инвестиции, полностью оплачивая стоимость объекта. Если же мы говорим про строящуюся недвижимость, у нас нет ипотеки, но есть рассрочка на срок строительства. Так вот раньше, если мы говорим про 2008-2009-й, может быть, даже 2010-2012 годы, сумма, которую людям нужно было оплатить до окончания строительства, была незначительной, в пределах 20-30%. Сейчас все наоборот, сейчас вы платите 80% во время строительства. То есть это реальные деньги, которые поступают в реальную экономику и здесь остаются. Поэтому спрос, который мы начали наблюдать в постковидное время, конечно, был обеспечен тем, что Эмираты были одними из первых, кто открылся для мира, для путешествий. И как раз тогда у нас появилась твердая уверенность в том, что здесь все будет продолжать расти дальше. Люди не видели и не представляли, что такое Дубай. Для многих, кто раньше ездил в Европу, в какие-то другие страны, для них Дубай — это небоскребы на берегу, пляж, и все. Приезжают сюда, понимают, что это высокоразвитый, с отличной инфраструктурой, со всеми возможными вариантами развлечений, времяпрепровождений для отдыха, бизнеса город. То есть очень сильно изменился портрет клиента. Меньше спекулянтов, больше конечных потребителей с реальными деньгами.

Сейчас, конечно, уже представление о Дубае изменилось очень сильно. Все понимают, что это деловой центр и курорт в одном флаконе. Для нас он еще привлекателен тем, что это деполитизированная юрисдикция. Теперь это тоже важный вопрос. Покупка недвижимости на большую сумму какие возможности открывает? В плане, во-первых, решения своих личных финансовых вопросов, в плане ведения бизнеса и так далее.

Евгений Рацкевич: Самым главным фактором является наличие резидентской визы. Такую визу можно получить, купив недвижимость уже от 1 млн дирхам.

Извините, давайте в доллары переведем на всякий случай.

Евгений Рацкевич: Это от 270 тысяч долларов — вы можете стать резидентом на три года. Если вы купите на 550 тысяч долларов, то это десятилетняя виза, которая позволяет вам открыть банковский счет, пребывать в стране круглый год. Это облегчает в определенной степени путешествия по региону, на другие страны это особо не распространяется, и появляется возможность, если вы пробудете здесь больше полугода, получить статус налогового резидента.

Налога на доходы физических лиц, насколько я знаю, нет. А что касается налога на недвижимость?

Евгений Рацкевич: Налога на недвижимость тоже нет. Единственный налог, который вы платите, это при покупке регистрации прав собственности. Это оплачивается в земельный департамент единовременно, единоразово, 4% от стоимости объекта. На этом ваши налоги заканчиваются. От НДС, который здесь ввели в 2018 году, жилая недвижимость освобождена. Коммерческая — нет, а жилая освобождена. Поэтому налогов на владение недвижимостью, НДС не существует. В июне 2023 года будет введен корпоративный налог, но больше будет касаться бизнеса и обойдет стороной частных инвесторов.

С момента получения резидента появляется возможность регистрировать фирму, вести счета, вести международную финансовую деятельность — это те проблемы, с которыми сейчас сталкиваются люди в России. Это все возможно при минимальных при этом налогах?

Евгений Рацкевич: Да, регистрация компаний возможна как в свободных экономических зонах, так и непосредственно на территории Эмиратов, открытие счетов в эмиратских банках. Это все представляется возможным.

При таких налогах раньше такие юрисдикции называли офшором. Но для людей, которые занимаются деньгами, это хорошее слово, потому что таких юрисдикций действительно мало. Вы сказали, нет налога на жилую недвижимость, но еще существуют расходы коммунальные, я подозреваю, что в Дубае они немаленькие с учетом температуры, климата, стоимости воды и так далее.

Евгений Рацкевич: Здесь абсолютно верно. Нужно разделить сумму, которую вы тратите на владение, на две части. Есть постоянная, есть переменная. Постоянная — так называемый service charge. Это сумма, которую вы платите в управляющую компанию. В нее входит содержание самого комплекса, всей придомовой территории, охраны, бассейнов, консъержей, видеонаблюдения и так далее. Чтобы все выглядело, как оно выглядит, за это люди платят. В среднемот одного комплекса к другому цены будут различаться — но в среднем по рынку от 35 до 50 долларов за квадратный метр собственник будет оплачивать ежегодно.

То есть если это 100 метров, то 3,5 тысячи долларов в год будет стоить коммунальное обслуживание. По нашим российским меркам это немаленькая сумма. Но зато нет налога. Насколько насыщен и активен рынок аренды? Допустим, человек покупает это как вложение денег, но хочет, чтобы деньги продолжали работать, а не были омертвевшими в камне и стекле. Насколько рынок аренды позволяет после покупки и вступления во все права получать рентный доход?

Евгений Рацкевич: Рентный доход здесь, как и на любом другом рынке недвижимости, бывает как долгосрочная аренда, так и краткосрочная аренда. Краткосрочная аренда — это история больше сезонная, конечно. Когда сезон, люди приезжают, снимают. При таком виде рентного дохода можно спокойно рассчитывать на 7-8%, до 10% годовых. Если же мы говорим про долгосрочную аренду, там ставка будет чуть ниже, от 5% до 7%, но спрос на аренду есть, и он высокий. Я не располагаю статистикой в процентном соотношении как в Москве — сколько людей живут в своем жилье, сколько в съемном. Но абсолютно точно знаю, что в Дубае этот показатель будет диаметрально противоположным. Грубо говоря, 20% людей владеют 100% недвижимости, в которой живут арендаторы. То есть почти все живут в аренде. Все три с лишним миллиона — почти все живут в аренде. Рынок аренды живой, за аренду переживать точно не стоит.

