Как вырастут ипотечный платеж и переплата с ростом ключевой ставки ЦБ - «Ипотека»

Переплата по ипотечному кредиту, взятому на покупку типовой квартиры на вторичном рынке, с увеличением ключевой ставки ЦБ до 18% вырастет — с 3,6 раза до 4 раз, следует из предоставленных редакции расчетов аналитиков ЦИАН. Ежемесячный платеж при новых рыночных условиях вырастет на 9-11%, подсчитали в компании.

«Размер платежа при ставке 20% увеличился на 9-11% по сравнению с началом июня и ставкой 18% (разные цифры в разных городах связаны с неоднородной динамикой цены квадратного метра за последние 1.5 месяца — от снижения на 1,6% в Ростове-на-Дону до роста на 0,7% в Уфе)», — прокомментировал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

В абсолютных цифрах платеж сильнее всего вырос в Москве, Санкт-Петербурге и Казани — эти города составляют первую тройку по уровню цен на вторичное жилье. По расчетам ЦИАН, ежемесячный платеж при покупке квартиры в Москве по рыночным ипотечным условиям при увеличении ставки с 18% до 20% вырастет на 24,2 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 15,2 тыс., в Казани — на 12,8 тыс. руб.

Город

Цена типовой квартиры, млн руб, июнь 24 г.

Платеж по рыночной ипотеке (под 18%) тыс. руб. в месяц, июнь 24 г.

Цена типовой квартиры, млн руб, июль 24 г.

Платеж по рыночной ипотеке (под 20%), тыс. руб. в месяц, июль 24 г.

Волгоград
5,60
68,0
5,53
74,2

Воронеж
5,63
68,3
5,67
76,1

Екатеринбург
7,19
87,3
7,23
97,1

Казань
9,74
118,2
9,76
131,0

Краснодар
7,46
90,6
7,43
99,7

Красноярск
6,89
83,6
6,93
93,1

Москва
18,52
224,8
18,55
249,0

Нижний Новгород
8,19
99,4
8,24
110,6

Новосибирск
6,97
84,7
7,02
94,2

Омск
6,11
74,2
6,12
82,1

Пермь
5,73
69,5
5,74
77,0

Ростов-на-Дону
7,32
88,8
7,2
96,7

Самара
6,79
82,5
6,8
91,4

Санкт-Петербург
12,00
145,6
11,98
160,8

Уфа
6,72
81,5
6,77
90,8

Челябинск
5,67
68,8
5,69
76,4

Данные: «Циан.Аналитика»

Как считали

Расчеты выполнены для средневзвешенной цены 1 кв. м вторичного жилья городов-миллионников в базе на начало июня и в конце июля 2024 года (без учета элитных ЖК). Стоимость квартиры рассчитана для площади в 55 кв.м. При расчете переплаты аналитики ориентировались на повышение средней ставки по рыночным программам до 20% (+ 2 п.п., пропорционально повышению ключевой ставки ЦБ). Срок кредита был взят в 25 лет, первый взнос — 20%.

Опрошенные редакцией участники рынка обращают внимание, что ставки некоторых банков по рыночным программам доходили до 20% годовых еще до очередного повышения ключевой. Сейчас, по их прогнозам, следует ожидать повышения минимальных ставок до 20%, при этом во многих банках возможны ставки в 22-23%.

Ипотечный калькулятор «Домклик» на момент публикации учитывает при расчете параметров кредита на вторичное жилье диапазон полной стоимости кредита (включает наряду с суммой долга и процентами также страховую премию и другие расходы, предусмотренные договором) от 21,42% до 24,47%.

Кто берет кредиты на таких условиях

Алексей Попов обращает внимание, что ипотека на вторичное жилье не пользуется спросом уже давно — с первых месяцев цикла повышения ключевой ставки ЦБ ставки стали заградительными. «Кредиты на вторичном рынке сейчас берут или с достаточно большим первым взносом или с прицелом на быстрое погашение существенной доли займа и почти всегда — с расчетом на его рефинансирование в перспективе», — поясняет эксперт.

Похожая ситуация и с рыночной ипотекой на новостройки, говорит руководитель отдела ипотеки «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк. «Единичные сделки сейчас проходят по рыночным ставкам: размер платежа по ипотеке при такой ставке несопоставим с уровнем дохода», — рассказывает эксперт, отмечая, что из-за этого увеличилось число отказов в ипотеке по причине недостаточного дохода.

«Есть часть клиентов, которым нужна какая-та минимальная сумма и даже при такой ставке [порядка 20% и выше] ежемесячный платеж для них комфортен. Либо это кредит с перспективой быстрого погашения, т.к. сейчас цены на вторичном рынке остановились, есть возможность приобрести достойный вариант по приемлемой цене», — добавляет Надежда Стаднюк.

Что будет со спросом на жилье при ставках от 20%

На фоне действующих ставок по рыночным ипотечным программам спрос продолжит смещаться со вторичного рынка в сегмент новостроек, где действуют оставшиеся льготные программы, говорит Алексей Попов. «Кроме того, рынку стоит ожидать перетока спроса в сегмент аренды, где продолжается рост ставок и вымывание предложения, активизации спроса в сегментах с невысоким порогом входа (рынок земельных участков) и роста доли альтернативных сделок на вторичке», — заключает эксперт.

В сегментах рынка с высокой долей ипотеки произойдет сокращение ипотечного спроса, либо его перераспределение на другие формы оплаты — например, рассрочки, льготные и субсидированные программы ипотеки, прогнозирует заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов. При этом спрос на качественную жилую недвижимость для личного пользования будет сохраняться, т.к. необходимость в нем еще достаточно высокая. Зато доля инвестиционных сделок будет продолжать снижение на фоне увеличения ставок по кредитам и депозитам», — говорит Дмитрий Ефимов.

«Рынок кредитования продолжит работу в довольно сложных условиях, учитывая высокую ставку и новые макропруденциальные меры регулятора, — делится прогнозом первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев. — Однако потребность в заемных средствах у граждан сохранится. В то же время спрос будет более целевым и на более короткие сроки».