Место под солнцем: почему россияне массово инвестируют в кипрскую недвижимость в 2024 году - «Зарубежная недвижимость»

По данным Tranio, в 3-м кв. 2024 года россияне нарастили инвестиции в недвижимость на Кипре на 69,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объёмы спроса вышли на уровень рекордных показателей ажиотажного 2022-го, опередив ОАЭ и Турцию. Очередной виток активизации интереса связан с ростом инвестиционной привлекательности острова на фоне массовой релокации IT-компаний.

Кипр в тройке самых популярных направлений в 2024 году

Топ-5 регионов по спросу россиян на зарубежную недвижимость, % от всех заявок

№

Регион

3-й кв. 2023

3-й кв. 2024

1

Грузия

11,5%

14,2%

2

Таиланд

9,6%

14,1%

3

Кипр

4,6%

7,8%

4

Турция

6,3%

6,4%

5

ОАЭ

8%

6,2%

Данные Tranio по заявкам клиентов в 3 кв. 2024 года

Кипр стоит особняком на фоне снижения инвестиционной активности на европейских и ближневосточных рынках — это один из немногих регионов, показавших усиление русскоязычного спроса в 2024 году: интерес инвесторов к этому направлению вырос на 69,2% по сравнению с 3-м кв. 2023 года и на 17% за полных 9 месяцев 2024 года.

С января по сентябрь 2024 года уровень спроса россиян на недвижимость на Кипре показал максимальное значение за 4 года наблюдений, в то время как суммарное число иностранцев с зарегистрированными договорами купли-продажи недвижимости на острове снизилось по отношению к прошлому году на 5,8%.

Россияне при покупке недвижимости на Кипре чаще всего используют собственные средства и не опираются на ипотечное кредитование, доступность которого на острове заметно снизилась в 2024 году, с чем можно связать умеренные показатели рынка при общей восходящей долгосрочной динамике.

ЦБ Кипра в 1-м кв. 2024 года отчитывался о снижении объёмов ипотечного кредитования на 11,76% по отношению к 4-му кв. 2023 года и называл высокие процентные ставки одной из причин стабилизации спроса на недвижимость.

К маю 2024-го ситуация несколько улучшилась, ипотеку на Кипре выдавали в среднем под 3,85% против 5,19% в январе этого года, однако к августу ставка вновь взяла курс на повышение, а объём кредитования пошёл вниз — покупка недвижимости снова видится местным покупателям недоступной.

Согласно данным Центрального банка Кипра, динамика рынка недвижимости действительно несколько замедлилась, хотя общий тренд остаётся восходящим: количество сделок в 1-й пол. 2024 года выросло на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а рост цен находится на стабильно высоком уровне.

Динамика цен на квартиры по регионам Кипра в 2024 году

Локация

Кипр

Лимасол

Пафос

Ларнака

Фамагуста

Никосия

Рост цен на квартиры в 2024 году

+13,9%

+16,5%

+21,4%

+18,1%

+16,5%

+5,1%

Данные Central Bank of Cyprus

Объём нового предложения впервые за несколько лет значительно увеличился, догоняя возросшие объёмы спроса: число выданных разрешений на строительство выросло на 32,5%, а стоимость строительных материалов, напротив, снизилась на 1,14%.

Главное:

1. За год интерес россиян к недвижимости на Кипре вырос на 17%, а в 3-м квартале 2024-го — на 69,2% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

2. Объёмы русскоязычного спроса достигли максимального значения за 4 года наблюдений.

3. Рынок стабилизируется, но общий тренд остаётся восходящим: в среднем по Кипру цены на квартиры показывают рост на 13,9% за год.

4. Совокупный иностранный спрос охлаждается вместе со снижением доступности жилья и удорожанием ипотеки.

Русскоязычный спрос на Кипре: баланс между ПМЖ и инвестициями

В 2024 году ключевая особенность русскоязычного спроса в целом и на Кипре в частности — усиление инвестиционного характера сделок.

Если в начале этого года было заметно преобладание миграционных целей при покупке жилья, то к октябрю доля сделок с метрами под аренду отыграла 9 п. п. и выросла с 39 до 48% — теперь россияне в равной степени интересуются Кипром как направлением для миграции, так и инвестиций.

Исторически Кипр был одним из основных направлений для покупки курортной недвижимости — до 2022 года «дачу» для сезонного отдыха планировали купить в среднем 61% инвесторов на острове. Во 2-м кв. 2022 года на фоне активной релокации миграционные цели начали выходить на первый план у русскоязычных покупателей недвижимости, а пик покупки жилья на Кипре под ВНЖ пришёлся на 4-й кв. 2022 года.

