6 причин, почему Берлин привлекает инвесторов - «Зарубежная недвижимость»

В 2021 году Берлин стал лучшим европейским городом для инвестиций в недвижимость, по мнению международной консалтинговой компании PwC. Немецкая столица даже потеснила в рейтинге Лондон и Париж. Благодаря сильной экономике и относительно успешной борьбе с коронавирусом, Германия — одно из самых надёжных и безопасных мест для инвестиций. В топ-10 PwC вошли целых четыре немецких города: помимо Берлина, позиции в нём заняли Франкфурт, Мюнхен и Гамбург.

В этой статье мы расскажем, почему недвижимость Берлина пользуется высоким спросом у инвесторов.

1. Цены на недвижимость в Берлине растут и продолжат расти в будущем

Одна из основных причин, по которым аналитики выделяют Берлин, — это большой потенциал роста цен. Цены на новостройки в городе выросли на 20,2% за период с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года, а на недвижимость на вторичном рынке — на 4,6%, по данным берлинского агентства недвижимости Guthmann. Как отмечает Deloitte, в 2020 году стоимость жилья в Берлине выросла больше, чем в Лондоне и Париже. За последние 10 лет прирост цен в немецкой столице составил 196,6%.

Deutsche Bank в отчёте 2021 года, посвящённому жилой недвижимости Германии, выделяет Берлин как наиболее перспективную локацию, где цикл рынка недвижимости закончится позже, чем в среднем по стране. Аналитики банка прогнозируют, что к концу 20-ых годов население Берлина составит больше 4 миллионов человек, а сам город станет важной точкой для международного бизнеса. Дойче Банк также ожидает усиление экономики Берлина и рост спроса на недвижимость.

Рост цен в Берлине прогнозируют и аналитики Savills: среди всех городов мира более стремительный рост, чем в немецкой столице, компания наблюдает только в Сеуле.

2. Недвижимость в Берлине всё ещё более доступна, чем в других крупных европейских городах

По данным берлинского агентства недвижимости Guthmann, средняя стоимость квадратного метра в новостройке в городе — 7 820 евро; для вторичного рынка эта цена составляет 5 110 евро. В среднем стоимость квадратного метра в городе — 6 200 евро, по сообщению Deloitte.

При этом средняя стоимость недвижимости в Берлине ощутимо ниже, чем в других крупных городах Европы. Цена за жильё в Париже — 12 917 евро/м, в Мюнхене — 8 700 евро/м, в Лондоне — 7 916 евро/м.

3. Стабильная высокая арендная доходность

В 2020 году средняя доходность от аренды в Берлине составила 3,2%, как пишет Baufi24, немецкий аналитический портал о недвижимости. Для сравнения: средняя доходность в Мюнхене — 2,65%, а во Франкфурте — 3,35%. В целом средняя для Германии доходность составляет от 2 до 5%.

В Лондоне средняя доходность от аренды составляла 3,8% в декабре 2020 года. Тогда как арендная доходность для центра Парижа находится на уровне 3,1%.

Стоит учитывать, что сдать квартиру в краткосрочную аренду в Берлине очень сложно — для большинства собственников это запрещено законом. Чтобы иметь право сдавать жильё в краткосрочную аренду, нужно получить разрешение от местных властей, которое выдаётся только в особых случаях.

4. В Берлине — дефицит жилья, и спрос намного превышает предложение

Население Берлина растёт: с 2015 по 2020 год оно увеличилось на 144 057 жителей и прогнозы обещают дальнейший рост. В 2020 году, впрочем, количество жителей столицы уменьшилось впервые за полтора десятка лет лет: из-за пандемии, приостановки потока эмигрантов и переезда многих горожан за город и в другие регионы. На декабрь 2020 года в Берлине проживало 3,664 млн человек.

При этом количество квартир в городе намного меньше, чем желающих найти жильё. С каждым годом спрос всё сильнее расходится с ограниченным предложением.

Недостаток предложения приводит к тому, что несмотря на рост жителей, количество сделок по продаже жилья ежегодно уменьшается. По подсчетам агентства Guthmann, ещё в 2015 году в столице было подписано 24 600 договоров о покупке жилья, в 2019 — уже 18 500, а в 2020 году это количество сократилось до 17 500. Это ещё один показатель того, что количество желающих жить в Берлине превышает количество доступного жилья. А темпы строительства попросту не успевают за спросом.

Важно, что при этом более половины жителей Германии живёт на съёмном жилье — среди стран OECD больше немцев арендуют жильё только жители Швейцарии.

В Берлине ситуация ещё более напряжённая. В городе всего существует 2 миллиона квартир, и из них 1,64 миллиона сдаётся в аренду. В среднем на одно объявление о сдаче жилья в немецкой столице откликается до 100 человек, как пишет ВВС.

5. Новостройки пользуются особым спросом и на них легче получить банковское финансирование

Особенно высок спрос на новостройки — сейчас в Берлине дефицит нового жилья. 40% зданий в столице построено в довоенный период.

Из-за дефицита немецкие банки охотнее кредитуют новостройки, чем старое жильё. А при покупке квартиры в энергоэффективном здании можно получить ипотеку на льготных условиях и повысить доходность за счёт кредитного плеча. При покупке квартиры в здании, которое было построено или отремонтировано согласно энергоэффективным стандартам (KfW Efficiency House Standard) инвестор может получить субсидию до 50% от максимальной суммы кредита.

К тому же, иностранцам легче получить кредит на новостройку, потому что зачастую в этом случае у застройщика уже есть договорённости с банком о предоставлении кредита покупателям.

Зачастую новостройки являются выгодным вложением для инвестиций, потому что стоимость аренды в новостройках выше, чем на вторичном рынке (в среднем 20,35 евро за кв. м. против 13,05 евро за кв. м.), и растут в цене новостройки быстрее.

Более того, при покупке квартиры в строящемся доме инвестор вносит оплату поэтапно, по мере продвижения строительства. Эксплуатационные расходы в случае с новым жильём меньше, чем содержание квартиры со вторичного рынка.

Также из-за недостатка нового жилья квартиры в новостройке легче перепродать по более высоким ценам.

6. Германия — одна их самых сильных экономик Европы

Deloitte и PwC называют немецкий рынок недвижимости «безопасной гаванью» для инвесторов, так как на него мало повлияла пандемия коронавируса. Общее мнение инвесторов, опрошенных PwC, — репутация Германии как места с безопасным инвестиционным климатом будет только укрепляться, так как в Германии низкие ставки по ипотеке и дефицит предложения.

По мнению аналитиков, немецкое правительство эффективно справляется с пандемией коронавируса. PwC пишут в отчёте, что Германия — уникальная страна, где несмотря на пандемию прогнозируется рост занятости населения. Германия сейчас настолько близка к условиям, бывшим до пандемии, насколько это возможно, утверждают эксперты консалтинговой компании.

В 2020 году ВВП Германии был самым крупным в Европе — 3 332,23 миллиона евро. Сейчас ВВП Германии растёт даже быстрее, чем прогнозировалось: во втором квартале 2021 года он вырос на 1,6%.