ИП, самозанятый или агентство, что выбрать риелтору - «Риэлторские технологии»

У риелтора в нашей стране есть выбор, как организовать свой рабочий процесс. Он может присоединиться к агентству, либо работать на себя в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Но какой же формат выбрать? В чем плюсы и минусы каждого из них?

Для начала хотел бы отметить, что Самозанятый и Индивидуальный предприниматель — это в первую очередь вопрос организационно-правовой формы деятельности риелтора и его налогового режима. А работать риелтору самому или в составе агентства недвижимости — вопрос выбора человека, и он не зависит от того, является ли он индивидуальными предпринимателем или самозанятым.

Специфика риелторского бизнеса состоит в том, что здесь платят не за сам процесс работы, а за ее результат — успешно проведенную сделку. И этот результат не гарантирован. Исходя из этого, практика такова, что агенты как правило не состоят в трудовых отношениях с агентством.

Вместо этого агентство сотрудничает с риелтором на основании гражданско-правовых договоров, которые могут быть заключены как с простым физическим лицом, так с самозанятым гражданином и с индивидуальным предпринимателем. Статус, в котором выступает риелтор в взаимоотношениях с агентством, в первую очередь влияет на его налоговый режим.

Так, если гражданско-правовой договор заключен с риелтором — физическим лицом, то весь полученный им доход облагается налогом на доходы физических лиц по стандартной ставке (13% либо 15% в зависимости от суммы дохода).

Самозанятый гражданин как физическое лицо уплачивает налог на профессиональный доход по ставке 4%, что гораздо выгоднее. Однако существует лимит ежегодного дохода в 2,4 млн. руб., превысив который он не может пользоваться льготным налоговым режимом. Таким образом рекомендовать этот налоговый режим можно только не сильно амбициозным и результативным специалистам. Успешные профессионалы зарабатывают гораздо больше.

Если же гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то на налоговом режиме УСН «Доходы» ставка составит 6%, что является оптимальным вариантом: и простым в учете, и практически не ограничивающим риелтора в доходе.

Что касается того, выгоднее риелтору работать в агентстве или самому, то вопрос находится за пределами налогового аспекта. Работая в агентстве, риелтор в первую очередь получает комплекс внутренних услуг: бренд компании, рабочее место, офис с переговорными, юридическое сопровождение, помощь ипотечных и страховых брокеров, бухгалтерское сопровождение, клиенты от компании, корпоративные преференции для своих клиентов от банков, страховых и оценочных компаний и многое другое.

Кроме того, в агентстве к услугам риелтора всегда экспертиза коллег и большого количества специалистов, которые помогут решить большинство сложных вопросов и проблем, когда у самого риелтора не хватает знаний и компетенций. При этом часть комиссионного вознаграждения остается в агентстве, которое предоставляет риелтору весь этот комплекс услуг.

При самостоятельной работе, риелтору придется все делать самому либо покупать отдельные услуги на рынке за собственные средства и работать без поддержки системы. На практике, высокая производительность и доход всегда достигаются в системе, то есть в агентстве. Да и рисков для риелтора на порядок меньше. Кроме того, при самостоятельном оказании посреднических услуг на рынке недвижимости от своего имени, риелтор будет обязан самостоятельно вести бухгалтерский учет, а также встать на учет в Росфинмониторинг, пройти обучение и регулярно сдавать довольно специфическую отчетность. В агентствах эти вопросы как правило закрывает компания.

Васильева Оксана, к. ю.н, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Российской Федерации

Для начала рассмотрим работу в агентстве. Здесь самая главная особенность — это работа в найме. Плюсы заключаются в том, что нет риска, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом будет стабильный доход, возможные премии и другие поощрения от работодателя. Не надо будет платить налоги, заполнять большое количество документов и проходить, например, налоговые проверки. Все это будет на работодателе.

Из минусов можно выделить то, что при работе в агентстве «теряется» часть дохода. Иными словами, занимаясь предпринимательской деятельностью, можно получить больший доход за такой же объем работы.

В агентстве лучше стартовать начинающим риелторам, так как будет легче набраться опыта, понять рынок данной сферы, наработать клиентскую базу.

Главное отличие ИП и самозанятости — это работа уже на себя, а не на кого-то.

Можно выделить следующие плюсы самозанятого:

· налоговая ставка ниже, чем у ИП: при работе с физическим лицом процент налогообложения составляет 4%, с юридическим — 6%;

· отчетность самозанятого по сравнению с ИП упрощена, использование приложения «Мой налог» позволяет передавать необходимые данные ФНС в автоматизированном режиме;

· не нужна контрольно-кассовая техника;

· упрощен порядок регистрации по сравнению с ИП;

· не нужно открывать расчетный счет в банке как ИП, из-за чего легче совершать сделки;

· не надо уплачивать обязательные взносы как ИП;

· легальная работа без статуса ИП;

· все равно предоставляется налоговый вычет (сумма вычета — 10 000 рублей; ставка 4% уменьшается до 3%; ставка 6% уменьшается до 4%);

· возможность совмещения с работой по трудовому договору.

А к минусам самозанятого относятся:

· ограничен доход: не более 2 400 000 рублей в год;

· нанимать работников можно только по договору гражданско-правового характера;

· нет социальных гарантий;

· налоги уплачиваются не с прибыли (доходы — расходы = прибыль), а с доходов, то есть расходы тоже облагаются налогом;

· отвечают всем своим имуществом.

Далее отмечу плюсы ИП:

· можно нанимать работников по трудовому договору;

· лимит на доход больше: на УСН — 200 000 000 рублей;

· учитывается трудовой стаж, так как ИП платит страховые взносы на себя;

· доверие среди банков к ИП больше, чем к самозанятым;

· налоги учитываются с чистой прибыли.

А к минусам можно отнести следующее:

· регистрация по сравнению с самозанятым сложнее;

· есть ограничение по видам деятельности — можно заниматься только тем, что указано в ОКВЭД (например, если вы решили работать не только в сфере недвижимости, но и в другой сфере, то с этим могут возникнуть проблемы);

· процентная налоговая ставка выше по сравнению с самозанятыми;

· отвечают всем своим имуществом;

· нужна онлайн-касса;

· наличие обязательных взносов;

· сложнее формировать отчетность по сравнению с самозанятыми.

По моему мнению, риелтору во время своего карьерного роста можно попробовать все. В начале пути поработать в агентстве, набраться необходимого опыта, сделать себе имя. Статус самозанятого позволит немного уже окрепнуть и встать на ноги как предпринимателю, позволит начать делать свой бизнес. По мере укрепления своего положения на рынке риелторов можно перейти и на ИП, ведь расширяться, находясь в статусе самозанятого, куда сложнее. У ИП в этом плане куда больше возможностей с юридической точки зрения. Все зависит от вашего опыта, финансового положения, конкурентоспособности и наработанной клиентской базы.