По данным Eurostat, в 2023 году Кипр занял третье место после Германии и Испании среди всех стран ЕС по количеству выданных ВНЖ россиянам (12 029 документов), сместившись со второго места в 2022-м (14 723 ВНЖ).

На возросшие темпы релокации Кипр отвечал ещё большим введением льгот для бизнеса в сфере технологий: на острове уже действовал режим IP-Box, позволяющий снизить ставку корпоративного налога до 2,5%, а во втором—третьем квартале 2022 года к запуску готовился льготный НДФЛ для сотрудников компаний, регистрирующих кампус на острове.

Льготы стали доступны работникам с доходами выше 55 тыс. евро (ранее этот порог был равен 100 тыс. евро), а срок действия налоговых послаблений (скидка 50% на уплату подоходного налога) был увеличен с 10 до 17 лет.

Если в 2022–2023 годах основным драйвером была программа ПМЖ, то в 2024 году русскоязычные инвесторы также ориентированы сдавать недвижимость в аренду тем, кто приезжает на остров в рамках релокации.

Русскоязычный спрос на недвижимость на Кипре в 2024 году по регионам

Лимасол

Пафос

Ларнака

Никосия

Фамагуста

2023

34%

35%

21%

2%

7%

2024

43%

32%

18%

2%

5%

Данные Tranio за 2023–2024 гг.

В 2023 году спрос был распределён равномерно по трём крупным прибрежным городам острова, а в 2024-м в сумме заявок на покупку недвижимости преобладает запрос на проекты в Лимасоле — точке притяжения IT-миграции в 2022–2024 годах.

Сделки с недвижимостью по регионам Кипра в 1-м кв. 2024 года

Лимасол

Пафос

Ларнака

Никосия

Фамагуста

Местные жители

63%

37%

54%

83%

50%

Иностранцы

37%

63%

46%

17%

50%

Данные Central Bank of Cyprus в 1-м кв. 2024 года

Суммарно международный спрос (все сделки с иностранцами) склонен выбирать проекты в Пафосе — 63% иностранных покупателей против 37% местных, а из всех регионов Кипра его предпочитают более 33% зарубежных инвесторов. Пафос привлекает спрос меньшим порогом входа: здесь средний бюджет сделки в 2024 году составляет 239 623 евро против 270 382 евро в Лимасоле.

Спрос иностранцев по регионам Кипра в 1-м кв. 2024 года

Лимасол

Пафос

Ларнака

Никосия

Фамагуста

Доля от всех сделок с иностранцами

28,46%

33,49%

22,67%

9,72%

5,65%

Данные Central Bank of Cyprus в 1-м кв. 2024 года

В совокупном спросе иностранцев на Кипре за Пафосом следует Лимасол с 37% иностранных сделок с недвижимостью. Несмотря на то что процент сделок с зарубежными инвесторами здесь меньше, в абсолютных значениях город находится на втором месте после Пафоса. Причина — Лимасол пользуется даже бóльшим местным спросом, чем традиционно популярный у жителей республики рынок Никосии.

Лимасол стал эпицентром кипрского стартап-бума: по данным TechIsland, в 2023 году здесь базировались 310 стартапов с 18,5 тысячи сотрудников, к ноябрю 2024 года их число достигло 334, а число сотрудников — 19 286.

В 2024 году темпы регистрации компаний на Кипре опережают прошлый год на 10,5% и на 14,7% 2022 год. Традиционно рост числа заявок на регистрацию бизнеса приходится на период с октября по декабрь — дедлайн для подачи заявления в реестр, поэтому к концу года, вероятно, регулятор зафиксирует ещё большие значения.

Главное:

- В 2024 году число инвестиционных сделок россиян на Кипре увеличилось — почти половина покупок ориентирована на сдачу площадей в аренду. Спрос на недвижимость для миграции и для инвестиций сравнялся.

- Лимасол привлекает IT-мигрантов и международные компании, тогда как Пафос становится лидером среди иностранных покупателей благодаря более доступным ценам.

- Кипр расширяет льготы для бизнеса и квалифицированных специалистов, делая релокацию на остров ещё более привлекательной.

Новый центр релокации бизнеса в Европе

В секторе недвижимости сложилась ситуация, когда на рынке стабильно поддерживается внезапно появившийся устойчивый платёжеспособный спрос на аренду качественных новостроек вкупе с дефицитом подобного предложения.

