Продажа ипотечной квартиры: как провести сделку, если недвижимость под залогом? - «Риэлторские технологии»

Оформляя ипотеку, заемщики редко задумываются о том, что возникнет необходимость продать квартиру до того, как ссуда будет полностью погашена. Но иногда происходят ситуации, в которых нужно продать жилье на этапе выплаты долгового обязательства. Несмотря на то, жилье под обременением, его можно продать. Для этого можно использовать несколько способов, например, перевод долга на покупателя недвижимости или предварительное погашение ссуды за счет средств нового владельца квартиры.

Особенности владения квартирой, приобретенной в ипотеку

Несмотря на то, что квартиру приобрели за средства банка, право собственности зарегистрировано на заемщика. Но в выписке из ЕГРН, которую новый владелец получает после покупки жилья, стоит отметка об обременении. Квартиру нельзя продать, подарить, поменять или осуществить любые другие действия, в результате которых изменится собственник недвижимости. Еще банки при предоставлении ипотечного кредита могут запрещать не только отчуждение квартиры, но и регистрацию в ней. Например, разрешают прописывать в залоговой квартире только близких родственников заемщика — детей, супругов, родителей.

То, что на квартиру наложено обременение, еще не означает, что до полного погашения ипотеки нельзя ее продать другому человеку. Сделать это можно несколькими законными способами. Но в каждом из них могут быть свои риски и недостатки.

Кому нужна ипотечная квартира

Порядок реализации залоговой квартиры многим кажется проблемным, но найти покупателя и продать жилье возможно. При этом высока вероятность того, что недвижимость придется продавать дешевле аналогичных объектов по рынку недвижимости. Часто необходимость продажи связана с невозможностью выплачивать ежемесячные платежи согласно графику, а долгие поиски покупателя могут привести к еще большим просрочкам, к необходимости выплачивать неустойку и штрафы. Еще одна причина необходимости снижения стоимости – привлечение покупателя. Несмотря на законность реализации ипотечной квартиры, часто люди опасаются таких сделок. И чтобы найти желающего купить жилье в залоге, нужно сделать выгодное предложение, в частности, снизить цену.

При самостоятельном поиске покупателя в объявлении лучше сразу указать то, что квартира под обременением. Если этот момент выяснится позже, покупатель может подумать, что его хотят обмануть. В этом случае он может отказаться от сделки, даже если его устраивает цена и нравится квартира.

Потенциальными покупателями могут быть:

- люди, которые не имеют достаточно средств для приобретения аналогичного по характеристикам жилья;

- люди, которых интересует квартира в определенном районе, на определенной улице, в конкретном ЖК.

Такой вариант не обязательно потребует значительного снижения стоимости квартиры, но можно немного уменьшить цену, чтобы быстрее провести сделку.

Варианты, которые можно использовать для продажи залоговой недвижимости

Погашение ссуды перед продажей жилья

Способ можно использовать в нескольких вариантах:

- погасить ссуду своими деньгами, после чего снять обременение и продать жилье. Такой вариант позволит сильно не занижать стоимость квартиры, но часто он возможен только в случае, если осталась небольшая сумма долга и у собственника квартиры есть достаточная сумма для его погашения;

- оформить потребительский кредит, за счет которого выплатить ипотеку. После этого недвижимость продается, а потом за счет вырученных от продажи средств погашается потребительский кредит. Такой вариант не всегда выполним — заявителю могут отказать в выдаче потребительского кредита из-за слишком высокой долговой нагрузки на заемщика. Еще причиной отказа может быть слишком большая сумма оставшегося долга — финансовая организация может не одобрить кредит на большую сумму;

- найти того, кто погасит кредит в счет стоимости приобретаемой квартиры. Это сопряжено с меньшими рисками для собственника жилья, но с большими трудностями в поиске человека, который согласится участвовать в сделке. При использовании такого варианта обычно сумму оставшегося долга проводят как задаток — покупатель должен перевести деньги на счёт банка до подписания основного ДКП. Но есть риск того, что задатка можно лишиться, например, в случае, если покупатель передумает покупать квартиру. Еще может произойти так, что продавец после снятия обременения пропадет, а покупателю придется взыскивать с него сумму задатка в принудительном порядке. Собственник квартиры при таком варианте продажи также рискует — если сделка не состоится по его вине, он должен будет вернуть задаток в двойном размере.

Если собственник квартиры сможет найти человека, который согласен погасить ссуду и приобрести его квартиру, порядок сделки будет таким:

1. Заемщик находит покупателя и согласовывает с банком то, что долг будет погашаться досрочно.

2. Заемщик берет справку с данными по оставшейся сумме долга.

3. Составляется предварительный ДКП, где прописывается порядок расчета. В частности, указывается сумма задатка, которая будет передана покупателем банку для погашения обязательства продавца.

4. Заемщик снимает обременение с квартиры.

5. Подписывается основной ДКП.

6. В ЕГРН вносятся данные о новом собственнике жилья.

7. Бывший владелец квартиры получает от покупателя оставшуюся сумму средств.

Продажа с погашением ссуды в ходе продажи

Способ более приемлем для покупателя, поскольку в нем меньше рисков. При использовании такого варианта будущий собственник также должен передать банку сумму, равную размеру обязательства продавца. Но деньги передаются не в качестве задатка, а уже как часть основной суммы за покупку квартиры. Продавец квартиры получает тоже часть основной суммы. Ее определяют как разность между стоимостью недвижимости и размером долгового обязательства.

Порядок продажи будет включать такие этапы:

1. Продавец получает согласие банка на сделку.

