Ипотека накануне перемен - «Ипотека»

Чаще всего средства материнского капитала тратятся на приобретение вторичной недвижимости. Практически все сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях. Россияне охотно будут приобретать в ипотеку небольшие квартиры с ремонтом и мебелью. Это лишь часть выводов исследований, проведенных накануне отмены ипотеки с господдержкой

Дата окончания действия льготной ипотеки на новостройки (а это 1 июля 2024 года) все ближе. И потому игроки рынка все внимательнее изучают результаты различных ипотечных исследований, позволяющих сделать более точными прогнозы на «постльготное» будущее, когда в строю останутся семейная, сельская, дальневосточная и прочие адресные или географически привязанные программы (в том числе единая ИЖС-ипотека, появление которой обещано буквально этим летом). Вот результаты лишь некоторых из недавно проведенных исследований.

Аналитический центр «Домклик» рассмотрел ипотечные сделки «Сбера» по покупке недвижимости в 2024 году* и выяснил, как часто россияне используют материнский капитал для погашения ипотеки и какую недвижимость заемщики приобретают на субсидию. Статистика «Сбера» была бы интересной и показательной в любом случае, а сейчас интересна и показательна вдвойне, поскольку, как гласит отчет «Дом.РФ» об итогах апрельской работы крупнейших ипотечных банков, «Сбер» вернул себе лидерство, которое потерял было после введения комиссии для застройщиков*.

Отменив эту комиссию, «Сбер» снова пошел вверх и с мартовских 33% в общем объеме ипотечных выдач в апреле добрался до отметки 42%. Еще 31% у ВТБ, так что совместно эта пара обеспечивает 73% выдач. Для сравнения: доля идущих следом Альфа-банка и банка «Дом.РФ» — по 7%, что называется, почувствуйте разницу.

Но вернемся к маткапиталу, с использованием которого, согласно данным «Домклик», россияне с января по май 2024 года заключили более 42 тысяч сделок, то есть 16,7% от всех выдач ипотеки «Сбера». Кстати, в аналогичный период 2023 года доля сделок была примерно такой же: 17,3%.

«В 2024 году средства материнского капитала тратятся преимущественно на приобретение вторичной недвижимости: доля в общем количестве сделок c использованием маткапитала — около 60%. Остальные сделки заключаются в основном на первичном рынке. Доля ИЖС и загородного жилья относительно мала. Средства маткапитала широко используются и при участии в льготных ипотечных программах, что особенно актуально в текущих рыночных условиях. Особенно востребованна семейная ипотека: в этом году около 43% сделок с использованием маткапитала заключается по этой программе. На долю остальных льготных программ приходится около 8%», — отмечают аналитики «Домклик».

При этом стоит подчеркнуть: разве что владельцы маткапитала проявляют заметное ИЖС-равнодушие, в целом же с конца 2022 года рынок ИЖС переживает настоящий бум. В 2023 году «Сбер» неоднократно фиксировал рекордное число выдач таких ипотечных кредитов и в 2024 году продолжает говорить о все новых рекордных долях ИЖС в общем количестве ипотечных выдач: последний рекорд был зарегистрирован в марте (23%), и средний ежемесячный уровень 2024 года в семь-десять тысяч выданных кредитов в банке называют высоким.

«На сегодняшний день программы льготного ипотечного кредитования, в частности программа господдержки, остаются ключевым стимулом для покупки частного жилого дома. По статистике за первые четыре месяца этого года, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях, при этом 63% сделок проходит по господдержке. А это значит, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации», — уверен директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Интересным дополнением может стать исследование ЦИАН, позволившее составить ипотечный ИЖС-рейтинг российских регионов*. «Рынок ипотеки на ИЖС динамично развивается. До этого года одной из его проблем была непрозрачность. В медиапространство попадали разнородные оценки спикеров (за разные периоды, по разному перечню регионов). В конце апреля 2024 года ЦБ впервые опубликовал данные по выдачам ипотечных жилищных кредитов на приобретение и создание объектов ИЖС (за первые три месяца текущего года). Наши аналитики выяснили, в каких регионах было выдано больше всего таких кредитов и какую долю от общего объема кредитования составляют кредиты на ИЖС», — поясняют в ЦИАН.

