Новый порядок сделок с землей. Что изменилось с 1 марта для россиян - «Риэлторские технологии»

С 1 марта 2025 года нельзя поставить на кадастровый учет земельный участок, если сведения о его границах отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕРГН). Кроме того, на таком участке теперь невозможно зарегистрировать права на любые постройки или поставить их на кадастровый учет. Причина — вступающие в силу изменения в ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», где и прописан запрет таких действий.

Новые правила регистрации земельных участков

Документы на регистрацию земельных участков и любых строений с 1 марта 2025 года по-прежнему принимаются в любом случае, поясняют специалисты Росреестра. Однако если обнаружится, что сведения о границах участках в ЕГРН отсутствуют, регистрационные действия будут приостановлены. Новое правило распространяется на все типы земельных участков и не зависит ни от категории земель, ни от вида их разрешенного использования, уточняют в ведомстве.

Что делать, если отказали в регистрации участка

Чтобы избежать приостановки регистрации сделок с земельными участками, Росреестр советует заранее проверить, определены ли границы участка. Выяснить это можно двумя способами:

- на публичной кадастровой карте, если ввести кадастровый номер участка или его адрес;

- по выписке из ЕГРН, которую можно заказать на «Госуслугах» или в МФЦ как в электронном, так и в бумажном виде.

Если выяснится, что сведения о границах участка в ЕГНР отсутствуют, нужно подать заявление в Росреестр вместе с планом межевания участка, поясняют специалисты. Если плана межевания нет, его выполняют кадастровые инженеры, выезжая на участок и делая необходимые замеры.

Как правило, границы определяются по забору, а если периметр участка не огорожен — по специальным меткам. Далее вновь установленные границы согласовываются с владельцами смежных участков. На основании этих данных кадастровый инженер готовит план межевания. Единых сроков, которые займет весь этот процесс, нет — все зависит от конкретной ситуации, поясняют в Росреестре.

Зачем нужны изменения в закон

Приобретая земельный участок (пустой или вместе с расположенными на нем строениями), покупателю важно знать, адекватна ли его цена. Во многом она зависит от точного места положения участка и его площади. Но если границы участка в ЕГРН отсутствуют, информация от продавца неочевидна, говорят эксперты. Бывают случаи, когда покупателя вводят в заблуждение, демонстрируя другой участок. В итоге приобретается совсем не то, что планировалось.

Бывают и другие проблемы. «Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных», — поясняют специалисты Росреестра.

Дополнительные проблемы возникают тогда, когда на участке с неустановленными границами возводятся дома. «Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства», — уточняют в регистрационном ведомстве.

Новое правило, запрещающее регистрацию земельных участков с неустановленными границами, эти и некоторые другие проблемы снимает, чем обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков, резюмируют эксперты.

Летом 2023 года был принят закон, которым упростили внесение в ЕГРН сведений о границах некоторых участков. Это касалось ситуаций, когда возникал конфликт между границами населенных пунктов в целом и отдельных участков. Теперь, если наложение земельного участка на территорию населенного пункта превышает 50%, Росреестр сможет самостоятельно внести нужные изменения. Уточненные координаты орган местного самоуправления будет утверждать в планировочных документах населенного пункта без рассмотрения на публичных слушаниях.