Как россияне застраивают Дубай и продают недвижимость в эмирате - «Зарубежная недвижимость»

ОАЭ в 2022 году стали лидером по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян, уступив только Турции. Вслед за покупателями рынком недвижимости ОАЭ начали интересоваться и российские застройщики. Все чаще стали появляться новости о том, что крупный девелопер из России будет строить в Дубае, а российское агентство недвижимости открыло офис в Эмиратах.

Вместе с экспертами разбираемся, чем сегодня привлекает ОАЭ российских девелоперов и агентства недвижимости и долго ли сохранится этот интерес.

Российский интерес в Дубае

Эксперты отмечают повышенный интерес российских девелоперов к рынку Дубая и в целом ОАЭ. Сразу после февраля 2022 года большая часть российских компаний, которые занимались европейской или московской недвижимостью, в частности строительством новостроек, стали интересоваться рынком Дубая, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Среди российских застройщиков есть и крупные компании, которые входят в топ-10 по объемам строительства в Москве.

По оценкам Kalinka Group, изучать рынок ОАЭ в 2022 году начал каждый второй российский застройщик. «Конечно, на рынок выйдут не все. Но уже есть девелоперы, которые приобрели здесь площадки. Некоторые девелоперы сейчас ищут партнеров для своих проектов», — уточнил генеральный директор Kalinka Middle East Александр Шибаев.

«Только за первый квартал этого года к нам обратились три российские девелоперские компании с запросом по аналитике рынка недвижимости Дубая и ОАЭ. Все они уже приобрели участки для будущих проектов. В двух проектах разрабатывают продуктовую линейку, а третья компания уже приступила к строительству и заказала аналитику по мониторингу цен и объемов продаж конкурентов», — уточнила партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.

В компанию NEV REAL ESTATE также поступало несколько запросов на консультацию по рынку. «Сейчас у нас также много запросов от небольших девелоперов из России, которые изучают рынок, собирают информацию и прицениваются», — отметила основатель компании по зарубежной недвижимости NEV REAL ESTATE Екатерина Никитина. «Часть рассматривает инвестиции в проекты совместно с местными игроками, а часть — самостоятельный выход на рынок. Интересуют девелоперов не только Дубай, но и другие эмираты», — добавила она.

О планах выйти на рынок ОАЭ уже заявили такие компании, как ГК «Самолет», ГК «Пионер», VOS'HOD, Level Group, O1 Properties, рассказали «РБК-Недвижимости» брокеры и девелоперы, работающие на этом рынке. Также эксперты отмечают интерес к рынку ОАЭ и среди небольших застройщиков и частных инвесторов. Некоторые застройщики уже приобрели площадки, другие пока выбирают проекты или ищут партнеров, отмечают брокеры.

«ГК «Пионер» приобрела участок 0,6 га между районами Dubai Marina и Palm Jumeirah. Девелопер планирует строить премиальный жилой комплекс на 45 этажей. В компании планируют реализовать еще два-три проекта в Дубае в текущем году», — рассказала партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. В пресс-службе ГК «Пионер» «РБК-Недвижимости» подтвердили данные о наличии площадки под застройку в Дубае, но подробностей раскрывать не стали. Еще Orange Group из Санкт-Петербурга, которая стала владельцем комплекса жилых апартаментов площадью около 15 тыс. кв. в Jumeirah Village Circle в Дубае, продолжила Ирина Мошева. В начале 2023 года российская компания VOS'HOD анонсировала строительство проекта в эмирате Рас-Аль-Хайма, который будет включать отель и брендированные резиденции Nobu.

При этом рынок ОАЭ для девелоперов из России не новый: есть компании, которые присутствовали на нем и раньше. Например, питерская Becar Asset Management построила коливинг You&Co Dubai. В ближайшее время компания планирует вывести на рынок новые проекты. «Участок под строительство коливинга расположен в районе Аль-Сатва в Дубае. Высотные отели (по 48–60 этажей) планируется возвести в районе Бизнес Бей. Инвестиции в коливинг оцениваются в $30 млн, в отели — в $200 млн. Эти средства планируется привлечь у пула частных инвесторов из России, Белоруссии и Казахстана. И если строительство коливинга займет два года, то отелей — около четырех лет», — рассказал редакции владелец гостиничного бренда Vertical и компании Becar Александр Шарапов.

Екатеринбургский застройщик «Форум Групп» построил и полностью распродал элитный комплекс вилл на дубайском острове Пальма Джумейра, приводит примеры Екатерина Никитина.