2. Финансовая организация предоставляет справку, где будет указана оставшаяся сумма долга.

3. Заключается ДКП. В нем прописывается условие об оплате с возможностью забрать деньги после того, как в ЕГРН будут внесены сведения о новом собственнике.

4. Покупатель вносит деньги в две депозитарные ячейки, если выбран такой способ передачи денег. Первая — для банка, куда помещается сумма, равная остатку долга. Вторая — для продавца. В нее помещают сумму, равную разнице между стоимостью объекта и остатком долга.

5. Регистрируется право собственности на нового владельца, но с обременением.

6. Банк получает средства из ячейки, новый владелец вносит обновленные данные в ЕГРН и снимает обременение.

7. Продавец квартиры забирает деньги из своей ячейки.

Недостаток сделки в том, что найти покупателя, у которого есть в наличии вся сумма для покупки жилья, сложно. Также банк может определять условия, которые не всегда будут подходить сторонам, например, в отношении сроков проведения сделки.

Продажа квартиры с переводом долга на покупателя

Этот вариант предусматривает продажу жилья, в ходе которой залоговое обязательство переходит на покупателя. Его чаще используют в случаях, когда у покупателя не хватает собственных средств, чтобы сразу расплатиться за квартиру.

Недостаток способа в том, что покупатель квартиры должен отвечать условиям, которые банк предъявляет к заемщикам. Например, по возрасту, размеру дохода, кредитной истории, размеру других долговых обязательств и прочим.

При покупке квартиры покупатель может переоформить на себя долг продавца в том же банке, который выдал ипотеку, или взять ипотечный кредит в другой финансовой организации.

Порядок приобретения квартиры может включать такие этапы:

1. Будущий собственник обращается в банк с заявкой на оформление кредита.

2. Оформляется ДКП. В нем прописывается, что долг переходит на покупателя, а продавец получает сумму, равную разности стоимости квартиры и размера долгового обязательства.

3. При наличии договоренности покупатель размещает сумму, которая полагается продавцу, в депозитарной ячейке или на специально открытом счету.

4. Регистрируется право собственности на нового владельца, кредит переоформляется на покупателя.

5. Продавец квартиры забирает свою часть денег.

Дополнительный недостаток такого варианта в том, что сделка может длиться дольше, чем при покупке квартиры за собственные средства — без обращения покупателя в банк за кредитом. В случае оформления ипотеки в другом банке смена собственника квартиры может занять около месяца.

Продажа недвижимости банком

Возможно несколько вариантов реализации жилья:

- организация аукциона с согласия владельца квартиры;

- самостоятельная реализация квартиры банком на его собственных площадках или другими способами. Такой вариант чаще используется после того, как не получилось продать недвижимость на торгах;

- продажа на торгах на основании решения, вынесенного судом. Такой вариант используется, когда заемщик длительное время не вносит ежемесячные платежи согласно графика. Тогда банк обращается с иском для взыскания долга путем продажи залогового имущества.

При продаже на аукционе с согласия заемщика примерный порядок реализации квартиры такой:

1. Заемщик обращается в банк с просьбой реализовать квартиру.

2. Квартира оценивается и выставляется на торги на электронной площадке.

3. Зарегистрированный покупатель выбирает интересующий его лот — квартиру.

4. Покупателю дают допуск к проводимому аукциону и предоставляют сведения о реализуемом объекте.

5. Покупатель вносит обеспечительный платеж, подтверждающий его намерение приобрести недвижимость.

6. Покупатель принимает участие в торгах.

7. Если покупатель побеждает в торгах, ему направляют уведомление с информацией о приоритетном праве на приобретение недвижимости.

8. Покупатель переводит необходимую сумму.

9. В ЕГРН вносятся сведения о новом собственнике.

В такой сделке рисков практически нет, но есть существенный недостаток для продавца — стоимость квартиры может быть значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. В связи с этим при реализации жилья с торгов сумма продажи может равняться остатку долга в банке. Но это зависит от размера оставшегося обязательства, оценочной стоимости квартиры, ее характеристики на момент начала торгов и многих других факторов.

Налог при продаже ипотечной квартиры — нужно ли платить

Необходимость платить налог при продаже залоговой недвижимости зависит от:

- срока владения недвижимостью;

- размера дохода, полученного при продаже квартиры.

Если квартира приобретена более 5 лет назад, при ее продаже налог платить не нужно, независимо от того, за какую сумму реализован объект. В некоторых случаях такой срок составляет 3 года, например, если это единственное жилье.

Если по сроку давности владения квартирой возникает необходимость платить налог, обращают внимание на размер полученного дохода — разницу между стоимостью квартиры при покупке и стоимостью при продаже. Если заемщик получил доход, то нужно уплатить налог в размере 13% . Например, если квартиру купили за 2 млн рублей, а продали за 2,5 млн рублей, то с 500 000 рублей нужно заплатить налог. Он составит 65 000 рублей.

При расчете налога не принимают во внимание то, что заемщик выплачивал проценты за кредит. Но за выплаченные проценты можно получить налоговый вычет. Поскольку он тоже равен 13%, вычет покроет сумму налога, которую придется заплатить.

Намеренно занижать стоимость квартиры, чтобы не платить налог, не нужно — это может вызвать вопросы у налоговых инспекторов. Если выяснится, что цена занижена намеренно, придется заплатить налог и штраф за уклонение от уплаты налога. Особенно подозрения вызовет продажа квартиры по цене ниже кадастровой стоимости. Его можно посмотреть в выписке из ЕГРН.