Льготная ставка, но сейчас, или стандартная ставка, но год назад? Что оказалось выгоднее? - «Ипотека»

Эксперты Циан выяснили, в каких российских городах льготная ипотека компенсировала рост стоимости, а где выиграл тот, кто взял кредит более года назад под высокие проценты, зато по еще допандемийному прайсу.

Прошел год со старта программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Одновременно ЦБ РФ повысил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п. — это заставляет поторапливаться тех, кто намерен успеть взять ипотечный кредит на новостройку на льготных условиях: ведь стандартные ставки скоро станут выше.

С одной стороны, субсидия помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 года. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен.

Циан проанализировал, какой объем предложения новостроек соответствует условиям льготной ипотеки (в городах с численностью населения от 500 тыс. человек). Для этого аналитики посчитали квартиры в строящихся (пока не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в том числе с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (таковых оказалось 24).

«Катастрофически тебя не хватает мне»

На старте программы льготного ипотечного кредитования максимальный лимит по выданной ипотеке — 8 млн рублей для Московской и Петербургской агломераций, а также 3 млн рублей — для других регионов, позволил охватить лишь 64% всех квартир первичного рынка. При минимальном на тот момент первом взносе 20% стоимость квартиры в Москве и Санкт-Петербурге не должна была превышать 10 млн рублей, в других регионах — 3,75 млн рублей.

В некоторых городах этого лимита на старте программы не хватало катастрофически. Например, в Сочи при минимальном взносе 20% в лимит укладывалось всего 9% квартир, в Тюмени — 28%, в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Казани с минимальным первоначальным взносом под льготную ипотеку попадала только каждая третья квартира (32%). В Москве, несмотря на повышенный лимит, под условия подходило только 47% квартир, в Санкт-Петербурге — 86%.

Но спустя несколько недель лимит по объему кредитования был пересмотрен с 8 до 12 млн рублей для Московского и Петербургского регионов (максимальная стоимость квартиры — 15 млн рублей при первоначальном взносе 20%), с 3 до 6 млн — для остальных городов (максимальная стоимость — 7,5 млн рублей). В результате доля квартир, попадающих под новые условия расширенного лимита (при том же первом взносе 20%), увеличилась в городах с численностью населения от 500 тыс. человек с 64 до 91%.

Но дальнейший рост цен на жилье и вымывание предложения постепенно снижали долю доступных к покупке квартир. Спустя год программы доля квартир, которые удастся купить в бюджете до 15 млн/7,5 млн рублей, снизилась до 84%.

Абсолютным рекордсменом по снижению доли доступного жилья с минимальным первоначальным взносом стал Сочи: если на момент расширения программы в лимит попадало 68% квартир в городе, то спустя год льготной ипотеки — всего 12%. Выбор сократился практически до значений, когда действовал еще не расширенный лимит.

Аналитики утверждают, что рекордный рост цен был вызван несколькими причинами: переходом на удаленную работу (теперь большинство россиян не привязаны к месту работы и могут жить в любом городе), закрытием границ с другими странами и ростом инвестиционного потенциала российских курортов, а также запретом точечной застройки в Сочи.

Значительное снижение доступности зафиксировано и в Красноярске — с 96 до 75% (–22 п. п.). В Москве доля доступного по льготной ипотеке жилья тоже падает: если в начале программы при лимите 12 млн рублей и первоначальном взносе 20% покупателям подходило 76% предложений, сейчас — только 62%. В Санкт-Петербурге коррекция за год минимальна — на уровне 5 п. п.

Льготная ипотека и подскочившая стоимость жилья или стандартные ставки год назад?

Льготная ипотека способствовала росту цен на жилье. Циан выяснил, насколько выгодна покупка квартиры сегодня под 5,92% (в целом по РФ, данные Центробанка) и максимальном сроке кредитования 20 лет по сравнению с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях (7,82% в марте 2020-го в целом по РФ, по данным Центробанка).

Несмотря на то что допускается минимальный взнос в размере всего 15% суммы, средний заемщик имеет порядка 30% стоимости выбранной квартиры. Рассмотрим два сценария.

Заемщик с первым взносом 30% взял ипотеку на новостройку на 20 лет незадолго до того, как была анонсирована ставка льготной ипотеки (ставка — индивидуально по каждому региону, по данным ЦБ РФ).

Заемщик пришел к застройщику с тем же первоначальным взносом в рублях, что и год назад. Кредит взят на 20 лет (максимальный срок), но по льготной ставке (она индивидуальна по каждому региону, по данным ЦБ РФ).

Экономия сошла на нет из-за роста цен

Не во всех городах льготная ипотека компенсировала рост цен. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке — выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6%, или 123 тыс. рублей), Ярославле (+6%, или 127 тыс. рублей), Барнауле (+3%, или 65 тыс. рублей), Самаре (+1%, или 12 тыс. рублей).

