Ипотека в декрете: можно ли оформить и как повысить шансы на одобрение? - «Ипотека»

Решение купить квартиру в кредит принимают на разных этапах жизни, при разных ситуациях. В частности, желание оформить ипотеку может возникнуть, когда потенциальный заемщик находится в декретном отпуске. Особенность такого периода в том, что в большинстве случаев у женщины уменьшается доход по сравнению с тем, который был до выхода в декрет. В связи с этим не всегда понятно, как банк относится к заявкам, направленным в декрете, и есть ли шансы на их одобрение.

Разбираемся в особенностях оформления ипотечного кредита на период нахождения в декретном отпуске и рассказываем, как повысить шансы на его одобрение.

В чем особенность декрета

Декретом называют отпуск по уходу за ребенком. Он начинается с оформления больничного листа по беременности и родам и заканчивается тогда, когда ребенку исполняется полтора года. В этот период выплачивают 40% от заработной платы, которую мать официально получала последние два года. Важный момент: есть минимальное и максимальное ограничение – самая маленькая выплата составляет 8 630 рублей, а самая большая — 33 282 рублей. Если женщина не работала, это не означает, что ей ничего не положено — государство выплачивает пособие по безработице. Это фиксированная сумма от прожиточного минимума. Сам отпуск по закону можно продлить до достижения ребенком трехлетнего возраста. Но в этом случае пособие выплачивать перестанут после того, как ребенку исполнится полтора года.

Обычно в декрет уходит женщина, но это не обязательно. По желанию оформить отпуск по уходу за ребенком может отец, даже бабушка или дедушка. Но в этом случае размер причитающегося пособия рассчитывают исходя из их заработной платы того, кто взял отпуск, а не дохода матери.

Отказ в ипотеке во время декретного отпуска – почему банки не хотят выдавать кредит?

Ипотеку бывает сложно получить даже при условии стабильного дохода, который заявитель имеет на постоянной основе. Причин этому может быть много: от неподходящих характеристик квартиры до каких-то моментов, связанных с платежеспособностью потенциального заемщика. А если добавляется такой фактор, как нахождение в декретном отпуске, то шансы на одобрение уменьшаются еще.

Причины отказа банки практически никогда не озвучивают — они не обязаны делать этого по закону. Но есть определенные ситуации, в которых риски не получить кредит очень велики.

У заявителя слишком маленький доход

При одобрении кредитов на покупку жилья банки смотрят на платежеспособность заемщика. Но требования к доходу выражаются не в твердой сумме. Они зависят от того, какой ежемесячный платеж получится при выдаче определенной суммы ипотечного кредита и на тех условиях, которые может предложитьб банк. Сумма, которая будет идти на погашение обязательства, не должна быть больше 40-60%. При этом дополнительно смотрят и другие обязательства, за счет которых сумма дохода уменьшается. Например, если у матери еще оформлен автокредит и она ежемесячно выплачивает какую-то сумму для его погашения, ее тоже отнимут от размера дохода для определения максимально возможной суммы ипотеки.

Есть риск не вернуться на работу после окончания декретного отпуска

В большинстве случаев женщина возвращается на свое прежнее место работы, но так бывает не всегда. Например, в период декрета компанию, в которой работает женщина, могут ликвидировать. Или изменятся обстоятельства, из-за которых мать ребенка решит временно не работать или поменять род деятельности, из-за чего размер ее заработка уменьшится.

Нет дополнительного заработка

Заемщик кроме основного заработка может иметь дополнительный доход. Например, оказывая какие-то услуги по клинингу, пошиву одежды, проводя юридические консультации, работая на аутсорсинге бухгалтером. При нахождении в декрете возможностей заработать дополнительные суммы меньше. В целом это нельзя отнести к существенным рискам, но при возникновении дополнительных расходов велик риск допуска просрочки по платежу или вообще невозможности дальнейшего погашения обязательства.

Высоки риски, связанные с невозможностью возврата средств

При обычных условиях если заемщик не может дальше выплачивать долг, банк имеет право на принудительное взыскание. В случае с женщиной, которая находится в отпуске по уходу за ребенком и получает только пособие, взыскать какие-то дополнительные средства не получится. Это связано с тем, что даже по решению суда какие-либо средства не могут быть принудительно взысканы из таких выплат. Как следствие, это повышает риски невыплаты кредита или допуска больших просрочек.

Другие причины отказа в ипотечном кредитовании

Причины, по которым женщинам в декрете отказывают в выдаче ипотеки, могут быть совершенно не связаны с тем, что потенциальный заемщик находится в отпуске по уходе за ребенком. Это могут быть и другие ситуации, которые присутствуют у других людей, направляющих заявление на ипотеку. Например, такие:

- у заемщицы плохая кредитная история. Например, если она когда-то допускала просрочки по выплате обязательств. Или если вообще не смогла справиться с выплатой кредита;

- квартира, которую заемщица хочет приобрести, не отвечает требованиям банка. К примеру, расположена в доме, который признан аварийным;

- сумма, которая нужна для приобретения квартиры, слишком большая — банк просто не готов выдать такой кредит;

- заемщица не подходит по возрастным условиям. К примеру, она не достигла минимального возраста, с которого по определенной программе банк выдает кредит.

