Лицензированные риэлторы и защита интересов покупателей - «Риэлторские технологии»

Обращение к услугам риэлтора – для большинства покупателей зарубежной недвижимости важнейший этап, от которого зависит почти все, поэтому так важно, чтобы это был высококвалифицированный специалист.

Если над сделкой по купле-продаже зарубежной недвижимости работает профессионал, то будущему собственнику не станет переживать за свои средства, а ведь именно на этот счет у большинства людей возникают серьезные переживания. Приобретать жилье в другой стране, отдавая бразды правления чужим людям – это всегда большой стресс. Тем более, что среди риэлторов может попасться сомнительный человек, которому нельзя доверять проведение сделок с недвижимостью. Поэтому лучшей гарантией для положительного сотрудничества станет работа с лицензированным специалистом. Во многих странах именно для «отсева» неблагонадежных риэлторов и была создана система лицензирования. Кстати, на портале HomesOverseas.ru риэлторы в профилях своих компаний могут публиковать профессиональные лицензии или сертификаты, ведь это привлекает дополнительный интерес среди покупателей зарубежной недвижимости.

Опыт многих стран показывает, что система лицензирования самым положительным образом сказывается и на развитие отрасли в целом. В ней работают квалифицированные специалисты, клиенты четко понимают, за какие именно услуги и сколько они платят. Как обычно, прозрачность бизнеса способствует честной конкуренции, развиваются самые достойные, а выигрывают, в первую очередь, клиенты. Лицензирование способствует исчезновению случайных «специалистов», которые в странах, где оно не закреплено на законодательном уровне, по факту не несут никакой ответственности за свои действия, заставляя покупателя недвижимости сильно рисковать. В США, во многих странах Европы, ОАЭ и Израиле благодаря тому, что система лицензирования была введена на законодательном уровне, когда агенты по недвижимости начали нести за сделку определенную ответственность, удалось достичь значительных успехов в защите интересов клиентов.

Франция

Законодательство для риэлторов в этой стране считается одним из самых жестких в мире. Оно строго регламентирует профессию агента недвижимости для отсева случайных людей, в связи с чем сейчас риэлтору стало довольно трудно получить лицензию на осуществление профессиональной деятельности. Но если она у него есть, то ее наличие означает, что он призван защитить покупателя от малейшей оплошности. При этом его ответственность гарантируется обязательным страхованием профессиональных рисков, без которого лицензия не будет выдана. Риэлтор обязан знать все то, что только можно узнать по его теме перед заключением сделки. Например, во Франции совсем недавно осудили специалиста, который не предупредил своего клиента о том, что напротив дома, который он покупал, через несколько лет будет построен супермаркет. Хотя в мэрии лежало разрешение на его возведение и риэлтор должен был сообщить покупателю.

При этом риэлтору недостаточно получить лицензию однократно. Ее проверяют каждый год, поэтому в Торговую палату Франции необходимо отправлять данные о пройденной аттестации специалиста, который обязательно должен быть в курсе всех новых законов и того, как их применять на практике. Лицензия всегда выдается персональная, что при этом не исключает того, что она может быть получена и на компанию. Но в таком случае ее оформляет лично руководитель и впоследствии она будет распространяться на всех сотрудников. Есть во Франции и несколько соответствующих профсоюзов, вступить в который можно по желанию. У них есть своя юридическая служба, они периодически высылают полезную информацию, проводят курсы повышения квалификации по групповым тарифам. Но наличие членства в профсоюзе ничего не говорит о качестве агента недвижимости во Франции. Покупатель должен всегда просить его показать свою профессиональную карту, страховой полис и ознакомить с финансовой гарантией. Обычно ее размер обозначен на документе на витрине агентства или на стене офиса.

ОАЭ

В Эмиратах деятельность риэлтора также строго лицензирована - это связано и с тем, что в сфере недвижимости вращаются крупные денежные суммы, которые для клиента важнее всего максимально обезопасить. Лицензированный брокер имеет доступы в государственную систему объектов недвижимости, поскольку зарегистрирован в ней. Перед этим он проходит соответствующую проверку и обучение. Одна из самых важных функций риэлтора в ОАЭ - это хранение депозитных чеков клиентов, вступающих в сделку. Поэтому было бы странным доверить такое человеку или компании, не имеющим специальной регистрации.

В Эмиратах лицензирование проходит сначала компания, причем двойное: сперва оформляется разрешение на ведение бизнеса, а затем - сертификат от земельного департамента и уникальный регистрационный номер. Каждый риэлтор компании обязан пройти тренинг в Академии РЕРА, -государственном органе, контролирующем риэлторскую деятельность. После он получает сертификат и регистрационный номер (это осуществляется не индивидуально, а только через компанию, где он работает). При этом свою квалификацию ему необходимо подтверждать каждый год, сдавая экзамен на протяжении всей свой трудовой деятельности. Покидая компанию, у риэлтора остается личный сертификат, но регистрацию он теряет и не может вести профессиональную деятельность до тех пор, пока не зарегистрируется как представитель другой компании. Деятельность фрилансеров в этой сфере в ОАЭ признается уголовным преступлением.

