Рост или стагнация: как изменилась стоимость новостроек в Москве - «Аналитика рынка»

Рассказываем, что изменилось на рынке новостроек Москвы за первую половину 2025 года, с чем эти изменения были связаны и что будет дальше

В первом полугодии 2025 года рынок новостроек мог бы немного акклиматизироваться к отсутствую всеобщей льготной ипотеки — она завершилась еще в середине прошлого года. Однако на него продолжил оказывать влияние второй мощный фактор — заградительно высокие ставки по рыночной ипотеке. Они остаются большими, несмотря на некоторое снижение в последние месяцы.

Это привело к падению и спроса, и предложения, хотя цены на новостройки все равно продолжали расти. Впрочем, из-за предоставляемых скидок подорожание отчасти носит формальный характер, считают эксперты.

Новостройки дорожают, но есть нюансы

Один из главных индикаторов состояния рынка — динамика цен. По итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенные цены в сумме по всем новостройкам в Москвы выросли на 11,7% за полгода и достигли 594,3 тыс. руб. за 1 кв. м, сообщили аналитики системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.

Впрочем, такая динамика по первичному рынку в целом связана с особенностью Москвы, поясняют эксперты. В отличие от других городов, в столице широко представлены новостройки более дорогих классов. По данным агентства недвижимости «Метриум», сейчас в Москве на массовые новостройки (к ним относятся типовые проекты, а также проекты комфорт-класса) приходится менее трети предложения на первичном рынке — лишь 31,4%. Остальные 68,6% — это более высокие классы, причем почти 19% из них составляют самые дорогостоящие новостройки (элитные и премиум-класса). Именно эта ситуация тянет за собой вверх все средние ценовые показатели по рынку в целом.

Если же взглянуть на новостройки разных классов по-отдельности, полугодовая динамика окажется скромнее — максимальный прирост цен достигнет лишь 8,9%, отмечают в bnMAP.pro. Причем такая динамика выявлена в самом дешевом сегменте первичного жилья в Москве — в массовых новостройках, средние цены на которые к концу первого полугодия 2025 года достигли 318,3 тыс. руб. за «квадрат». В остальных классах первичного жилья Москвы прирост цен за полгода еще ниже, уточняют аналитики.

Не рост, а стагнация

Официально средняя цена квадратного метра в московских новостройках выросла, однако реальная ситуация на рынке иная, считают эксперты.

«Фактическая цена сделки снижается за счет скидок и бонусов. В премиальном и бизнес-сегменте все чаще предлагаются скидки 10–15% при 100%-ной оплате. Номинальный рост цен не отражает реального положения на рынке жилья. В большинстве проектов цены стабилизировались или ползут вниз с учетом индивидуальных условий покупки», — говорит управляющий партнер компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Если никаких принципиальных мер по стимулированию спроса не будет запущено, а ключевая ставка не вернется к нормальным значениям, то до конца 2025 года цены продолжат скрытую стагнацию, прогнозирует коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.

Спрос продолжает падать

Причина нынешней ценовой динамики в столичных новостройках — в ситуации со спросом. За последние полгода он снизился на 10%, подчитали в bnMAP.pro. Если во втором полугодии 2024 года в Москве было заключено около 43 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) со строящимся жильем, то в первом полугодии 2025 года — 38,56 тыс. ДДУ. По сравнению с первым полугодием 2024 года сделок стало еще меньше — снижение составляет 15%, говорят аналитики.

Падение продаж в новостройках Москвы отмечается не только по отношению к первому и второму полугодиям прошлого года. В завершившейся уже части нынешнего года количество квартир, реализованных на первичном рынке, уменьшалось почти ежемесячно за небольшим исключением.

Как изменились продажи жилья в новостройках Москвы в первом полугодии 2025 года

Период 2025 года

Число сделок, тыс. ДДУ

Динамика за год, %

Январь
6,12
+15,0%

Февраль
7,85
+59,9%

Март
6,90
-11,8%

Апрель
6,85
-14,6%

Май
5,30
-38,4%

Июнь
5,54
-48,2%

Источник: bnMAP.pro

«Если еще в феврале спрос на новостройки подрос в месячном выражении по сравнению с просевшим январем, то уже начиная с марта число сделок в рамках ДДУ в столице планомерно снижается», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По словам эксперта, если в начале года ситуацию на рынке новостроек можно было охарактеризовать как оттепель, то уже в апреле наметилась тенденция, связанная с сезонным майским и летним спадом продаж. «В результате уже по итогам мая число сделок на первичном рынке столицы снизилось почти на 25% по сравнению с апрелем и факторов, говорящих в пользу возможной смены вектора, пока не наблюдается», — говорят в IRN.RU.

