Чем уникальна ситуация в сфере недвижимости в курортных городах Краснодарского края - «Новости регионов»

Круглый стол в "РГ": "Рынок Черноморского побережья", чем уникальна ситуация в сфере недвижимости в курортных городах Краснодарского края. Об этом на круглом столе в "РГ" говорили эксперты и участники рынка.

Попов Алексей, руководитель ЦИАН:

Рынок Причерноморья сильно отличается от практически любого регионального рынка. Здесь практически всегда есть рост населения. Второе: высокий базовый уровень цен. Причины стабильно высокого спроса на эту недвижимость - "закрытые границы" и устойчивый миграционный поток в теплый климат. Жители нашей страны хотят зимовать в более теплых условиях.

Что ограничивает строительство на юге?



- Недостаток хороших земельных участков, более высокая стоимость строительства в сейсмически опасном регионе и специфическая конфигурация береговой линии. На рынке, как на любом сегменте рынка недвижимости, влияет происходящее с ипотекой, с ключевой ставкой. Но значимость ипотечных сделок здесь немножко ниже, чем в классическом любом крупном городе, где люди готовы зацепиться за жизнь, условно, в Москве, Питере, Екатеринбурге.

Далее. На юге рынок, к сожалению, менее прозрачен и чуть хуже оцифрован, чем всем бы аналитикам хотелось. Хуже со статистикой в Единой информационной системе жилищного строительства. Слабее здесь проникновение федеральных застройщиков.

А что касается цен, то цены здесь были высокими практически всегда. По числу объектов лидирует Сочи, где экспонируемых больше, чем в любой другой локации на российском юге. Участники рынка очень рады, что у нас расширили, пусть и с определенными обработками семейную ипотеку, расширили IT-ипотеку.

Вопрос: У нас не очень много мест, где строить. Во многих городах разрешают строить только по комплексному развитию территорий.

Яна Владимировна Хандошко, начальник управления архитектуры и градостроительства города Анапы

- КРТ - это принципиально новый момент в жилищной сфере, который позволяет договориться власти, общественности и застройщику. Что дает договор КРТ? Полный запрет точечной застройки. Запрет на строительство многоквартирных жилых домов на углах, в каких-то исторических кварталах одноэтажных. Все территории теперь будут развиваться полностью комплексно. Это решение самой острой проблемы для жителей и гостей города, которых волнует обеспечение социальными объектами, культурными объектами, объектами здравоохранения.

В текущем году мы планируем заключить еще шесть договоров КРТ. Из них три будут реализованы с торгов. Этого еще никто не делал. Мы планируем вовлечь уже в стадию комплексного развития в этом году триста гектаров.

Как это работает? Сегодня застройщик вводит в эксплуатацию садик-школу, а завтра он получает ввод в эксплуатацию на многоквартирные дома. В большинстве случаев это даже безвозмездная передача в орган местного самоуправления. Это школы, поликлиники, амбулатории, квартиры, которые будут предусмотрены для слоев населения, почта и т.д. Тысяча квадратных метров, которые мы планируем по средствам реализации договора комплексного развития ввести уже до 2030 года.

На ваш взгляд, чего хотят покупатели? Что нужно строить и как это соотносится с пожеланиями властей?

Георгий Черняк, руководитель отдела по работе с партнерами федерального девелопера "Неометрия", г. Сочи:

- Мы строим на территории всего ЮФО, но в большей степени специализируемся на курортной недвижимости. В частности, активно работаем на рынке Сочи, в нашем портфеле объекты как жилой, так и гостиничной недвижимости. Можно сказать, что здесь мы наработали значительную экспертизу - по итогам 2023 года компания признана лидером по объемам строительства на черноморском побережье по версии аналитического центра.

Сочи, безусловно, перспективная локация, как с точки зрения роста турпотока, так и градостроительного потенциала, что отражается на структуре возводимого жилья. Если в 2022 году город-курорт посетили 7,2 млн человек, то уже по данным за 2023 год их количество увеличилось до 7,6 млн, что стало максимальным показателем турпотока за 100 лет. В перспективе ближайших лет будет продолжаться этот восходящий тренд - по прогнозам экспертов, к 2030 году турпоток в Сочи будет достигать 10 млн отдыхающих.