Турция

Лицензия на осуществление риэлторской деятельности в Турции также необходима. Ее номер вносится в реестр Торгово-промышленной палаты. За работу без лицензии предусмотрен значительный штраф и этот строгий контроль за ее наличием (она выдается сроком на 5 лет) и соблюдением профессиональных требований ведет государство. Риэлтор сопровождает клиента на каждом этапе сделки, несет ответственность за допущенные серьезные ошибки, приведшие к потери денежных средств, судам и прочим подобным проблемам, в связи с чем агентство вполне может расстаться с лицензией. Первое лицо компании обязано иметь профессиональный квалификационный сертификат, на основании которого, а также при соблюдении еще целого ряда строгих условий, уже агентство получает лицензию на свою деятельность. В стране действует единая квалификационная система: после обучения и сдачи экзаменов специалисты получают сертификат риэлтора государственного образца. Это единственный вариант – другие варианты сертификатов, выданные профессиональными объединениями, в Турции отсутствуют.

Испания

В Испании деятельность риэлтора не лицензируется – ни для конкретного человека, ни для компании. Но специалист, как правило, защищает интересы продавца, занимается продвижением его собственности, ищет потенциальных покупателей. Саму сделку осуществляет и заверяет нотариус (его деятельность в стране уже лицензируется и полностью регламентируется), опираясь на необходимые документы. Заслуживающие доверия агентства, заинтересованные в привлечении серьезных и состоятельных клиентов, всегда привлекают к сделке также и адвоката, который осуществляет полную и детальную проверку каждого объекта недвижимости. И конечно же риэлтор, который дорожит своей репутацией, может получить добровольную лицензию, что безусловно станет для его работы большим плюсом. Солидные специалисты заканчивают специальные учебные заведения с соответствующим отделением на факультетах, получают диплом, зарабатывая, таким образом, дополнительные очки в глазах потенциальных клиентов.

Германия

В Германии получение лицензии обязательно и для этого риэлтору необходимо посещать специальные курсы со сдачей экзамена. В дальнейшим также необходимо будет регулярно (один раз в три года) проходить курсы повышения квалификации. Специалист обязан действовать в рамках законодательства, следовать этическим нормам профессии. Риэлтор всегда действует вместе с нотариусом, поскольку именно последний отвечает за чистоту сделки, проверяет все документы. В Германии, как правило, проверку проходит директор или управляющий партнер агентства, после этого на компанию выдается лицензия. При ее получении важно, чтобы сама компания или управляющие партнеры были застрахованы в случае нанесения финансового ущерба клиенту на суммы в несколько миллионов евро.

В этой стране вопросами получения сертификатов занимается Немецкая академия недвижимости (DIA) - крупнейшее межотраслевое объединение Германии. Оно занимается выдачей как обязательных лицензий, так и целого ряда сертификатов, получаемых на добровольной основе. На сегодняшний день получить разрешение на работу риэлтором в Германии может каждый, но сам процесс достаточно трудоемкий и требует финансовых и временных вложений. Чтобы получить лицензию в Германии, нельзя иметь задолженности, финансовые трудности (банкротства) и судимости. Небольшие компании или отдельные ИП, которых интересует быстрая прибыль без учета интересов клиента, зачастую не регистрируются, экономя свои ресурсы. Нужно понимать, что процесс покупки недвижимости процесс, который занимает несколько месяцев, требует достаточно тесной коммуникации. И доверяясь нелицензированному риэлтору, покупатель рискует быть оставленным в процессе сделки (или по ее истечению) в незнакомой стране с незнакомыми законами.

В Германии в зависимости от рода риэлторской деятельности, обучение и получение сертификата занимает до полугода и стоит несколько тысяч евро. Нужно обязательно уточнять у риэлторов, являются ли они членами соответствующих гильдий и есть ли у них необходимые сертификаты. Их наличие показывает, что специалист серьезный, разбирается в актуальном законодательстве и инвестирует в свое развитие. Риэлтор, стремящийся получить знания (и сертификаты) не только по своей прямой специальности, но и по смежным дисциплинам, вызывает дополнительное доверие у своих клиентов.

Италия

В этой стране деятельность риэлтора лицензируется – в случае успешной сдачи экзамена специалист получает сертификат, который доказывает знание законодательства Италии. Затем он регистрируется в соответствующем Реестре агентов при Торгово-промышленной палате, а также страхует свою профессиональную ответственность. Риэлтор приобретает дополнительный профессиональный вес, если вступает в профессиональные организации, например, в Федерацию агентств недвижимости Италии.

Греция

Деятельность риэлторов в стране также лицензируется, поэтому при выборе специалиста следует в первую очередь обращать внимание на наличие соответствующего сертификата. Дополнительной гарантией становится то, что в Греции все, что связано с недвижимостью (переход права собственности, оплата объекта, подписание предварительного договора на куплю-продажу, осуществление денежного перевода со счета на счет или через чеки и т.д.) производится только в сопровождении официального нотариуса. А он действует по четкой инструкции, прописанной в законе. И все нарушения в работе ведут к лишению нотариальной лицензии.

Болгария

В Болгарии процедура открытия риэлторской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надежных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией, что порой может сказаться на чистоте сделки.

Черногория

Черногория пока что только планирует вводить лицензию на риэлторскую деятельность. Скорее всего, суть местного регулирования в этой сфере сведется к тому, что агентство недвижимости должно иметь соответствующую лицензию и быть внесенным в государственный реестр риэлторских агентств. Условием для этого станет трудоустройство в агентство как минимум одного риэлтора с лицензией. Ожидается, что для получения лицензии риэлтор должен будет пройти курс обучения в соответствии с разработанной госпрограммой и сдать экзамен.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ирину Дюпор, соучредителя компании Immoconcept

Елену Тимченко, управляющего партнера компании Royal Home Real Estate

Максима Петрова, генерального менеджера по России компании Simple Estate

Артема Тер-Минасяна, управляющего партнера компании Campus Property GbR

Андрея Соловьева, регионального директора департамента городской недвижимости Knight Frank