Падение на 40%: как тюменский рынок недвижимости будет существовать без льгот? - «Новости регионов»

Банки уже почти исчерпали лимиты по выдачу «Семейной ипотеки». По оценке Минфина, лимитов хватит до ноября, но некоторые тюменцы уже получают отказы. Как остановка самой популярной программы кредитования скажется на рынке недвижимости?

Ипотечный кризис

Отмена общей льготной программы ипотечного кредитования летом текущего года обернулась резким спадом сделок по покупке недвижимости. Ожидалось, что эта мера в купе с ростом ключевой ставки поможет сдержать или даже снизить цены на новостройки. Однако застройщики пока с этим не спешат, спасаясь программами субсидирования и выставляя не самые ликвидные лоты со снижением цены в 5–10%, что предпринималось и ранее, об этом говорит ипотечный брокер Илья Примакин.

«Значительно помогает и программа „Семейной ипотеки“, она составляет большую часть сделок сейчас, хотя и с ней спрос ниже былых показателей. Но сейчас лимиты и для семей заканчиваются, и декабрь обещает быть непростым. Хочется верить, что это станет драйвером долгожданного снижения цен. Ведь сейчас мы находимся в тяжелом положении касаемо недосягаемости ипотеки», — рассказал «Нашему городу» специалист.

Однако стоит помнить и о том, что из-за использования эскроу-счетов застройщики находятся в зависимом положении от банков, из-за чего им приходится, наоборот, поднимать цены. Ведь, как говорит тюменский риелтор Анна Сенатова, застройщики также пользуются проектным финансированием — кредитами в банке.

«При этом при повышении ключевой ставки происходит и рост процентов по кредитам для застройщиков, что и ведёт к удорожанию конечного продукта», — объясняет Сенатова.

Чего тогда ждать от тюменского рынка недвижимости к концу 2024 года? Обо всем по порядку.

Конец «Семейной ипотеки»

В сентябре ряд банков сообщил о том, что они исчерпали лимиты на выдачу «Семейной ипотеки». Новые лимиты будут выделены только в 2025 году. Однако Минфин, узнав о проблеме, заявил о том, что лимиты будут перераспределены между банками и запасов хватит и на ноябрь.

«По сути, у мелких банков, у которых осталось больше средств на реализацию программы, возьмут средства, чтобы обеспечить программную работу крупных. Это необходимо для того, чтобы сохранять равные условия работы и действие льгот. Однако исчерпывание средств в год, когда еще существовала общая льготная программа, может говорить о том, что лимиты рано закончатся и в 2025 году, хотя они будут выше, чем в этом», — разъяснил «Нашему городу» доктор экономических наук Леонид Вараксин.

Аналитики «Циан» говорят о том, что приостановка семейной программы может снизить число сделок на 35–40%, так как в 2024 году она заняла лидирующую позицию в структуре льготного ипотечного кредитования. К августу, когда общей программы уже не было, «семейная» составляла 88% сделок.

«Приостановка программы приведет к снижению числа сделок на 35–40% от сформировавшихся к концу августа уровней. Застройщики будут вынуждены выбирать — или переждать период „без ипотеки“, или стимулировать спрос более существенным снижением цен, привлекая на рынок держателей депозитов, которые могут провести сделку без кредитных средств», — рассказала Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики.

Отметим, что многие тюменские риелторы уже сообщают о том, что не могут вывести клиента на сделку по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания лимитов, так как пока средства еще не перераспределены.

Связь ипотеки и цен на недвижимость

Стоит помнить о том, что и при имеющихся лимитах на «семейную программу», число сделок по ипотеке снижалось, как и продажи новостроек в регионе, об этом говорит директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

«С 1 июля льготная ипотека приобрела более адресный характер, в связи с чем мы наблюдали снижение спроса на рынке новостроек и ИЖС. Доля первичного рынка в ипотеке Сбера снизилась на 27 п.п до 22%. На рынке ИЖС спад также значительный: сегмент сократился на 14 п. п. до 5%», — указывает он.

Как говорит глава федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, сентябрь текущего года от сентября 2023 года отличается на 26% выручки. Вместе с тем он отмечает, что за последний месяц новостройки в регионе стали покупать чаще — на 17%, по сравнению с августом.

Несмотря на это финансовый аналитик Дмитрий Маркин говорит о том, что условия ипотеки и цены на недвижимость неразрывно связаны. Так, при введении льготных программ, стоимость квадратного метра начала ползти вверх, пока не достигла пиковых значений, что правило к недоступности покупки недвижимости без привлечения ипотечного кредитования. Закономерно и со уменьшением льготных программ цены должны начать снижаться.

«Застройщики идут на уступки, но лишь в направлении собственных программ. Пока они не готовы снижать стоимость реализуемых проектов, так как им в таком случае придется работать в убыток. Ситуация на рынке непростая, однако особый спрос Тюменской области помогает удерживать это шаткое состояние, — считает Маркин.

Как говорит специалист рынка недвижимости Андрей Белоусов, на тюменские новостройки есть спрос, как у местных жителей, так и у иногородних. К тому же местные застройщики умеют найти подход к каждому покупателю, что позволяет им балансировать между кризисным состоянием на фоне проблем с ипотекой и сохранением доходов.

Год завершится крахом?

По оценкам экспертов, конец 2024 года для тюменского рынка недвижимости может быть непредсказуемым. С одной стороны, на какой-то период клиенты практически не смогут оформлять кредиты по льготным программам, но в то же время застройщики обычно знают, как заработать на новогодних скидках и собственных программах с рассрочками, субсидированием и сниженной процентной ставкой. А потому не исключено, что ожидаемого снижения цен мы не увидим и к концу 2024 года.

Многие специалисты говорят и о том, что 2025 год на фоне возобновления лимитов по «Семейной» ипотеке и высокому спросу на программу позволит застройщикам удержать цены.

Как быть покупателю?

В наиболее тяжелой ситуации находятся сейчас покупатели квартир, многие из которых ждут улучшения ситуации. К тому же высокая ключевая ставка благоволит накоплениям. Как говорит финансист Игорь Балуев, многие сейчас сконцентрированы на накоплениях, что вполне разумно в нынешнее время.

«С актуальной ставкой кредит на первоначальный взнос среднестатистическому человеку уже не взять. Да, со всеми былыми льготами мы забыли о накоплениях — пора вспоминать. Пока лимиты не возобновятся, есть смысл скопить средств. Но как только ситуация утрясется и у покупателя будут необходимые средства для оформления ипотеки, то временить не стоит», — советует специалист.

Многие эксперты сошлись во мнении, что тактика выжидания снижения цен не особо эффективна, так как в последние годы цены растут вопреки всем обстоятельствам.

Ранее «Наш город» сообщал о том, что тюменские застройщики предлагают скидки на 5-10% в основном на неликвидные лоты. В настоящее время существенного снижения стоимости недвижимости, несмотря на падение спроса в 2-2,5 раза, нет.