В Перми рост цен также нивелировал выгоду от льготной ипотеки — переплата по кредиту по итогам 20 лет будет примерно такой же. Аналогичная ситуация и в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам, сопоставима с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять в кредит бо́льшую сумму из-за роста цен.

Практически полностью сошел на нет эффект от льготной ипотеки и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% общей переплаты за 20 лет (по сравнению с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже на 1 и 2% соответственно.

Средний размер ежемесячного платежа вырос на 10% — с 24,2 до 26,6 тыс. рублей

Из-за роста цен на недвижимость за прошедший год средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке, даже несмотря на сниженную ставку, теперь выше, чем ежемесячный платеж по кредиту, который выплачивают заемщики, взявшие кредит год назад по старым ценам накануне анонса льготного ипотечного кредитования.

Более чем на 20% платеж по кредиту вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле. В Москве ежемесячный платеж увеличился на 17%: если при том же первоначальном взносе год назад платеж составлял бы 69,5 тыс. рублей в месяц, то сегодня уже 81 тыс. рублей — из-за роста цен и бо́льшего размера кредита. В Санкт-Петербурге платеж вырос на 18%.

Проценты по кредиту — 70% стоимости квартиры

Выплата по процентам для ипотеки, взятой год назад, составляет в среднем порядка 71% стоимости приобретенной квартиры (за все 20 лет) по всем рассмотренным городам. Сегодня выплаты по ипотечным кредитам занимают 60% стоимости жилья. Несмотря на рост цен, льготная ипотека позволяет уменьшать общую переплату за весь срок кредитования по сравнению с обычной ипотекой без субсидирования год назад.

В Москве переплата по льготной ипотеке, взятой сегодня, достигнет 57%, а по ипотечному кредиту, взятому год назад, общие выплаты будут на уровне 70%.

Ежемесячный платеж по ипотеке занимает до 28% семейного дохода

Из-за роста цен расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились до средних 28 против 26% год назад. Сложнее всего жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.

Квартиры за год подорожали почти на четверть

В среднем по 24 городам (с населением от 500 тыс. человек и объемом предложения в новостройках от 500 квартир) за год льготного ипотечного кредитования средний бюджет на первичном рынке увеличился на 1 млн рублей — с 4,2 до 5,2 млн. То есть жилье подорожало почти на четверть (+22% за год).

Абсолютным рекордсменом оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн рублей и уступает лишь столице, обогнав по средним ценам за прошедший год Санкт-Петербург. В Москве рост среднего бюджета предложения — чуть выше общероссийского (+24%). Рекордный рост (свыше 30%) — в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

«Копишь-копишь, не накопишь»

Одно из преимуществ ипотечного кредитования — фиксация стоимости недвижимости: покупатель защищен от дальнейшего роста цен в новостройке. Обратная сторона медали жилищного кредитования — существенная переплата по процентам, что и останавливает часть покупателей от приобретения квартиры в кредит.

Многие выбирают стратегию накоплений, но в последний год она себя не оправдала. Копить невыгодно — в половине городов рост средней стоимости предложения в новостройках оказался больше той суммы, которую удалось отложить потенциальным покупателям со средним доходом за тот же период.

Циан посчитал, в каких городах сильнее других проиграли потенциальные покупатели, выбравшие вклад. Для примера возьмем семью из двух человек, которая копит на среднюю квартиру в новостройке.

Уровень доходов — среднемесячная заработная плата работников организаций (без субъектов малого предпринимательства) за вычетом налогов, то есть на руки.

Допустим, семья живет на официальный прожиточный минимум, а все, что остается сверх заработной платы, вносит на пополняемый банковский вклад, открытый в апреле 2020 года. На тот момент средняя ставка по рублевым депозитам составила 5% годовых, по данным ЦБ РФ. Депозит — с ежемесячной капитализацией. Каждый месяц в течение последнего года семья пополняет вклад.

Даже с учетом весьма скромных трат в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи, более чем в половине городов накопленной за год суммы не хватает, чтобы компенсировать рост цен на первичном рынке. Самый большой ценовой разрыв — в Сочи, где вкладчики за прошедший год накопили бы 730 тыс. рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 2,75 млн рублей. Потенциальные покупатели потеряли условные 2 млн рублей.

Не было никакого смысла копить и в Казани (на вкладе семья собрала 820 тыс. рублей, а квартира подорожала на 1,37 млн рублей, потери — 550 тыс. рублей). В тройке аутсайдеров — Москва, где средняя семья скопила за год 2,34 млн рублей, а квартира за то же время подскочила в цене на 2,8 млн рублей. Потери столичных клиентов были бы равны 460 тыс. рублей.

На 200–300 тыс. рублей сумма по вкладу оказалась ниже, чем подорожание новостроек, в Перми и Барнауле. С помощью вклада накопили бы примерно столько же, насколько подорожало и жилье, жители Краснодара и Липецка.

