Аккредитив при сделках с жильем: процедура, плюсы и минусы - «Риэлторские технологии»

Георгий Трушин
Источник: РБК-Недвижимость

При сделках с недвижимостью передача денег — наиболее ответственный этап. Ведь речь идет о крупных денежных суммах. И сейчас уже почти никто не приходит на сделку с чемоданами наличных, и покупатель, и продавец предпочитают другие способы, связанные с безналичной оплатой. Один из способов расчета — аккредитив. Вместе с экспертами разбираемся, как работать с аккредитивом при сделках с жильем, какие нюансы необходимо учесть, а также какие плюсы и минусы есть у этого способа расчетов.

Эксперты в статье:

- Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов»;

- Рустам Большаков, юрист адвокатского бюро КИАП;

- Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»;

- Дарья Жудикова, юрист юридической компании «Генезис»;

- Рашид Гитинов, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».

Что такое аккредитив

Аккредитив — это финансовый инструмент, главная задача которого заключается в обеспечении надежности и безопасности расчетов между продавцом и покупателем. Аккредитив представляет собой обязательство банка выплатить определенную сумму продавцу при условии выполнения тем всех условий, прописанных в договоре. Это соглашение минимизирует риски, которые связаны с исполнением сделки.

В каких случаях используют аккредитив

Чаще всего аккредитив используют в расчетах по сделкам с недвижимостью (земельные участки, жилье, коммерческая недвижимость) и другими ценными объектами и вещами (транспорт, ценные бумаги и другое), говорит Рустам Большаков.

В соответствии с п.2 ст. 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Таким образом существует временной разрыв между моментом заключения договора отчуждения объекта недвижимости и моментом государственной регистрации права собственности покупателя на него и фактической передачей вещи, добавляет Дарья Хорошавцева.

Аккредитив позволяет при сделке защитить как интересы покупателя, так и интересы продавца недвижимости. Ведь денежные средства передаются продавцу только после регистрации права собственности покупателя, поясняет Марина Клепко.

Аккредитив также обеспечивает четкие сроки и условия, при выполнении которых средства поступят на счет продавца. Таким образом, его используют не только как защитный механизм, но и как финансовое средство, способствующее более прозрачному и безопасному процессу сделок с недвижимостью, говорит Дарья Жудикова.

Как открыть аккредитив

Аккредитив открывается в момент заключения сторонами договора купли-продажи, поскольку у сторон имеется подписанный договор, являющийся основанием для открытия аккредитива, объясняет Дарья Хорошавцева. По словам эксперта, для открытия аккредитива покупатель должен обратиться в банк, который будет исполнять платежи, и представить следующие документы:

- договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий порядок расчетов через аккредитив;

- документы, подтверждающие личности сторон сделки;

- банковские реквизиты стороны сделки;

- условия, на которых будет раскрываться аккредитив. Обычно они указываются в договоре купли-продажи.

Как работает аккредитив

На основании оформленного заявления плательщика и заключенного договора денежные средства списываются со счета плательщика на счет банка-эмитента и хранятся на счету в течение срока действия аккредитива или до исполнения обязательств по договору, говорит Рашид Гитинов.

Затем получатель денежных средств выполняет все предусмотренные договором действия и представляет в банк весь предусмотренный договором пакет документов (заверенную выписку из ЕГРН, заверенную выписку из ЕГРЮЛ, нотариально заверенные и иные документы), объясняет Дарья Хорошавцева.

Банк проверяет полученные документы и в том случае, если они по внешним признакам соответствуют документам, предусмотренным условиями договора и аккредитива, то переводит деньги получателю средств, то есть происходит раскрытие аккредитива, и продавец получает деньги, указанные в договоре, добавляет Марина Клепко.

«Если в течение срока действия аккредитива документы для исполнения аккредитива не будут представлены, денежные средства возвращаются на счет плательщика», — предупреждает Рустам Большаков.

Чем аккредитив отличается от счета эскроу

Главное отличие аккредитива от эскроу-счета заключается в том, что использование счета эскроу в некоторых случаях является обязательным в силу закона (например, по договорам долевого участия) и только в уполномоченном банке из реестра Центробанка России, тогда как аккредитив используется по соглашению сторон и может быть открыт практически в любом банке. Другим отличием является то, что при использовании счета эскроу банк достаточно детально проверяет все документы для перечисления средств (то есть исполнение предмета сделки), тогда как при аккредитиве банку достаточно проверить документы только на соответствие внешним признакам.

Какие существуют виды аккредитивов

Виды аккредитивов и расчеты по ним регулируются Гражданским кодексом (ФЗ-14). Законодательство выделяет следующие виды аккредитивов:

- отзывный аккредитив. Он может быть изменен или отменен банком-эмитентом (открывающим по поручению плательщика аккредитив в пользу получателя средств) в любой момент и без предварительного уведомления получателя средств. Но такой шаг невозможен без воли покупателя;

- безотзывный аккредитив. Он не может быть отменен или изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив;

- подтвержденный безотзывный аккредитив. По просьбе банка-эмитента он может быть подтвержден другим банком (подтверждающий банк), который в свою очередь становится обязанным перед получателем средств (бенефициаром) по аккредитиву вместе с банком-эмитентом;

- переводной (трансферабельный) аккредитив. Исполнение по нему может осуществляться лицу, указанному получателем средств. При этом исполняющий банк должен согласиться на это;

- покрытый (депонированный) аккредитив. В этом случае банк-эмитент сразу переводит деньги банку получателя средств, после чего они «замораживаются» до исполнения получателем своих обязательств;

- непокрытый аккредитив. Деньги переводятся исполняющим банком получателю средств, а банк-эмитент возмещает сумму переведенных денежных средств исполняющему банку. В свою очередь, плательщик возмещает банку-эмитенту переведенные ранее денежные средства.

«Есть и иные разновидности аккредитивов. Например, «с оговоркой», когда предусмотрена возможность получения части денег в виде аванса до исполнения обязательств. Также надо назвать кумулятивный аккредитив, когда оставшаяся невостребованная сумма аккредитива может быть переведена в счет другого аккредитива. Существует также и некумулятивный аккредитив, когда возможность перевести остаток денежных средств на следующий аккредитив отсутствует», — добавляет Рашид Гитинов.

Плюсы аккредитива

Среди плюсов сделки с помощью аккредитива эксперты выделяют следующие моменты:

- безопасность и защита интересов обеих сторон договора. До завершения сделки или определенного времени покупатель не вправе получить обратно деньги со счета, но и продавец не получит средства если не исполнит все договорные обязательства;

- аккредитив можно открыть быстро и практически в любом банке;

- быстрота оформления, в крупных банках его можно открыть в режиме онлайн;

- при открытии аккредитива не требуется присутствие продавца;

- достаточная гибкая форма изменения аккредитива. Например, уже в процессе можно продлить срок раскрытия аккредитива или смягчить некоторые требования для раскрытия.

Минусы аккредитива

К минусам сделки с использованием аккредитива эксперты относят:

- аккредитив не включен в государственную систему страхования вкладов;

- необходимость выплаты комиссии банку;

- надо уложиться в сроки, прописанные в договоре.