Как мобилизация повлияла на рынок недвижимости: обзор ситуации и прогнозы экспертов - «Аналитика рынка»

Представители рынка недвижимости рассказали, как новость о частичной мобилизации изменила планы покупателей и продавцов. Чего ожидать в перспективе?

21 сентября 2022 года в России была объявлена частичная мобилизация, которая вызвала новую волну эмиграции из страны, а также рост числа желающих продать квартиры в крупных городах. Это привело к снижению цен на вторичном рынке в Москве и Петербурге. Так, по данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, в Москве квадратный метр на вторичном рынке за 20 дней потерял в цене более 6,1%, а в Петербурге он подешевел почти на 3%.

Количество предложений о продажах на вторичном рынке за три недели с объявления мобилизации увеличилось до 10%, причем часть собственников настаивала на срочной продаже жилья, по информации Restate.ru. Цены же реальных сделок на «вторичке» в среднем ниже на 10%, а порой и на 20% от первоначальной стоимости.

По данным Price.ru, общее число поисковых запросов на покупку квартир снизилось на 15%. На 41% просело количество запросов на новостройки на стадии котлована. Онлайн-спрос на покупку участков в целом по России снизился на 29%, домов – на 23%.

Как все это повлияет на российский рынок недвижимости в перспективе? Что изменится на первичном, вторичном рынках и рынке аренды? Кто пострадает, а кто выиграет? Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Редакция Executive.ru задала эти вопросы экспертам рынка – представителям застройщиков, девелоперов, агентств недвижимости, а также аналитикам. Публикуем их комментарии и прогнозы.

От рынка продавца к рынку покупателя

Ростислав Плечко, предприниматель, учредитель инвестиционной компании «Плечко групп»

Недвижимость – очень дорогая покупка, многие семьи улучшают свои жилищные условия при помощи ипотечного кредитования и оплачивают покупку в течение многих лет, поэтому прежде, чем заключить договор, анализируют свои финансовые возможности. Для погашения кредита нужны стабильные доходы, но в период кризисов граждане не могут гарантировать, что будут в полной мере выполнять обязательства перед банками. Поэтому сейчас на рынке наблюдается стагнация и снижение цен (как на продажу, так и на аренду) в среднем на 10-15%, но отдельные предложения возможны со снижением цены на 30-40%. Такие скидки делают владельцы элитного жилья и квартир на вторичном рынке, которым нужна срочная продажа. Как правило – за наличные, чтобы оперативно получить всю сумму на руки.

На первичном рынке сейчас продолжают действовать программы льготного кредитования, поэтому спрос снижается не так сильно. В целом, пока геополитическая ситуация не стабилизируется, количество предложений будет расти, а спрос – снижаться.

Но такая тенденция связана не только с введением в 2022 году антироссийских санкций, но и с тем, что в предыдущие два года действовала низкая ключевая ставка, доходившая до 4,25%. Это сделало кредитование более доступным, и граждане активно скупали жилье практически по всей стране. В этот период были выкуплены многие доступные варианты, поэтому число желающих приобрести недвижимость снизилось, что сформировало так называемый «рынок покупателя».

Платежеспособные клиенты более внимательно рассматривают предложения, иногда отдавая предпочтение другим регионам, нежели планировалось изначально. Поэтому при покупке или продаже могут пострадать те, кто будет совершать хаотичную, паническую сделку, без анализа ситуации. По мере стабилизации ситуации и снижения цен возникнет обратная тенденция – рост спроса, в том числе и среди инвесторов, которые будут чаще отдавать предпочтение не только объектам в перспективных районах крупных городов, но и загородной недвижимости. Спрос на нее стабильно увеличивается в последние несколько лет, и застройщики готовят интересные варианты в разных регионах страны.

Камила Мавлутхонова, эксперт по ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «РОЙАЛ – недвижимость»

Мы видим, что рынок повернулся в сторону покупателя: появилось множество предложений, продажи с дисконтами (в среднем 10-15%). Возможно, что будет стагнация. По моему опыту, она будет недолгой. Мы уже переживали кризисы, но рынок недвижимости всегда оставался стабильным, во многом из-за сильной поддержки со стороны государства. В подтверждение этого аргумента говорит и то, что сейчас ввели кредитные каникулы и отсрочку платежей для мобилизованных граждан.

Единственное, что омрачает картину для покупателей – многие продавцы отложили продажу объектов до тех пор, пока цены снова не начнут расти.

