Приобретаем квартиру в 2023 году: что проверить при покупке «вторички» и новостройки - «Риэлторские технологии»

Покупка квартиры часто сопряжена с разными рисками. Они есть как при приобретении вторичной недвижимости, так и жилья в новостройке. Если знать, какие подводные камни могут ожидать в сделке и предусмотреть их, таких рисков будет гораздо меньше.

Рассказываем что нужно сделать и что проверить, чтобы не пропасться на уловки мошенников или не упустить важных моментов, из-за которых можно потерять и деньги, и квартиру.

Что сделать при покупке вторичной недвижимости

Проверьте выписку из ЕГРН

Попросите предоставить такой документ, чтобы убедиться в том, что продавец на самом деле владеет недвижимостью. Дополнительно по документу можно узнать:

- какие еще у недвижимости есть собственники, в том числе и несовершеннолетние;

- нет ли на недвижимости ограничений. Например, квартира может быть под залогом в случае, если ее купили в ипотеку, которую еще не погасили.

При необходимости проверки выписки из ЕГРН учитывайте следующее:

- общую выписку по объекту и выписку, в которой будет содержаться информация о переходе прав собственности, запросить и получить может любой человек. Чтобы это сделать, достаточно знать кадастровый номер объекта;

- полную выписку из ЕГРН с информацией о собственниках может получить только владелец лично. Другому человеку тоже могут предоставить такие сведения, но только с согласия на это собственника;

- если вы заключили договор купли-продажи или подписали предварительный ДКП, за выпиской с полной информацией можно обратиться к нотариусу — в таком случае согласия собственника не нужно.

Внимательно проверьте доверенность

Такой документ в сделках может использоваться в разных ситуациях:

- человек не владеет квартирой, но продает ее по доверенности от владельца;

- человек владеет частью квартиры, а другой собственник или собственники доверили ему продать другую часть от своего имени. Например, когда несколько людей, имеющих право собственности на отдельные доли продают недвижимость одному покупателю;

- продаваемая квартира приобретена в браке. В таких сделках супруг или супруга должны оформить согласие на продажу. Если согласия не будет, сделку впоследствии могут оспорить и признать недействительной.

Сейчас проверить доверенность, подписанную у нотариуса, гораздо проще, чем раньше. Нужно отсканировать смартфоном QR-код, который есть в нижнем правом углу документа. После этого на экране вы увидите ссылку с реквизитами. Там будут указаны фамилия и имя заявителей на оформление доверенности и дата, на которую было совершено нотариальное действие. Если указанные данные будут совпадать с тем, что указано в доверенности, это будет свидетельствовать о том, что документ подлинный. Также проверка может дать информацию о том, что доверенность зарегистрирована в единой системе.

При необходимости доверенность можно проверить дополнительно — на сайте Федеральной нотариальной палаты. Тут можно увидеть действительно ли нотариус заверял такой документ и не отменялась ли она.

Посмотрите документ, подтверждающий возникновение основания на право собственности

По нему будет видно то, каким образом продавец стал собственником. В зависимости от этого можно понимать, есть ли какие-то риски в сделке. К примеру, если квартира досталась по наследству, есть скрытый риск того, что объявятся другие люди, чьи права не учли при выдаче права на наследство. Особенно настороженно стоит относиться к сделкам с квартирами, полученными по наследству недавно. По закону люди, чьи права не учли, могут обратиться в суд в течение трех лет, но с того момента, как они узнали о нарушении своих прав.

Запросите документ, по которому будет видно всех зарегистрированных в квартире

Наличие прописанных людей не мешает сделке. Но если кто-то зарегистрирован в недвижимости, он имеет право в ней жить, даже если поменялся собственник. Потом человека можно выписать без его желания, но для этого придется обращаться в суд. Если в квартире на момент сделки прописан несовершеннолетний, будет практически невозможно выписать его даже через суд. Когда по каким-то причинам продавец просит выписаться позже, обязательно укажите этот момент в ДКП. Также стоит оговорить, что забрать деньги за квартиру продавец сможет только после того, как он или члены его семьи выпишутся из квартиры.

Дополнительно в предоставленном документе можно увидеть людей, которые сняты с регистрации временно. Например, это те, кто проходит службу в армии или пребывает в местах лишения свободы. Если такие люди есть, после возвращения домой они будут иметь полное право проживать вместе с новым владельцем — их тоже придется выписывать через суд.

Проверьте, взял ли продавец разрешение органов опеки на сделку

Такой документ обязателен при условии, что всей недвижимостью или ее частью владеет несовершеннолетний. Для получения разрешения представитель несовершеннолетнего обращается в органы опеки. Если такого документа не будет, в Росреестре не перерегистрируют право собственности на покупателя.

Узнайте, не покупалась ли квартира с использованием маткапитала

Если квартиру покупали с использованием материнского капитала, по закону родители обязаны выделить детям доли. Если этого не сделать и продать квартиру, сделку могут признать недействительной. Если информации об использовании маткапитала нет, можно запросить справку о размере оставшейся суммы на счету.

Проверьте паспорт продавца

Если у вас есть какие-то сомнения в личности продавца или подлинности его документа, проверьте информацию о паспорте на сайте МВД. Для этого не нужно получать никаких дополнительных разрешений. Достаточно зайти на сайт МВД РФ и ввести серию и номер паспорта. После проверки данных сервис либо подтвердит, что паспорта нет среди недействительных, либо выдаст информацию о том, что документ недействителен. Второй вариант может означать, что документ украден и используется мошенником.