Консалтинговая компания RRG является партнером девелоперской компании Segrex Development. Ее команда участвовала в реализации 9 проектов в Дубае, а также успешно самостоятельно реализовала два жилых комплекса — в 2015 году был введен в эксплуатацию проект Astoria Residence (11 тыс. кв. м), в 2022 — Nicholas Residence (7,7 тыс. кв. м). Этой весной стартовали продажи одного из 3 проектов — Stonehedge, в состав которых войдет 482 квартир (порядка 65 тыс. кв. м), строительство планируется завершить в 2025 году. «Segrex Development — полноценный русскоязычный девелопер в ОАЭ, также выступает fee-девелопером на всех этапах реализации проекта. Сейчас компания реализует три проекта в партнерстве с крупными российскими застройщиками из Москвы и Санкт-Петербурга», — говорит партнер девелоперской компании, управляющий партнер RRG Денис Колокольников.

Несмотря на высокий интерес российских застройщиков, их доля на рынке ОАЭ незначительна. Основная часть рынка девелопмента распределена между государственными застройщиками ОАЭ и другими компаниями, которые работают много лет в стране, а доля российских девелоперов сейчас минимальна, пояснил Александр Шибаев. Доля российских инвесторов мала и не оказывает существенного влияния на рынок, подтвердил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.

Российские риелторы в ОАЭ

Помимо российских застройщиков, рынок недвижимости ОАЭ стали активно осваивать агентства недвижимости и открывать свои представительства в стране. Например, в прошлом году вслед за российскими покупателями пошли компании Webster, «Этажи», Nikolliers, NF Group, Kalinka Group, Intermark Real Estate, Nika Estate, RRG и другие.

В основном агентства недвижимости с российскими корнями работают в дорогом сегменте, отмечает генеральный директор компании Webster Константин Ковалев. По его словам, на этот рынок «не вышел только ленивый» — так или иначе тут работают практически все крупные российские брокеры. «Не все организовывали собственные компании, некоторые работают как физлица и имеют свою комиссию за клиентов, действуя через лицензированных агентов. И этот поток пока не закончился, о планах выхода еще заявит ряд российских агентств недвижимости», — прогнозирует эксперт.

Риелторы отмечают, что в ОАЭ есть компании с российским происхождением, которые на рынке уже не один десяток лет. Среди таких компаний с историей и большим штатом брокеров — Dacha Real Estate (на рынке Дубая с 2004 года) и Metropolitan (с 2008 года). Это успешные компании на местном рынке с большим штатом сотрудников, отмечает Константин Ковалев.

По словам Ирины Мошевой, переориентация агентств недвижимости на ОАЭ связана с желанием компаний выйти на растущий рынок — в 2022 году объем сделок в Дубае превысил показатели 2021 года практически в два раза, показатели 2020 года — в три раза. По оценкам Intermark Real Estate, в 2022 году в Дубае около 3,3 тыс. агентств официально зарегистрированы и обладают лицензией на продажу недвижимости. Это на 76% больше показателя 2021 года. «При растущем спросе россиян на покупку недвижимости в Дубае клиентам требуются услуги агентств, профессионалов, которые помогут приобрести объекты, провести сделку. Зарубежные рынки имеют свои нюансы, гражданину другой страны нужно разбираться в особенностях законодательства, тонкостях рынка недвижимости. В этом как раз и помогают агентства с российским происхождением», — отметила партнер Intermark Real Estate.

Вознаграждения агентств недвижимости в ОАЭ считаются высокими, но они сопоставимы с российскими. Например, в Дубае комиссия агентств недвижимости от застройщиков составляет от 2% до 7%, в среднем 4–5%. Крупные игроки, такие как Emaar, например, могут платить 2,5–3% за проекты, которые очень востребованы на рынке. В России комиссия платится в зависимости от сегмента, в среднем она составляет от 2% до 5%, говорит Екатерина Никитина. «Разница в комиссии по рынкам незначительная, и нельзя говорить, что российские агентства переориентировались на ОАЭ из-за этого. Основной причиной стало смещение интереса части российских покупателей в ОАЭ, поэтому многие компании по недвижимости диверсифицируют риски и открывают офисы в Дубае, продолжая уже на другом рынке работать с россиянами», — добавила эксперт.

Чем привлекает рынок ОАЭ

Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая привлекает российских застройщиков высоким спросом и активным строительством. Например, в 2022 году в Дубае было зарегистрировано более 86 тыс. сделок по продаже жилья, что превысило предыдущий рекорд в 80 тыс. в 2009 году. В прошлом году было продано недвижимости на сумму около 208 млрд дирхамов ($56,6 млрд), что почти на 80% больше, чем в 2021 году. Среди иностранцев лидерами по покупке недвижимости в Дубае стали россияне, в то время как продажи жилья в Москве и в России в целом заметно снизились. «В 2022 году московский рынок новостроек существенно сократился, поэтому компании переориентируются на более динамичные направления, в том числе зарубежные, где растут спрос и объем вводимых объектов», — пояснила Ирина Мошева. «Сейчас в Дубае идет активное строительство, рынок развивается, это привлекает и российских застройщиков», — отметила она.