Чего стоит опасаться

В будущем велика вероятность того, что мобилизация вызовет волну неплатежей по ипотеке. Появилась следующая тенденция: наши клиенты обращаются к нам, чтобы срочно продать купленную в ипотеку недвижимость, так как кто-то решил покинуть страну, а кого-то призывают в армию.

Мы понимаем, что сейчас многие банки подкрутили скоринг и стали относить мужчин в возрасте до 55 лет к группе риска. Значит, одобряемость клиентов станет ниже.

Позитивные прогнозы

Недвижимость — это обязательная потребность людей, такая же, как еда. Всем нам нужно что-то есть и где-то жить. Не исключено, что государство опять начнет поддерживать строительство жилья, как важную сферу экономики страны. В связи с этим возможны дополнительные меры поддержки. Объектов на рынке недвижимости уже становится больше, поэтому число предложений точно превысит спрос. Как следствие, на многие квартиры можно будет получить дисконт.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость

Инвесторы сейчас так и поступают. Кризис — удачное время, чтобы приобрести доходные объекты с дисконтом. Это квартиры и дома, которые можно сдавать и получать пассивный доход. Также сейчас многие продавцы снижают цены и готовы торговаться. Недвижимость можно приобрести ниже рыночной стоимости, и в дальнейшем её цена будет расти.

Олег Дедков, управляющий партнер «Живой комплекс LES»

Ситуацию с российским рынком недвижимости в нынешних условиях неплохо демонстрируют гуляющие по сети многочисленные ролики с общим названием «Арбуз-челлендж». За последние 3 года мякоть арбуза становилась все более спелой: в крупных российских городах (особенно – столицах) эпично росли цены на жилую недвижимость. Затем на этот переспелый арбуз обстоятельства стали надевать одну за одной тугие резинки: спецоперация, повышение учетной ставки, экономический спад. И, наконец, самый тугой жгут – мобилизация.

Если бы арбуз был покрепче (цены не были настолько взвинчены относительно реальной платежеспособности населения) или жгутов было поменьше – возможно ягода была бы цела еще какое-то время. Но нельзя исключать, что арбуз лопнул бы в течение пары лет и без внешних жгутов, просто в силу своей перезрелости.

Кто пострадает, а кто выиграет?
Определенно в зоне риска – застройщики, сделавшие ставку на дальнейшее повышение цен и спроса, вложившись в приобретение площадок на пике конъюнктуры, и банки, выделившие кредитные средства на приобретение бумажных проектов с невысоким уровнем маржинальности при высоких ценах предполагаемой экспозиции.

В плюсе – девелоперы, портфель которых состоит преимущественно из объектов с высокой степенью строительной готовности. При этом «бумажные» проекты не столь токсичны, если приобретены для застройки или редевелопмента имущественные комплексы, стабильно генерирующие текущий арендный поток, сопоставимый с ключевой ставкой ЦБ.

Также в плюсе – потенциальные покупатели жилья с рублевыми депозитами, которые успели «снять сливки» со спецоперационного повышения ставки ЦБ и теперь могут выйти на рынок с очень широким предложением и множеством скидочных опций.

Что будет в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
В краткосрочной перспективе рынок недвижимости, стабильно бывший рынком продавца, станет рынком покупателя, но оставшиеся покупатели не будут ощущать себя победителями и проявят крайнюю осторожность на грани страха. Кто-то из продавцов, особенно частные инвесторы, вложившиеся в беспроигрышный актив в виде постоянно дорожающих новостроек, может запаниковать и начать давать скидки выше 40%, чтобы вернуть свои вложения, сделанные пару лет назад. Просто помним, что даже с такими скидками, они формально будут в плюсе.

В долгосрочной перспективе я ожидаю стабилизации цен на отметках конца 2021 года + рост на уровне ключевой ставки ЦБ, начиная с завершения спецоперации (или того, во что она трансформируется).

Спада не будет, но будет стагнация

Денис Леушин, генеральный директор PLEADA, экспертное бюро недвижимости

Глобально частичная мобилизация никак не повлияла и не повлияет на средний и малый сегмент недвижимости. В большей степени, колебания могут коснуться премиум-класса, так как у этой целевой аудитории покупка квартиры не первостепенная цель. Они могут связать свою жизнь не только с Петербургом, но и с другим городом или страной. Уже сейчас мы видим, как все чаще дорогие квартиры выставляют на продажу.

Что изменится на первичном рынке?

Что касается цены, то спада не будет, а вот стагнация возможна. Скидки появляются за счет низких ставок, а сама цена лота не имеет возможности к снижению, чего не скажешь о повышении. Цена готовой новой квартиры высокая, так как их на рынке мало. На выходе квартиры будут дорожать несмотря ни на что.