Что сделать, чтобы повысить шансы на одобрение кредита

Чтобы вероятность одобрения на заявку по ипотеке от банка была высока, можно сделать следующее:

- увеличить первоначальный взнос. Это возможно не всегда, но при увеличении суммы не только повысятся шансы на получение одобрения по кредиту. Еще уменьшится сумма, которую банк предоставит для покупки квартиры. Это означает, что будет возможность оформить ипотеку на меньший срок либо выплачивать меньшую сумму каждый месяц;

- привлечь к оформлению кредита поручителей или созаемщиков. К примеру, если у заемщицы официально зарегистрирован брак, муж становится созаемщиком. Но в таком случае нужно понимать, что будет важна сумма официального дохода супруга. Чем она больше, тем больше шансов на получение кредита. Но если женщина официально не состоит в браке, она может попросить выступить в роли поручителя кого-то из родственников, друзей или знакомых;

- обеспечить хорошую кредитную историю. Причем обратите внимание, что плохой кредитная история может быть даже при условии, что заемщица никогда не брала никаких кредитов и не оформляла займов. Это связано с тем, что банк не может оценить то, как она будет возвращать ссуду. В этой ситуации помочь может оформление кредитной карты. Но ее нужно будет использовать — брать какие-то суммы и своевременно возвращать их. Если кредитная история плохая, то с этим также может помочь оформление кредитной карты или небольшого займа, который нужно будет вовремя вернуть. Но обратите внимание, если кредитная история слишком плохая, ее не всегда получится поправить, к примеру, банк может отказать в выдаче кредитной карты даже на небольшую сумму;

- показать дополнительный доход. К примеру, если есть какая-то недвижимость, которую вы сдаете в аренду, расскажите об этом менеджеру банка. В таком случае сумма дополнительного дохода будет прибавлена к основному и это повысит шансы на одобрение кредита. В некоторых случаях это еще и поможет оформить ипотеку на большую сумму.

Материнский капитал для ипотеки в декрете

По закону одно из направлений использования материнского капитала — улучшение жилищных условий. И улучшить их можно и при оформлении ипотеки. Материнский капитал может быть использован для получения кредита на разных этапах:

- при непосредственном оформлении. В таком случае кредит выступает в качестве первоначального взноса. Если вы собираетесь использовать маткапитал таким образом, обязательно скажите об этом сотруднику финансовой организации. Если у вас есть дополнительная сумма, вы можете использовать ее тоже в качестве первоначального взноса, таким образом увеличив его. Соответственно, это увеличит шансы на одобрение кредита;

- при последующей выплате ипотечного кредита. Но учтите, что при таком варианте шансы на получение одобрения по кредиту могут быть меньше. Это связано с тем, что намерение направить маткапитал на выплату ипотеки еще не означает, что так и произойдет. С другой стороны, можно будет использовать маткапитал для других целей, например, потратить на оплату образования ребенка. А если средства все же будут направлены на погашение кредита, это позволит уменьшить сумму долга. В таком случае в зависимости от того, что будет указано в условиях кредита и пожеланий заемщика, можно будет либо сократить срок погашения обязательства либо уменьшить ежемесячные платежи.

Как быть, если не получится выплачивать ипотеку

При оформлении ипотеки кажется, что с выплатами все получится. Но может произойти ситуация, когда по каким-то причинам выплачивать ежемесячные платежи не будет возможности. В этом случае можно:

- оформить кредитные каникулы. Но это можно будет сделать только в случае, если на это будут основания и банк согласится их дать;

- провести рефинансирование кредита. Но для этого в банке, в котором оформлена ипотека, должна действовать более выгодная программа. С другой стороны, при желании можно обратиться в другой банк. Но для этого нужно получить согласие того банка, в котором ипотека оформлена на данный момент;

- воспользоваться помощью государства. Например, получить 450 тыс. рублей для погашения долга — их могут получить многодетные семьи.

Также при желании можно продать квартиру, но у этой процедуры есть особенности. В частности, связанные с тем, что квартира находится в залоге у банка.

Можно ли при необходимости продать ипотечную квартиру

Причины для этого могут быть разными, например, если нет возможности дальше выплачивать ипотеку и не хочется допускать просрочки. Или когда наоборот, появилась возможность приобрести квартиру с большей площадью и в лучшем районе, но для этого сначала нужно закрыть текущие долги. Закон не запрещает реализацию ипотечной квартиры. Но в этом есть одно препятствие — до погашения обязательства объект находится под обременением банка. Это означает, что без его ведома реализовать жилье невозможно — отметка об обременении указана в Росреестре.

Комментирует Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риэлторов Москвы»: «Чтобы ускорить продажу ипотечной квартиры, нужно подготовиться: найти закладную, предупредить банк, выяснить процедуру снятия обременений, выяснить, какие потребуются дополнительные справки и документы.

В остальном скорость продажи ипотечной квартиры будет зависеть от цены. Если ее нужно продать срочно, придется снижать цену. Но если ипотечная квартира ликвидна по характеристикам, расположена в хорошей локации, нет задачи продать как можно быстрее, то выйти на сделку реально и без снижения цены. Еще такие сделки перестали быть диковинкой: доля ипотечных квартир на рынке в последние годы увеличилась — такие объекты становятся чем-то обыденным как для продавцов, так и для покупателей».

Дополнительно при желании продать ипотечную недвижимость нужно учитывать момент, связанный с использованием материнского капитала. Если его применяли, нужно выделить доли детям — не позднее шести месяцев после того, как будет погашено обременение. А продать недвижимость, в которой право собственности принадлежит несовершеннолетнему, можно только с разрешения органов опеки.