Основные плюсы для российского застройщика реализации проектов в ОАЭ — высокий спрос на недвижимость, причем не только со стороны российских покупателей, согласен генеральный директор Kalinka Middle East. По его словам, это гарантирует российским застройщикам достаточно большую выручку, пока российский рынок стагнирует. «Российские застройщики ищут пути диверсификации своего портфеля. Для одних компаний выход на международный рынок предусматривает глобальная стратегия развития, для других — это исключительно история про деньги», — отметил эксперт.

«Дубай сегодня — это такой же международный финансовый центр, как Лондон, Нью-Йорк и Берлин. Фактически это мультинациональная столица финансового, экономического и культурного развития XXI века с понятной правовой системой, основанной на британском праве, — отмечает девелопер Александр Шарапов. — Поэтому мы не просто решили развиваться в Дубае, но и перенесли сюда штаб-квартиру гостиничной сети Vertical Hospitality. Решение о переносе головного офиса принято в связи с тем, что резидентство Дубая дает большие возможности для международного развития. Работая на этом рынке уже восемь лет, мы хорошо в нем ориентируемся и понимаем, как добиться девелоперской доходности в 20% годовых, а рентной — в 6% в долларах».

Инвесторов в Дубае привлекает высокая доходность — от 30% до 50% при среднем сроке реализации девелоперского проекта в 2,5 года, отмечает партнер девелоперской компании Segrex Development, управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Как правило, инвесторы на выгодных условиях покупают лоты у застройщика на раннем этапе строительства, а перед вводом перепродают их конечному покупателю. «Широко распространена рассрочка от застройщика, при которой инвесторы при заключении договора вносят лишь 20% и дальше равными платежами оплачивают половину стоимости недвижимости, а вторую половину выплачивают уже в момент ввода в эксплуатацию. На арендном бизнесе можно заработать 5–6% годовых в долларах, плюс владение недвижимостью может стать основанием для получения ВНЖ как для владельца, так и членов его семьи», — говорит эксперт.

По словам Дениса Колокольникова, Дубай предлагает полную прозрачность в ведении бизнеса, отсутствие коррупции, высокую технологичность (электронные сделки) и уникальное налоговое законодательство: 0% — налог на доходы физических лиц, 0% — налог на имущество, 0% — НДС при продаже жилья (уплаченный подрядчикам НДС 5% возмещается), 9% — налог на прибыль юридических лиц (со второго полугодия 2023 года).

Инвесторов и девелоперов привлекает и удобство ведения бизнеса, готовые площадки под застройку с готовой документацией и подведенными к участку сетями. «Мастер-девелоперы формируют стратегический план развития земельного участка с уже утвержденными ТЭПами. Все сделки с недвижимостью, включая аренду, регистрируются в Dubai Land Department (DLD), информация открыто публикуется, договоры типовые, продажи на этапе строительства ведутся с использованием эскроу-счетов. Все квартиры сдаются с отделкой, мебелью и оборудованной кухней, а в стоимость ЖКХ включены парковочные места и инфраструктура ЖК — бассейны, спортивные залы, игровые комнаты и т. п.», — поясняет Денис Колокольников.

Освоение россиянами рынка ОАЭ продолжится

Эксперты прогнозируют дальнейший рост интереса к рынку ОАЭ со стороны российских девелоперов и агентств недвижимости. «По нашим оценкам, дальнейшее освоение рынка жилья ОАЭ продолжится. В первую очередь это связано с тем, что рынок Москвы сокращается, а компаниям нужно думать о своем развитии — применять свою экспертизу, искать направления для дальнейшего роста», — считает Ирина Мошева. Это касается не только компаний, базирующихся в Москве, речь идет также о компаниях Санкт-Петербурга, которые также открывают офисы в Дубае, уточнила она.

Похожую точку зрения высказала Екатерина Никитина. «Спрос на недвижимость сохраняется, поэтому мы ожидаем продолжение дальнейшего освоения рынка жилья ОАЭ российскими девелоперами. Кроме того, в Дубае покупают недвижимость иностранные инвесторы из разных стран, что позволяет российским девелоперам диверсифицировать риски», — сказала она.

По мнению управляющего партнера NF Group, дальнейшее освоение российскими компаниями рынка ОАЭ будет зависеть от успешности уже заявленных проектов. «Есть все основания полагать, что российские девелоперы имеют шансы для успешного развития в этом регионе. Тем не менее их доля останется незначительной, поскольку исторически там преобладают местные компании, а также инвесторы из Индии и Пакистана», — отметил он.

Хотя цены на недвижимость в ОАЭ за последний год сильно выросли, о перегретости рынка речи не идет, спрос по-прежнему высокий, считает генеральный директор Kalinka Middle East. «Если со стороны россиян спрос немного снизился, то со стороны жителей Китая, Пакистана, Великобритании и в целом Европы продолжает расти. Поэтому, если мы говорим о всем рынке Дубая, пока динамика сделок такая, что 2023 год может стать еще лучше, чем 2022-й», — заключил он.