Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры - «Риэлторские технологии»

Начитавшись «этих ваших интернетов», рядовой покупатель квартиры обычно заказывает выписку ЕГРН, в которой указана вся основная информация, – собственник, правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие обременений. После сверки этих данных с предоставленными продавцом документами проверка объекта недвижимости обычно и заканчивается.

Но потом вдруг появляются проблемы в виде обманутых кредиторов продавца или, того хуже, настоящих владельцев купленной квартиры, которые и не думали ее продавать. И тогда становится ясно, что на какую-то информацию в выписке нужно было обратить более пристальное внимание.

Тайна «переходящей» квартиры

Одним из ключевых моментов в информации о приобретаемой квартире является дата ее покупки предыдущим владельцем, а также количество собственников за последние несколько лет.

Для того чтобы узнать всех предыдущих владельцев квартиры и как часто они менялись, нужно заказать еще одну выписку из Единого государственного реестра недвижимости – о переходе прав на объект недвижимости. В ней будут указаны все прежние правообладатели, а также даты и номера регистрации их прав на квартиру.

Эта информация может сказать о многом. Особенно если у квартиры часто менялись собственники.

Если это происходило регулярно в течение последних нескольких лет, то вполне возможно, что рядом проживают буйные соседи, мешающие жить всему подъезду своим поведением, или даже находится наркопритон, который сложно обнаружить невооруженным взглядом.

Каждый из собственников узнавал об этом только после покупки, терпел, сколько мог, пытался бороться, но в итоге сдавался и продавал квартиру новому «счастливчику». А теперь ее пытаются спихнуть вам, не раскрывая всей правды при продаже.

Чтобы узнать реальную обстановку в подъезде, достаточно просто поговорить с несколькими соседями. Особенно рядом и сверху. Так вы узнаете, что ждет вас после покупки и будут ли скакать над головой. Большинство покупателей из-за лени и стеснения игнорируют такое общение. И напрасно. Один разговор может дать больше информации, чем все документы вместе взятые.

Прошу понять и простить

Если у квартиры поменялся владелец непосредственно перед продажей, то это может означать попытку скрыть имущество должника от кредиторов. Судов или процессов о банкротстве еще может и не быть. Но все сделки, совершенные за три года до возбуждения дела о банкротстве, будут обязательно оспорены.

И неважно, что вы будете считаться добросовестным приобретателем. Свои права на эту недвижимость придется защищать. Но только кому интересна такая перспектива вместо спокойной жизни?

Внимательно изучите данные предыдущих владельцев. Если их и фамилия продавца совпадают, – бегство капитала налицо. Они могут и не совпадать. Но если это была сделка между родственниками или друзьями, лучше воздержаться от покупки данной квартиры.

Исключение составляют случаи, когда очень пожилой человек дарит квартиру своему наследнику, который продает ее от себя, чтобы избежать проблем с установлением дееспособности старика. Но и этот вариант не вполне безопасен. Особенно если эти родственники в сговоре и планируют разыграть схему «не ведал, что творил».

«Отстоенная» квартира

Если у квартиры часто менялись собственники несколько месяцев назад, до последнего владельца, то это может означать, что одна из прежних сделок прошла незаконно. Затем путем повторных продаж квартиру «обелили», а последней сделкой «отстаивают», чтобы предыдущие перепродажи не всплыли при проверке и не вызвали подозрений.

Чаще всего срок последнего владения квартирой не превышает 6–12 месяцев. У мошенников не хватает терпения, чтобы ждать дольше. Поэтому встречаются случаи, когда они продают квартиру буквально через месяц после махинаций.

Проверить такой вариант обычно сложнее всего. Почти наверняка в данной схеме использовались поддельные документы или «забытые» наследники, которые работают в сговоре с мошенниками.

Одним из способов подстраховаться является покупка недвижимости в ипотеку со страхованием титула. Или оформление ее на несовершеннолетнего, полностью или частично. Правда, и эти методы не являются надежными на все 100%.

Каждый из таких случаев, когда квартира быстро переходила из рук в руки, необходимо внимательно изучать. Конечно, бывают ситуации, когда люди просто зарабатывают на перепродаже недвижимости. Но на «вторичке» спекулянты встречаются не так часто, как на рынке нового жилья. Поэтому без основательной проверки такие «непостоянные» варианты лучше не рассматривать.