Если рассчитывать, что в год аренда объекта приносит 5-7% его стоимости — опять же, текущей, мы знаем, что все-таки она склонна к переменам в силу того, что рынок развивающийся. Один из важнейших для российских инвесторов моментов — это перевод денег.

Евгений Рацкевич: Здесь, на самом деле, все не так сложно и страшно. Давайте разделим этот вопрос на две части. Первое — это покупка строящегося жилья. Тогда вы платите напрямую девелоперу. Девелоперы местные очень быстро построились, мы им в том числе помогли. Есть ряд российских банков, которые находятся не под санкциями, у них есть ряд требований к платежам за рубеж. Местные девелоперы идут на уступки и делают документы на русском языке или выставляют счет в долларах. Поэтому прямой перевод из России в Эмираты возможен. Это ежедневно происходит, это ежедневно делают наши клиенты.

И ограничений нет? Даже если это будет сумма 500 тысяч долларов или 1 млн, то все делается одним платежом. Правда, все меньше банков остается, которые продолжают работать в системе SWIFT, — это тоже важно понимать.

Евгений Рацкевич: На сегодняшний день такие банки есть. Этот список динамичен, он меняется, какие-то банки появляются, какие-то исчезают. Физически это возможно, банков таких достаточно много. Вторая часть вопроса — это сделка на вторичном рынке, она предполагает, что у человека уже есть местный банковский счет, потому что земельный департамент рекомендует форму расчетов. Эта форма расчетов называется manager check. Это такая некая банковская гарантия: определенная сумма зафиксирована на счету покупателя в пользу продавца. И релиз происходит только после перехода права собственности. И вот здесь основной вопрос возникает: мы получили необходимые разрешения и имеем необходимый инструментарий для того, чтобы мы могли на свой счет принять и провести сделку в том виде, как требует того регулятор и закон. Поэтому — тем же самым прямым переводом на счет, а мы здесь уже, соответственно, доводим все до сделки.

Мы уже говорили о покупке незавершенного строительства в России. Конечно, все интересуются историей застройщика и гарантиями, чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков. В истории рынка Дубая вообще такие случаи были, есть? И что нужно знать на эту тему?

Евгений Рацкевич: Да, это один из самых главных вопросов, который стоял перед властями в 2010 году, когда в кризис 2008-2009 годов просто исчезли некоторые застройщики. Они были зарегистрированы в непонятных юрисдикциях, такое было, рынок Дубая это прошел. Порядка 273 остановилось из-за недобросовестных девелоперов. Что сделали власти: они полностью изменили закон, который регулирует взаимоотношения девелоперов и инвесторов. Эскроу-счета здесь работают как часы, причем в классическом понимании этого счета, то есть прежде чем девелопер сможет начать хоть что-то кому-то продавать, он должен выполнить несколько условий. Первое — это полная покупка в собственность земельного участка, затем разрешительная документация, которую он должен получить, далее — девелопер либо размещает собственные средства на этом эскроу-счете — до 50% от сметной стоимости возведения проекта, — либо же физически возводит 50% необходимого объема. Сейчас инвестор защищен как никогда. Единственный риск, который продолжает существовать, — это задержка сроков сдачи объектов. Здесь тоже очень важно понимать, что по закону местному у любого девелопера есть 12 месяцев на то, чтобы сдать объект, от заявленной даты. К примеру, вам девелопер обещает сдать объект в декабре 2024 года, но каждый клиент должен держать в голове, что по той или иной причине в течение 12 месяцев после наступления даты, когда дом должен быть сдан, застройщик имеет право закончить. И никакие штрафные санкции действовать на него не будут. Текущие реальные показатели рынка дают понять, что практически все сдают либо в срок, либо с задержкой в три-четыре месяца, которые берут на устранение несущественных мелких дефектов.

Напоследок — что еще нужно знать российскому инвестору о Дубае? Все-таки это другая юрисдикция, другие правила.

Евгений Рацкевич: Вы знаете, я думаю, что самое главное, если все-таки решение принято о том, что человек хочет инвестировать в рынок недвижимости Дубая, первое, что нужно сделать, — это найти того, с кем работать. Критически важно, когда компания, скажем так, в режиме одного окна может подобрать недвижимость, провести сделку, сделать визу, если нужно, открыть компанию, взять недвижимость под управление, следить за ней и так далее. На том, чтобы купить, все не заканчивается. Нужен надежный, крупный, так, скажем, партнер, который здесь на рынке достаточно давно находится и может обеспечить все эти нужды. Из интересного, у нас очень много сделок происходит дистанционно. Иногда люди не понимают, как так можно купить квартиру дистанционно, а я ответственно заявляю: можно. Это происходит ежедневно практически. Физическое присутствие, особенно когда мы говорим про сделки на первичном рынке — строящееся жилье, — здесь не обязательно. Это касается как покупки, так и продажи. Через авторизованных субъектов сделки могут проходить дистанционно.