При этом сейчас мы увидим новые выгодные уникальные предложения от застройщиков. Например, давно забытые рассрочки: рассрочка с остаточными платежами без ежемесячных платежей, ипотека с низкими процентными ставками на период строительства дома, что поможет переждать кому-то этот непростой период.

Что будет в краткосрочной и долгосрочной перспективе?

Застройщики будут продолжать строить новые объекты и достраивать те, что сейчас на ранней стадии готовности, даже если квартиры не будут распроданы. Финансирование проектов осуществляется совместно с банками, поэтому строительство остановиться не может. Надо понимать, что многие ведущие российские строительные компаний уже переживали крупные кризисы и оставались на рынке. То есть компании умеют адаптироваться под новые реалии.

Также бытует мнение, что комплексы не будут строиться не только потому что у банков и застройщика не будет денег, а из-за отсутствия строительных материалов из-за санкций, но это не так. Большая часть комплексов на 90% строится из российских комплектующих: бетон, дерево, металл, утеплители, лифты, окна и отделочные материалы. Да, возможно уйдут какие-то мелкие детали от зарубежных поставщиков, но это никак не скажется на темпах строительства.

Появились лоты с большим дисконтом

Дарья Ковалевская, совладелица сети апартов и отелей Sokroma в Санкт-Петербурге, Владимире и Кировске Мурманской области

Многие, учитывая неопределенность, уезжают, стараются выйти в кэш, переложить средства в ликвидные активы. На рынке недвижимости появились дорогие лоты с большим дисконтом. Чем выше класс, тем больше демпинг — можно приобрести элитное жилье в треть цены, потому что продавца в первую очередь интересует скорость сделки.

Прогнозирую, что в течение 2-3 недель шок пройдет, какое-то оживление относительно нынешней ситуации будет — на большее рассчитывать не приходится. Цены расти не будут, мы, вероятнее всего, увидим отклонение на 10-15% на первичных рынках. Девелоперы должны будут реализовывать свои продукты, поэтому они в любом случае будут прибегать к стимулирующим методам. На вторичном рынке недвижимости в ближайшее время мы так и будем наблюдать появление лотов с большим дисконтом.

Спрос на услуги по сопровождению сделок упал более чем на 25%

Александр Землянко, генеральный директор компании «ДомЭксперт»

В текущей ситуации, связанной с мобилизацией, много разрозненной и противоречивой информации о том, что ждет рынок недвижимости. Важно обратить внимание на отдельные сегменты рынка, ошибочно обобщать весь рынок и делать выводы на основании такого краткосрочного фактора, как мобилизация.

Жилье разного ценового сегмента имеет свои особенности. Снижается спрос на жилье бизнес-класса и жилье эконом-сегмента, но комфорт ведет себя относительно стабильно. По статистике обращений клиентов за юридическим сопровождением сделок, за последнюю неделю, спрос на услуги по сопровождению сделок упал более чем на 25%.

Значительная часть покупателей решила взять паузу, причем не для цели ожидания падения цен, а из-за неопределенности. Большая часть покупателей с ипотекой откладывают решение жилищного вопроса. Но снижение спроса не вызвало прогнозируемого уменьшения стоимости жилья. Продавцы не спешат избавляться от своих квартир. Наблюдаются вбросы некоторых рекламных объявлений о продаже квартир с большим дисконтом, около 20-25%. Но зачастую это связано с желанием быстрой продажи квартиры и отъездом из России.

Инвестиции в недвижимость в текущей ситуации мы бы не рекомендовали, поскольку сложно прогнозировать развитие ситуации в дальнейшем, но если кто-то сегодня решает свои жилищные вопросы, то откладывать покупку или продажу квартиры не стоит. Предпосылок к снижению цен, как на первичном, так и на вторичном рынках мы не видим. Важно отметить снижение темпов строительства жилья, постепенное подорожание строительных материалов и оборудования. Исходя из этого, в долгосрочном периоде, снижение цен на жилье не прогнозируется. Текущий спрос и продажа квартир с дисконтом имеет краткосрочный эффект.

Банки могут ужесточить требования к заемщикам

Юлия Евстифеева, директор ипотечного центра компании TrendAgent

В ближайшее время на рынке ожидается окончание субсидирования ипотеки под ставки ниже 1%. Однако это не значит, что субсидирование от застройщиков закончится. Скорее всего, возможность получить процентную ставку на 2-4% у клиента останется, естественно, при определенном удорожании стоимости квартиры.