Всего за первый квартал 2024 года в России выдано 83,7 тысячи ипотечных жилищных кредитов на приобретение и создание объектов ИЖС. Это около 29% от всего количества выданных за этот период ипотек (еще 33% пришлось на новостройки и 38% на вторичку). В шести субъектах РФ ИЖС-выдачи превысили половину всех выдач в регионе (53-89%), это республики Северного Кавказа и юга Сибири с высокой долей сельского населения: Чечня, Ингушетия, Дагестан, Тыва, Карачаево-Черкесия, Алтай. Минимальные показатели (9-15%) в регионах Крайнего Севера и Дальнего Востока, где мало сельского населения, а рынок загородной недвижимости плохо развит в силу климатических особенностей: в Чукотском АО, Хабаровском крае, Мурманской, Архангельской, Магаданской областях.

По подсчетам ЦИАН, в лидерах по числу выданных кредитов на ИЖС оказались как вполне ожидаемые регионы с наиболее развитым загородным рынком и большими объемами ввода частного жилья (Московская область, Башкортостан, Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область), а также с высокой долей сельского населения (Чечня и Дагестан), так и неожиданные регионы — Москва и Санкт-Петербург (хотя частный сектор в федеральных городах невелик и в старых границах практически отсутствует).

«Московская область уверенно занимает первое место по числу выданных кредитов на ИЖС, несмотря на то что в регионе не действует сельская ипотека (со ставкой от 0,1% до 3%). То есть все кредитные договоры были заключены по другим программам с менее комфортными условиями. Возможное включение удаленных районов Подмосковья в эту программу (рассматривалась возможность распространить ее на пять пилотных районов юго-востока области) дополнительно увеличит спрос в регионе», — считают эксперты.

Стоит подчеркнуть, что 64% всех ипотек на ИЖС было выдано на строительство домов, 36% — на приобретение. Хотя в ряде регионов, напротив, большинство кредитов было выдано именно на приобретение дома. Среди них республики Северного Кавказа (Чечня, Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия), а также Белгородская, Брянская, Оренбургская, Магаданская, Орловская, Волгоградская, Курганская области, Ставропольский край и Чукотский АО.

Средняя ставка, под которую были выданы ИЖС-кредиты в первом квартале 2024 года, составляет 8,1%, причем она выше для кредитов на приобретение домов (11,3%), чем для кредитов на строительство (6,7%). Такая ситуация характерна для всех регионов РФ. Средний срок кредита составил 298 месяцев, или почти 25 лет. На строительство домов он больше (309 месяцев, или 26 лет), чем на приобретение (275 месяцев, или 23 года).

Еще одно исследование, которое провела компания «Этажи»*, пришло к выводу, что россияне хотят покупать в ипотеку квартиры с ремонтом и мебелью — в формате «заезжай и живи», спрос на который, по наблюдениям экспертов компании, растет все последнее время. Особенно это касается квартир компактных размеров.

«Сейчас изготавливать мебель нестандартных размеров на заказ достаточно дорого. Разработка продуманных и эргономичных типовых решений для квартир площадью от 20 квадратных метров позволит снизить себестоимость производства на 30%. Экономия для потребителя составит до 700 тысяч рублей по сравнению с индивидуальным проектированием. В миллион рублей можно уложить производство необходимого набора мебели, адаптированного для малой площади: кровати, гардеробной зоны, зоны гостиной, рабочего места и кухни. При этом мебель будет стильной, функциональной, изготовленной фабричным способом и уже не подорожает на размер инфляции. Плюс не придется ждать разработки проекта, изготовления, доставки и сборки мебели», — рассказывает ведущий дизайнер мебельной компании «Ангстрем» Екатерина Мануковская.

Правда, намерение московских властей запретить строительство жилья площадью менее 28 квадратных метров и намерение федеральных властей вывести из-под действия программы семейной ипотеки квартиры размером менее 35 квадратов, наверное, потребуют пересмотра приведенных экспертом расчетов. Но в том, что взятая в ипотеку полностью укомплектованная квартира обойдется дешевле, сомнений нет — по крайней мере, если речь идет о какой-то льготной ипотеке по приятной ставке.

Напоследок — не исследование, но намерение, которое также стоит иметь в виду всем игрокам ипотечного рынка: правительство разрабатывает программу для молодых семей, позволяющую им накопить на ипотечный взнос или купить жилье. Об этом говорится в документе с ответами кабмина на вопросы депутатов Госдумы, с которым ознакомился «Интерфакс».

«Мы предлагаем разработать комплексную программу, которая позволит участникам в срок от одного до трех лет приобрести новое жилье, по сути, через поддержку в накоплении первоначального взноса… Мы предлагаем субсидировать аренду жилья на время накопления первоначального взноса», — говорил замглавы Минстроя Никита Стасишин на заседании комитета по молодежной политике в Госдуме. Предполагается, что программа заработает в десяти пилотных субъектах РФ и будет первоначально рассчитана на три тысячи семей.

*Есть в распоряжении BFM.ru