Почему снизился спрос на новостройки

Ригина Гордеева, управляющий партнер компании «Этажи Прайм»:

— Одной из основных причин является отмена самой массовой льготной ипотеки с господдержкой с 1 июля прошлого года. Это сказывается на активности покупателей сейчас, а главное провоцировало более существенный интерес к приобретению квартир на первичном рынке в первом полугодии прошлого года, поскольку многие старались запрыгнуть в последний вагон.

Вторая причина — это ограниченность существующей семейной ипотеки и высокие ставки по рыночным кредитам, которые, с одной стороны, усложняют процесс продажи имеющейся недвижимости при улучшении жилищных условий, с другой — делают ипотечные кредиты недоступными для большинства покупателей, у которых нет права на семейную ипотеку.

Плюс из-за разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья часть потенциальных покупателей переориентируются на готовое жилье с отделкой.

Выбор новостроек все меньше

На фоне снизившего спроса на новостройки в первом полугодии 2025 года существенно сократился и запуск новых проектов. Как отмечает «Дом.РФ», по России целом он упал до трехгодичного минимума — с января по июнь 2025 года начато строительство лишь 17,8 млн кв. м жилья. Это на 22% меньше, чем за аналогичное полугодие прошлого года, отметили аналитики.

При этом в Москве падение еще больше — на 38%, до 1,8 млн кв. м запущенных проектов за последние полгода. Это максимальное снижение среди всех российских регионов с традиционно наибольшими объемами жилищного строительства, поясняют в «Дом.РФ».

Как уточняет управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов, с начала 2025 года на рынок московских новостроек в основном активно выводились лишь проекты бизнес-класса. «В то же время застройщики массового, премиального и элитного жилья откладывали запуск новых комплексов», — отметил он.

Это привело к тому, что к середине 2025 года выбор у покупателей на первичном рынке Москвы начал снижаться. В частности, по данным «Метриума», в границах Старой Москвы за полгода он сократился:

- на 6,6% — по суммарной площади объектов, выставленных сейчас на продажу (до 2,85 млн кв. м);

- на 9,8% — по количеству доступных для выбора лотов (до 47,2 тыс. квартир и апартаментов).

Как изменились предпочтения покупателей

Маленькие квартиры стали покупать чаще

Предпочтения покупателей московских новостроек по итогам первого полугодия претерпели небольшие изменения, отмечает директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Повысился интерес к самым маленьких квартирам, а к более просторным — либо не изменился, либо чуть снизился.

По его данным, за первые шесть месяцев 2025 года в структуре всех сделок в новостройках Москвы:

- на 2 п.п., до 20%, вырос спрос на студии;

- на 1 п.п., до 40%, увеличился спрос на однушки;

- на 3 п.п., до 27%, снизился спрос на двухкомнатные квартиры.

При этом интерес к трешкам и строящимся квартирам с еще большим количеством комнат за это время никак не изменился. Как и полугодие назад, на них приходится 13% продаж в новостройках Москвы, уточнили в Est-a-Tet.

Вырос интерес к почти готовым новостройкам

У покупателей возрос интерес к готовым или почти сданным корпусам, отмечают эксперты. «Люди боятся затяжных строек или коррекции рынка, плюс не готовы платить за выросшую аренду жилья», — поясняет причину тенденции Олег Репченко.

По его словам, в топе важных для покупателя характеристик — транспортная доступность и комфортная среда с рекреационными зонами поблизости, высокая готовность дома, эргономичные планировки без лишних квадратных метров, готовая отделка.

Что будет дальше

Во втором полугодии 2025 года рынок будет работать на «низком огне», считают в «Этажах». Ближе к осени возможен умеренный рост покупательской активности, если появятся точечные меры господдержки или застройщики усилят стимулирующие программы — рассрочки, кешбэки, временные дисконты, поясняют эксперты.