Еще одно важное изменение связано с отказом от ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом. Однако стоит отметить, что на рынке есть и некоторые послабления. Так, банки по стандартным программам снижают требования к размеру первоначального взноса с 20% до 15%.

Кроме того, в связи с последними событиями банки могут ужесточить требования к мужчинам призывного возраста. Например:

- сделать обязательным условием предоставление военного билета (сейчас не во всех банках действует это требование);

- увеличить минимальный возрастной порог на момент подачи заявки (перестать выдавать ипотечные кредиты с 18-21 года);

- просить привлекать созаемщиков (возможно даже третьих лиц).

Сделки идут: люди начали привыкать к происходящему и действовать по принципу – «надо жить дальше»

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер, управляющая компания «Начало.Сервис»

Рынок недвижимости переживает турбулентные времена. Часть экономически-активного населения заморозила свои траты, предпочитая «сидеть в деньгах» – мало ли что. При этом парадоксально, что активность пользователей нашего сайта не упала – люди продолжают интересоваться покупкой инвестиционных апартаментов, звонить, спрашивать, собирать данные. Но, как мы видим из статистики продаж, многие делают это на будущее, фактически, это отложенные покупки. Отложенные куда и до какого времени? Об этом, пожалуй, пока сложно говорить.

Тем не менее запросы идут, даже сделки идут – февраль сильнее, чем сентябрь отразился на продажах. Видимо сказывается уже некая обыденность происходящего – люди начали привыкать и действовать по принципу «надо жить дальше».

В отличие от февраля, рынок аренды в сентябре отреагировал сильнее – достаточное количество пользователей арендных услуг – креативного класса, среднего класса, экономически активных людей в возрасте до 35 лет в спешке покинули места своего проживания в разных направлениях. В связи с этим на рынок вышло достаточно большое предложение по аренде в новостройках. Сегодня это достаточно «подвисший» спрос, чья дальнейшая судьба зависит скорее от внешних факторов, чем от рынка.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

За всем происходящим, количество новых проектов на рынке не растет. Застройщики сейчас, в основном осваивают имеющиеся проекты, вторые, третьи очереди. Предложение в новостройках снижается с ажиотажного конца 2021 года. Поэтому, инвестиции в недвижимость сейчас оправданы по ряду причин:

- Во-первых, сейчас предложение еще есть, но продолжает вымываться, таким образом, предсказываемое массовое падение цен маловероятно.

- Во-вторых, сейчас действуют льготные ставки по ипотеке, достаточно хорошая ключевая ставка, а также различные предложения от банков и застройщиков призванные стимулировать спрос.

В любом случае политическая ситуация стабилизируется, жизнь нормализуется, стабилизируется и рынок аренды, а также покупательская активность на «первичке», что, безусловно, приведет к возвращению модели с ростом цены.

Через 2-3 месяца ситуация стабилизируется и покупатели начнут сроить планы на будущее

Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78»

Традиционно конец года — то время, когда покупают недвижимость, которую планировали приобрести и оценивали в течение всего года. Поэтому четвертый квартал во всех сегментах рынка недвижимости — это время сделок, как крупных коммерческих, так и малобюджетных розничных. Однако этой осенью ситуация сподвигнет одних расстаться со своими активами, а других — не тратить деньги на покупку новых. Будет интересно понаблюдать, к чему приведет столкновение этих противоположных сценариев.

Однако мы рассчитываем, что в течение двух-трех месяцев обстановка стабилизируется, и покупатели снова станут строить планы на будущее. Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость – это традиционный вопрос, на который девелоперы обычно отвечают «да». В любом случае недвижимость – это всегда один из самых надежных способов сохранить свои средства. Я не прогнозирую резких скачков или спада цен, корректировка может быть в районе +-5%.

Что касается непосредственно отрасли, то государство так или иначе поддержит ее как стратегически важную. К тому же, не стоит забывать, что в последние годы рынок существенно вырос, и если несколько просядет, то катастрофы не будет. Пока что мы наблюдаем за происходящим и после того, как ситуация нормализуется, будем корректировать свои планы. В настоящее время речи о приостановки проектов, которые реализует наша компания в сфере жилищного и промышленного строительства, не идет. Тем более, хороший задел дали последние несколько лет, когда в период пандемии резко вырос спрос на загородную недвижимость – стратегическое направление для нашей компании.

Материал подготовлен с помощью сервиса «Лига экспертов» Executive.ru.