Тем временем, новый генплан подразумевает увеличение гостиничной, санаторной и бальнеологической инфраструктуры, что обосновано, учитывая туристические перспективы региона. Так, мы ожидаем изменение объемов ввода нового жилья. Мы понимаем, что ввиду инвестиционной привлекательности и развития инфраструктуры региона, интерес к недвижимости сохранится, в результате чего стоимость жилья продолжит расти. Так, за полгода цена за квадратный метр увеличилась во всех классах жилой недвижимости, наибольший прирост зафиксирован в квартирах сегмента "бизнес". Это подтверждает тот факт, что покупатель жилья в Сочи - это требовательный клиент, желающий получать комфортные и качественные услуги и сервис. В сравнении с итогами конца 2023 года в начале июля текущего года стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Сочи в сегменте "комфорт" выросла почти на 9% и составила 414 тыс. рублей, в "бизнесе" увеличение практически на 20% - один метр можно приобрести за 880 тыс. рублей. Если рассматривать элитную недвижимость, то в этом классе повышение составило порядка 1% - средняя цена квадратного метра достигла 2 400 тыс. рублей.

Что касается динамики цен на лоты в апарт-отелях и отелях, то здесь прирост стоимости на уровне 27,3% - если в декабре 2023 года один "квадрат" можно было купить за 836 тыс. рублей, то в июле текущего года этот показатель составляет 1 064 тыс. рублей.

Если говорить об объектах жилой недвижимости, то в Сочи мы активно осваиваем инструмент комплексного развития территорий, как механизм, позволяющий создавать востребованный девелоперский продукт, который не только пользуется повышенным потребительским спросом, но и обогащает городское пространство развитой инфраструктурой. Отмечу, что здесь за последние 10 лет по инициативе правообладателей заключено семь договоров комплексного развития территории, пять из которых находятся в стадии реализации. Мы стали одним из первых девелоперов на юге России, запустивших масштабный проект в рамках договора КРТ в Кудепсте, в разработке еще четыре.

В большей степени структуру сделок в Сочи формирует возрастающий интерес жителей столицы и регионов страны - 34% наших покупателей из Москвы, Краснодарский край составляет только 10%, остальные сделки заключены жителями других регионов. Это приводит нас к выводу, что большинство потребителей рассматривает недвижимость в Сочи как место для постоянного проживания и отдыха или инвестиций, что в свою очередь формирует определенные тренды, например в жилых комплексах сегодня хотят видеть гостиничный сервис. Реализуя этот запрос, мы возводим жилой комплекс "Лестория" в Кудепсте - первый в Сочи комплекс в сегменте эко комфорт-плюс с широким набором сервисов премиум-уровня.

Ярким трендом на рынке недвижимости в данный момент является повышение запросов клиентов, в том числе по отношению к гостиничной недвижимости. В этом направлении мы реализуем проект гостиничного комплекса премиум сегмента "Нескучный сад". Это первый объект в портфеле "Неометрии" в сегменте гостиничной недвижимости, особое внимание уделено уровню сервиса и качеству предоставляемых услуг для резидентов.

Обобщая, отмечу, что сегодня новые проекты должны быть уникальными, иметь высокие потребительские характеристики, и, как минимум, профессиональное управление, если это классическая курортная недвижимость.

Чем отличаются покупатели южной недвижимости?

Паруйр Варданян, руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО:

- Серьезно задумываются о покупке недвижимости на Черноморском побережье жители нашей страны именно после 35 лет. Клиентами Черноморского побережья в отличие клиентов других городов нашей страны являются люди от 45 до 59 лет, они же активно инвестируют в рынок недвижимости. Преобладание данной возрастной категории связано с тем, что, отработав в холодных регионах почти всю жизнь, люди задумываются об улучшении качества жизни и здоровья - на юге более мягкий климат, больше солнечных дней и меньше экстремальных погодных условий.

Люди от 18 до 34 лет приобретают в основном жилье от 50 до 80 кв.м. Но самые востребованные на Черноморском побережье в качестве инвестиции квартиры - это лоты от 30 кв.м. Они пользуются большой ликвидностью: хорошо подходят для приобретения в рамках семейной ипотеки, для последующей перепродажи, для посуточной аренды, которая сейчас активно набирает обороты.

А что касается стоимости - ее диктует высокий спрос, который на юге сохранится и дальше. Ведь сегодня клиенты покупают в жилых комплексах не просто жилье, они приобретают новый образ жизни. Для этого девелоперы развивают социальную и коммерческую инфраструктуру в шаговой доступности: мы строим детские сады, школы, поликлиники, фитнес-залы, кафе и рестораны, благоустраиваем и озеленяем территории - формируем среду, удобную для жизни и работы "не отходя от дома". Поэтому снижение стоимости жилья в проектах, реализуемых в рамках программы КРТ, невозможно - сегодня она и так приближена к минимуму, который возможен в нашем регионе.