Волна экспатов, релоцировавшихся на остров в 2022-2023 годах, формирует запрос на новые объекты в популярных районах с развитой инфраструктурой, удобной транспортной доступностью, высокими потолками, подогревом полов и классом энергоэффективности А. Они заключают долгосрочные арендные договоры на срок от года и более, внося один или два депозита, что соответствует требованиям их компаний, заинтересованных в надёжной локализации сотрудников на Кипре.

Для специалистов в сфере IT предусмотрена ускоренная процедура получения гражданства через 3 года, что ещё больше повышает спрос на долгосрочную аренду — и компании, и сотрудники нацелены на долговременное пребывание на острове.

Спрос на релокацию как бизнеса, так и физлиц поддерживают благоприятные налоговые условия: режим Non-Domicile для частных лиц и IP-Box для технологических компаний.

По итогам рекордного по заявкам на релокацию 2022 года Кипр зарегистрировал максимальное число (17 409 единиц) торговых марок и объектов интеллектуальной собственности за всё время наблюдений, побив рекорд 2013 года (16 625 единиц).

Чтобы использовать пониженную налоговую ставку, IT-компания должна иметь реальное физическое присутствие — офис на Кипре и наёмных сотрудников, вовлечённых в разработку продукта на острове. Продукт компании должен быть разработан или доработан на Кипре.

Главное:

- Налоговые льготы и упрощённая процедура гражданства стимулируют спрос на долгосрочную аренду среди IT-экспатов.

- Приток специалистов и компаний формирует платёжеспособный долгосрочный спрос на качественное жильё и офисы.

- Низкие налоговые ставки в рамках IP-Box побуждают бизнес регистрировать продукт на острове: 2022 год побил рекорд 2013 года по объёмам регистрации интеллектуальной собственности.

Офисы на Кипре

Растущее число стартапов, компаний в tech-сфере и релоцирующихся сотрудников в совокупности с недостаточным актуальным предложением и отстающими темпами запуска новых проектов создают точку роста для жилой недвижимости в деловых центрах Кипра и офисов класса А — на фоне общего дефицита премиальных объектов и офисов, соответствующих ESG-стандартам, открываются возможности для крупных инвесторов.

Спрос на коммерческие площади на Кипре, по данным группы Danos, достиг пятилетнего максимума, полностью оправившись от последствий пандемии. Арендные ставки на офисы класса А по всей стране выросли в 1-м кв. 2024 года на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее доля коммерческих метров в совокупном объёме сделок с недвижимостью держится на уровне 2%, из них 33% транзакций приходится на офисы.

Дефицит предложения офисной недвижимости подкрепляется снижением доли этого сегмента в выдаче разрешений на строительство — исторически из 15% выданных разрешений на строительство проектов нежилого назначения 20% приходится на офисы. В 2023 году показатель снизился на 38% год к году.

Лимасол лидирует на рынке коммерческой недвижимости, занимая 45% от общей стоимости сделок в этом сегменте при меньшем объёме транзакций по сравнению с рынком Никосии. По данным Deloitte, в 2023 году в Лимасоле было зафиксировано 142 сделки с коммерцией на сумму 54 млн евро. Никосия занимает второе место с объёмом сделок 37 млн евро, распределённых по 179 транзакциям.

61% новостроек в сегменте офисной недвижимости расположены в Лимасоле, на втором месте — Никосия с 26%, тогда как в остальных районах активность по новым коммерческим объектам в офисном сегменте была минимальной.

Активный сток на рынке Лимасола в основном представлен зданиями, построенными в период 2010–2015 годов, а также частью премиальных офисов, завершённых после 2020 года.

Свой вклад в дефицит премиальных офисов вносит ограниченный земельный фонд острова. По генплану 2013 года на офисную недвижимость отводилась небольшая линия возле берега в районе пляжа Дасуди.

Новая застройка вынуждена решать земельный вопрос в частном порядке и конвертировать другие типы земель под строительство офисов.

Проекты офисной недвижимости в 2024 году сосредоточены преимущественно в восточной и центральной частях Лимасола: на проспекте Архиепископа Макариоса III, в Меса Гейтония, а также в районах Агиос Афанасиос и на проспекте Спироса Киприану.

Главное:

- Из-за дефицита качественного предложения и роста числа стартапов растёт спрос на офисы класса А и жилую недвижимость в деловых районах Кипра.

- Лимасол лидирует на рынке коммерческой недвижимости: 61% новостроек в офисном сегменте запускается здесь.

- Дефицит премиальных офисов и сокращение выдачи разрешений на строительство в этом сегменте привело к росту арендных ставок на офисы класса А на 8,5% в 1-м кв. 2024 года.