Проблемы вторичной недвижимости в Сочи: как не купить объект незаконного строительства - «Новости регионов»

Сочи продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных мест для покупки недвижимости в России. Пожалуй, единственный круглогодичный курорт России ежегодно принимает более 7 млн туристов, и спрос на размещение в жаркий сезон может существенно превышать количество предложений. С ростом популярности города как курортного и делового центра возрастают и цены на недвижимость, а также риски, связанные с покупкой вторичной недвижимости.

Вместе со Стрельниковой Натальей, брокером по инвестициям в апарт-отели Сочи, собственником агентства недвижимости Golden Sochi, разбираемся, какие изменения претерпел в 2024 году рынок Сочи и что необходимо учитывать потенциальным покупателям недвижимости и инвесторам.

Рынок «вторички»: текущая ситуация и динамика цен

Несмотря на ожидания разных экспертов и рост ипотечных ставок, 2024 год цены на недвижимость в Сочи продолжили свой рост. По данным аналитиков, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра равняется 346 672 рублей, что на 94 тыс. выше, чем в прошлому году. Этот рост можно объяснить несколькими факторами:

1. Ограниченность предложения. Мораторий на строительство, а также количество свободных земельных участков в Сочи становится все меньше, что ограничивает возможности для возведения новых жилых комплексов. В свою очередь, это стимулирует спрос на уже существующие качественные объекты недвижимости.

2. Повышенный спрос. В последние годы значительно вырос интерес к сочинской недвижимости как со стороны российских граждан, так и иностранных инвесторов. Этот тренд сохраняется и в 2024 году, что оказывает давление на рынок и способствует повышению цен.

3. Инфраструктурное развитие. Сочи продолжает развиваться как спортивный и туристический центр. Строительство новых объектов инфраструктуры – транспортных узлов, спортивных комплексов, парковых и прогулочных зон повышает привлекательность города.

Наибольший рост цен наблюдается в центральных районах Сочи: Центральном, Хостинском, Адлерском районах и Красной Поляне. В то же время в Лазаревском и Туапсинском районах пока сохраняется доступность цен.

Незаконное строительство в Сочи в 2024 году

Незаконная застройка долгое время оставалось серьезной проблемой. Начиная с 2000-х годов в городе-курорте было построено и введено в эксплуатацию огромное количество самостроев, апартаментных комплексов и жилых гаражей, которые местные жители называют фавелами.

В 2024 году ситуация несколько изменилась благодаря усилиям властей, направленным на борьбу с этим явлением. Вот что было предпринято:

1. Ужесточение контроля. Власти Сочи и Краснодарского края в последние годы усилили контроль за соблюдением норм градостроительства. В 2024 году были введены новые меры, направленные на предотвращение незаконного строительства, включая регулярные проверки объектов и более жесткие санкции для нарушителей.

2. Снос незаконных построек. За последние два года в Сочи было снесено более 200 объектов, построенных с нарушением законодательства. Эти меры призваны не только очистить город от незаконных строений, но и предотвратить их дальнейшее появление.

3. Осторожность застройщиков. В условиях ужесточения контроля многие застройщики стали более осторожными и стремятся получить все необходимые разрешения до начала строительства. Тем не менее, отдельные случаи незаконного строительства все еще имеют место, особенно в отдаленных районах города.

Несмотря на предпринимаемые меры, покупателям необходимо быть крайне внимательными при выборе недвижимости, чтобы избежать проблем, связанных с незаконным строительством.

Как покупателю избежать юридических и строительных рисков

Приобретение недвижимости в Сочи, особенно на вторичном рынке, в 2024 году требует внимательного подхода. И чтобы не стать владельцем проблемного объекта, необходимо учитывать ряд ключевых факторов и следовать рекомендациям ниже.

1. Проверка правового статуса объекта. Прежде чем заключить сделку, убедитесь, что продавец имеет все необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить наличие обременений, арестов или других ограничений.

2. Убедитесь в законности строительства. Особое внимание стоит уделить проверке законности строительства объекта. Запросите у продавца разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и другие документы, подтверждающие соответствие объекта нормам законодательства. Особенное внимание уделите правоустанавливающим документам на земельный участок. Многоквартирный дом, построенный на земле ИЖС – частое и самое распространенное нарушение закона.

3. Осмотр объекта на предмет строительных дефектов. Перед покупкой квартиры или дома необходимо провести тщательный осмотр объекта. Обратите внимание на состояние коммуникаций, качество отделки, отсутствие трещин в стенах и других дефектов. Лучше всего привлечь независимого эксперта, который сможет выявить скрытые проблемы.

4. Проверка истории объекта и его владельцев. Запросите информацию о предыдущих сделках с объектом недвижимости. Если квартира или дом часто переходили из рук в руки, это может быть сигналом о наличии скрытых проблем. Также рекомендуется проверить, не участвует ли объект в судебных разбирательствах.

5. Юридическая проверка. В 2024 году покупка недвижимости в Сочи без консультации с юристом является значительным риском. Специалист поможет вам проверить чистоту сделки, подготовить все необходимые документы и избежать возможных юридических проблем в будущем.

6. Проверка площади и планировки. Убедитесь, что фактическая площадь объекта соответствует данным, указанным в документах. Несоответствия могут указывать на незаконные перепланировки, что может привести к проблемам с дальнейшим использованием объекта. Типичное сочинское предложение – продажа двухуровневой квартиры, незаконно расширенной за счет цокольного или мансардного этажа, без документов на эти помещения.

7. Запрос технической документации. При покупке частного дома или коттеджа обязательно запросите технический паспорт, план инженерных коммуникаций, геодезические изыскания и акты выполненных работ. Эти документы помогут убедиться в том, что дом построен в соответствии с проектом, не имеет скрытых дефектов и однажды не сползет метров на 200 в сторону моря.

8. Полная стоимость в ДКП. Кратный рост стоимости недвижимости с 2020 года в Сочи привел к тому, что продавцы отказываются прописывать полную сумму в договоре купли-продажи, стараясь избежать налогообложения с прибыли. Занижение стоимости грозит большими юридическими и даже уголовными последствиями. Не соглашайтесь подписывать ДКП с заниженной стоимостью, каким бы привлекательным это ни казалось.

Покупка вторичной недвижимости в Сочи в 2024 году имеет один существенный бонус – это цена. Но такая покупка требует особенно ответственного подхода. Рост цен, проблемы с незаконным строительством и возможные юридические сложности делают рынок сложным для неопытных покупателей. Следуя рекомендациям по проверке объекта, обращению к профессионалам и тщательному анализу всех документов, вы сможете минимизировать риски и сделать успешное приобретение.