Что должно быть в договоре аренды квартиры под выкуп? - «Риэлторские технологии»

— Что должно быть в договоре аренды квартиры с ее последующим выкупом? На что обратить внимание?

Отвечает юрист Ольга Мануйлова:

С правовой точки зрения договор аренды квартиры с правом выкупа является смешанным договором, который содержит нормы договора аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы квартиры (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены.

В данный договор нужно обязательно включить формулировку о том, что квартира переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Тогда не надо будет заключать отдельный договор купли-продажи жилья.

Формулировка о том, что размер арендной платы равен размеру выкупной цены, несет большие риски квалификации данного договора, как договора дарения, и доначисления налоговой службой для юридического лица НДС, для физического лица – НДФЛ.

Отвечает руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов:

Договоры аренды жилого помещения с последующим выкупом появились на российском рынке недвижимости недавно и используются редко. Связано это в первую очередь с тем, что собственникам не выгоден такой формат передачи права собственности. Если при продаже квартиры собственник получает полную цену квартиры единовременно, при заключении договора аренды с последующим выкупом платежи осуществляются по частям в течение заданного периода.

Смысл договора аренды недвижимости с последующим выкупом – приобретатель квартиры после заключения сделки не становится собственником. Он вправе жить там и обязан в течение срока действия договора выплачивать собственнику арендную плату, а также дополнительно сумму в счет выкупа квартиры. По истечении срока действия договора, а также при условии, что наниматель добросовестно внес платежи, арендодатель обязан передать в его собственность квартиру. Процесс такой передачи важно оформить актом. Таким образом договор аренды с последующим выкупом представляет смесь договора найма (аренды) жилого помещения и договора купли-продажи.

Из сказанного напрямую вытекают условия, которые включаются в такой договор. Нужно указать стороны договора, грамотно определить предмет, его стоимость, размер арендной платы, порядок ее выплаты и срок действия договора. Определяя предмет, необходимо прописать наименование жилого помещения, квадратуру, адрес, состояние, количество комнат. К договору прикладывают технический паспорт помещения.

Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения. Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты.

Если, помимо квартиры, будет передана мебель и другое имущество, это также необходимо указать. Важно установить в договоре право выкупа, иначе это будет обыкновенный договор найма или аренды. Необходимо определить срок и порядок передачи недвижимости после выкупа. Также не лишними будут условия о страховании имущества и первоначальном взносе.

Для обеспечения исполнения сторонами обязательств возможно установление ответственности за несвоевременное внесение платежей или за нарушение срока передачи имущества.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:

- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;

- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.

В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.

В обязательном порядке в договоре аренды квартиры должна быть указана выкупная цена, ежемесячные арендные платежи и порядок самих выплат.

Кроме того, необходимо указать следующие положения:

- описание арендуемой квартиры. В данном пункте очень подробно необходимо описать жилье: площадь, его точный адрес (и проверить, совпадает ли он с фактическим), количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая сантехника присутствует и т.д.

- процесс перехода права собственности. Данный пункт обычно вызывает множество разногласий между сторонами. Продавцу выгоднее продлить срок аренды. Однако покупатель хочет как можно скорее приобрести жилье и не затягивать с наймом;

- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом дальнейшего выкупа. Чтобы оценка была квалифицированной, прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки;

- конкретная выкупная стоимость жилого объекта;

- окончательная сумма выкупа;

- общий срок и периодичность платежей;

- размеры арендной платы, вид валюты;

- возможность индексации платежей.

Не стоит забывать, что очень часто, кроме выкупа самого жилого помещения, происходит выкуп всего имущества, находящегося в нем. Поэтому все имущество, переходящее вместе с квартирой, необходимо указать списком в самом договоре либо сделать это в акте приема-передачи.