Но есть города, в которых средняя стоимость квартиры выросла меньше, чем накопили вкладчики за год. Это Тюмень (+930 тыс. рублей по вкладу по сравнению с подорожанием жилья), Уфа (+690 тыс. рублей), Новосибирск и Воронеж (выгода на 0,5 млн рублей).

Первого взноса 15% хватит не во всех городах

Не у всех потенциальных покупателей в принципе был выбор — копить на жилье или взять ипотеку. Причина — нет минимального первоначального взноса для покупки выбранной квартиры в кредит. После расширения лимита он составляет 15%. Год назад при первоначальном взносе 15% и максимальной сумме кредита 6 или 12 млн рублей (в зависимости от региона) по всем городам средняя стоимость квартиры (бюджет предложения в продаже) в новостройке соответствовала максимальному лимиту.

Спустя год из-за роста цен в двух городах минимальный первоначальный взнос в размере 15% является уже формальным — в реальности нужно накопить бо́льшую сумму, чтобы взять в кредит среднюю квартиру. Речь идет о Сочи, где минимальный первоначальный взнос при максимальном лимите по ипотеке 6 млн рублей должен составлять 38% стоимости средней квартиры. В Москве также не хватит 15%-го взноса, чтобы купить среднюю квартиру: покупатель должен собрать минимум 18% средней стоимости жилья в новостройке.

В денежном выражении в целом по всем городам средний размер минимального первоначального взноса для льготной ипотеки составлял 600 тыс. рублей, спустя год действия льготной ипотеки — 884 тыс. рублей. На старте программы только в трех городах (Москва, Петербург и Сочи) минимальный первый взнос превышал 1 млн рублей. Сегодня эту отметку преодолела и Казань.

Несмотря на рост минимального первого взноса, в большинстве городов средней семье удастся собрать его менее чем за год: это говорит о том, что пролонгация программы льготного кредитования до 1 июля — достаточный срок для того, чтобы потенциальный заемщик накопил на минимальный первый взнос даже при отсутствии какой-либо стартовой суммы.

Но копить теперь придется дольше. Год назад семья из двух человек со средней заработной платой для города и за вычетом прожиточного минимума могла отложить на первый взнос менее чем за год в 23 из 24 городах (исключением был Сочи, где семье надо было копить в среднем 19 месяцев).

Сегодня на первый взнос за год не удастся накопить в Казани (необходимо 16 месяцев), Москве (15 месяцев) и Нижнем Новгороде (14 месяцев). В Сочи же теперь на первый взнос и вовсе придется копить более пяти лет, поскольку необходимо иметь почти половину цены средней квартиры, чтобы соответствовать максимальному лимиту по льготной ипотеке.

До льготного кредитования средний срок, необходимый для того, чтобы собрать первоначальный взнос, составлял в среднем 9 месяцев по всем 24 городам. Через год программы льготного кредитования — уже 13 месяцев.

«Еще одной волны ажиотажного спроса не будет»

По словам Алексея Попова, руководителя Аналитического центра Циан, сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования: цены останутся прежними, зато переплата увеличится ощутимо.

Эксперт приводит такой пример. В Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке — 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и с первоначальным взносом 30% ежемесячный платеж будет равен 75 тыс. рублей, переплата по кредиту за 20 лет — 7,7 млн рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тыс. рублей — это больше десятой части дохода среднего столичного работника.

ЛЬГОТНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОЗВОЛИЛО ТЫСЯЧАМ РОССИЯН РЕШИТЬ ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС СЕГОДНЯ, НО ОГРАНИЧИЛО ТАКУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ ТЕМ, КТО ПЛАНИРОВАЛ ПОКУПКУ ЧЕРЕЗ НЕСКОЛЬКО МЕСЯЦЕВ, КОГДА ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ УЖЕ НЕ БУДЕТ, ОТМЕЧАЕТ АЛЕКСЕЙ ПОПОВ.

Частично сглаживать падение спроса после завершения программы субсидирования будут сами банки, которые также не заинтересованы в падении спроса на жилье, комментирует эксперт. Несмотря на рост ключевой ставки до 5%, основные кредиторы на протяжении апреля предлагали все более выгодные варианты: снижали первый взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, а также предоставляли специальные условия в отдельных проектах. Именно такие совместные с девелоперами программы станут альтернативой программе субсидирования, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8–8,5%.

«Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет. Снижение цен в отдельных проектах в эпоху эскроу-счетов маловероятно. Снижение цен в целом по рынку возможно только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить количество акций и специальных предложений. Еще одной волны ажиотажного спроса (сопоставимой с осенью прошлого года) за счет выхода на рынок тех, кто хочет вскочить в последний вагон, мы не ожидаем: цены существенно выросли, отложенный спрос после пандемии в основном реализован», — резюмирует руководитель Аналитического центра Циан.