Запросите документы, подтверждающие погашение кредита

Если квартира была куплена в кредит, стоит проверить его погашение. Если долг не погашен или сведения о выплате ссуды не поступали в Росреестр, недвижимость еще находится под залогом. Даже если заключить договор купли-продажи и передать деньги, Росреестр не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца до тех пор, пока с недвижимости не будет снято обременение.

Запросите при необходимости справку из наркологического или психоневрологического диспансера

Такая справка нужна не в каждой ситуации. Но лучше ее взять, если продавец квартиры преклонного возраста или есть подозрения, что у него алкогольная или наркотическая зависимость. Без наличия такой справки в будущем сделку могут опротестовать. Например, родственники человека, который не мог отвечать за свои действия. Если сделку опротестуют, квартиру придется вернуть назад. Но с возвратом денег за приобретенную квартиру уже могут быть проблемы, особенно, если человек на самом деле не способен осознавать происходящее.

Если окажется, что человек состоит на учете в диспансере, это еще не повод отказываться от сделки. Тут нужно принимать во внимание обстоятельства сделки. Например, приобретает ли он какую-то другую квартиру взамен продаваемой. Если хочется себя обезопасить, что в день сделки можно попросить продавца пройти медицинское освидетельствование. Так будет подтверждение того, что человек при подписании ДКП полностью осознавал происходящее и мог отвечать за свои действия.

Убедитесь в отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ

Присутствие долгов по коммунальным услугам не помешает провести сделку. Если они будут, уже после регистрации права собственности придется разбираться с долгами и доказывать, что они возникли еще в то время, как квартирой владел другой человек. Но если это будут долги по капремонту, они уже могут перейти на нового собственника.

Что проверить в новостройке перед покупкой

Узнайте больше о застройщике

Познакомьтесь с регистрационной и учредительной документацией на девелопера. Это свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, устав организации. По дате регистрации девелопера можно узнать, как давно работает компания. Специалисты советуют обращать внимание на тех застройщиков, которые работают на строительном рынке от пяти лет и более — так гораздо легче оценить надежность компании, к примеру, по уже сданным объектам.

Проверьте сайт девелопера

На сайте должна быть информация о самом застройщике, о введенных в эксплуатацию объектах, о проектах, в строительстве которых можно принять участие. Дополнительно можно посмотреть данные по финансовым организациям, в которых застройщик аккредитован, и о подрядчиках, к которым он обращается для проведения отдельных видов работ. Кроме этого, на сайте может вестись трансляция со строящихся объектов — это позволяет отследить динамику строительства.

Просмотрите договор долевого участия

Попросите в офисе застройщика предоставить типовой договор. В нем должна быть подробная информация об объекте, о правах и обязанностях участника долевого строительства и самого застройщика.

Подписание договора долевого участия защищает дольщика от разных непредвиденных ситуаций. Например, от замораживания строительства или от перенесения сроков сдачи объекта. Если вы сомневаетесь в том, что ДДУ на самом деле вас защитит, можно показать документ юристу.

Узнайте о спорах застройщика или делах о банкротстве

Такую информацию можно посмотреть на сайте районного суда и в картотеке арбитражных судов. Если данные о претензиях или делах о банкротстве отсутствуют, это свидетельствует о надежности застройщика.

Проверьте реестр застройщиков

Это поможет узнать информацию о том, насколько ответственно девелопер относится к объектам, которые строились ранее или уже были сданы. Проверить это можно в едином реестре застройщиков. Данные туда включают с учетом того, были ли соблюдены сроки сдачи объектов. Самый высокий балл — 5, самый низкий — 0,5. Самый высокий балл говорит о том, что застройщик все свои предыдущие объекты сдал точно в срок.

Проверьте разрешение на строительство

Если такого документа нет, это говорит о том, что строительство здания ведется незаконно. Документ должна выдавать администрация того населенного пункта, в котором возводится дом.

Посмотрите проектную декларацию

В ней указывают данные компании, строящегося дома, сведения о банке, в котором открыты счета эскроу, сроки строительства, заключения аудиторов о деятельности компании и прочие. По проектной декларации также можно узнать о том, переносились ли ранее сроки сдачи объекта или нет.

Посмотрите документы, подтверждающие права на участок

Документ, подтверждающий право собственности на участок или право аренды, размещается на сайте застройщика. Дополнительно данные об участке можно посмотреть на сайте Росреестра.

Кроме общих данных можно проверить сведения о границах земли и сравнить их с тем участком, на котором фактически ведется строительство.

Оцените, насколько готов дом

Иногда для привлечения покупателей застройщики преувеличивают степень готовности объекта. Чтобы удостовериться в том, что девелопер не обманывает вас, можно попросить менеджера компании посетить строящийся дом. Также информацию о степени готовности объекта и каких-то проблемах, которые были на протяжении строительства или есть в настоящий момент, можно узнать из общего чата дольщиков.

Узнайте об аккредитации застройщика

Банки аккредитуют застройщика после тщательной процедуры проверки на предмет надежности. Это делают для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотеки на приобретение квартиры в строящемся доме. Чем больше финансовых организаций аккредитует компанию застройщика, тем больше к ней доверия.