Можно ли купить долю в квартире в ипотеку и как это правильно сделать? - «Ипотека»

Обычно в ипотеку покупают квартиру, но случается, что нужно приобрести только долю в ней. Что такое доля в квартире и можно ли оформить на нее ипотеку — разбираемся в этой статье.

Комната и доля — чем они различаются?

Комната и доля — это не одно и то же, их не следует путать. Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с конкретным метражом и отдельным кадастровым номером. Доля не является частью квартиры, это часть права собственности на нее.

Иногда доля может соответствовать площади какой-либо комнаты, но обычно она определяется дробью: ½, ⅓ и т. д., все зависит от количества собственников.

Но есть и ограничения: с 1 сентября 2022 года запрещены сделки и договоры, в результате которых в квартире появляются доли площадью менее 6 кв. м. Закон призван не допускать образования микродолей, которые могут использоваться для рейдерских захватов жилья. Однако запрет не касается случаев возникновения долей в силу закона — например, приватизации или наследования.

Для чего обычно покупают доли? Есть несколько вариантов:

- для увеличения жилплощади — выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся;

- для того, чтобы стать единоличным собственником, — выкуп последней доли в квартире;

- чтобы стать собственником доли — как правило, здесь речь идет о комнате в коммунальной квартире, которую ранее арендовали.

Особенности сделки с долями

Главная особенность сделок с долями — преимущественное право покупки. Если собственник доли желает ее продать, сначала он должен предложить купить ее владельцам других долей. Если он продаст недвижимость другим людям, не предложив ее сособственникам, сделка может быть признана недействительной.

Порядок действий продавца:

- уведомить всех собственников о намерении продать свою долю, назвать цену — это делается лично под роспись, заказным письмом с уведомлением о вручении или через нотариуса;

- в течение месяца собственники должны дать ответ. Отказы от реализации преимущественного права покупки должны быть предоставлены в письменном виде. Если в течение месяца ответа не поступит — это считается отказом от предложения выкупить долю;

- если собственники отказались выкупать долю — взять у них письменное согласие на продажу;

- найти покупателя на долю;

- подготовить документы и обратиться к нотариусу;

- зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре.

Нюанс: при покупке доли в ипотеку нужно передать в залог не долю, а всю квартиру. Другие владельцы долевой собственности тоже должны оформить свои доли в залог банка, причем до выдачи кредита.

В случае, если остальные собственники долей не хотят оформлять свои доли в залог, в качестве обеспечения можно предоставить другую недвижимость — тоже до выдачи займа. Тогда долю, которую покупают, не придется предоставлять в залог.

Покупателю при покупке недвижимости в ипотеку нужно, в свою очередь, застраховать залог, предоставляемый банку. Поскольку при покупке доли в залог оформляется вся квартира, то и страховка тоже оформляется на всю квартиру, а не на продаваемую долю. Если залогом является другая недвижимость, страховка оформляется не на долю, а на залоговый объект.

Ипотека на долю в квартире

Следует учесть, что не все банки готовы давать ипотеку на долю в квартире — дело в том, что для банков такой объект обычно неликвиден. Кредитные организации чаще одобряют ипотеку, если доля выкупается с целью увеличения жилплощади.

Также шансы на получение ипотеки на покупку доли увеличиваются, если:

- квартира, в которой покупается доля, находится в ликвидном доме (хороший район, удачные планировки и пр.);

- доля достаточно большая, ее рыночная стоимость соответствует минимальным требованиям для одобрения ипотеки;

- другие собственники согласны на продажу доли и использование ее в качестве залога;

- покупатель готов внести крупный первоначальный взнос.

Оформление ипотеки на долю: пошаговая инструкция

Первым делом следует провести оценку стоимости доли в квартире — это нужно, чтобы банк определил ее рыночную стоимость и то, насколько она подходит для ипотеки.

Следующий шаг — проверка прав собственности. Все владельцы долей должны быть официально зарегистрированы как собственники в ЕГРН, иначе банк откажется принять долю в залог.

Далее следует необходимо получить письменное согласие всех владельцев долей (если они есть) на продажу доли.

Когда все эти этапы пройдены, можно обращаться в банк — подать заявку на ипотеку. Потребуется пакет документов:

- паспорт и СНИЛС заемщика;

- правоустанавливающие документы на долю;

- документы, подтверждающие доход заемщика;

- письменный отказ других собственников от первоочередного права выкупа доли;

- отчет об оценке недвижимости;

- техпаспорт.

Внимание: полный список документов лучше уточнить в банке! Если собрать необходимые бумаги сразу — это сэкономит время.

Банк обязательно оценит кредитную историю будущего покупателя — оптимально, если у заемщика не будет других крупных кредитов, а закрытые займы погашены вовремя.

Заявка будет одобрена, если финансовое положение и кредитоспособность заемщика в порядке, а залог отвечает условиям банка.

После получения ипотеки и подписания договора следует зарегистрировать обременение на долю в квартире в Росреестре — чтобы подтвердить, что недвижимость находится в залоге у банка.

Плюсы и минусы ипотеки на долю в квартире

У покупки доли в квартире в ипотеку есть как плюсы, так и минусы.

Преимущества:

- такая покупка доступна тем, у кого нет всей нужной суммы;

- доля стоит дешевле целой квартиры;

- можно улучшить жилищные условия при минимальных финансовых затратах;

- если доля выкупается в квартире, в которой проживает заемщик, ему не придется никуда переезжать.

Недостатки:

- доля в квартире на вторичном рынке обычно не является ликвидным товаром;

- могут возникнуть сложности при согласовании сделки с собственниками других долей;

- банки не всегда соглашаются предоставлять ипотеку на покупку доли — особенно если на нее несколько претендентов;

- ставки по таким кредитам могут быть выше, чем на другую недвижимость, — из-за низкой ликвидности доли и невозможности быстро продать ее, если заемщик не сможет выплатить кредит.

Резюме

Обычно доля в квартире выкупается у бывших супругов после развода или у родственников, если квартира досталась им в наследство, однако нередки случаи продажи доли другим людям — тем, кто не является собственником остальных долей.

Главный нюанс покупки доли в ипотеку: продавец должен предъявить письменный отказ других собственников от первоочередного права покупки доли и разрешение на ее продажу. Кроме того, банки не всегда охотно одобряют ипотеку на покупку доли — такая недвижимость, с их точки зрения, не является ликвидной.