Апрельская загадка вторичного рынка Санкт-Петербурга: спроса не было, но цены росли - «Новости регионов»

На вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга в апреле 2022 года наблюдалось явное затишье, сделки практически не совершались, при этом цены в листингах взлетели почти на 10%! Мы попросили экспертов прояснить ситуацию.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за апрель 2022 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась довольно существенноно – на 9,0%, или на 16 693 руб. с кв. м. И к концу месяца составила 201,4 тыс. руб. за кв. м.

Цены по типу квартир

Тип
Единица измерения цены
Март 2022
Апрель 2022
Изменение, %

Студии и 1ккв
Тыс. руб.
6 915
7 124
Руб./кв. м
196 218
217 986
11,09

2ккв
Тыс. руб.
10 803
11 665
Руб./кв. м
183 644
201 863
9,92

3ккв
Тыс. руб.
14 922
15 992
Руб./кв. м
177 585
193 048
8,71

4ккв
Тыс. руб.
19 539
21 046
Руб./кв. м
176 691
187 418
6,07

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

– Продавцы увеличивают цены в объявлениях, потому что смотрят на стоимость первички, на инфляцию. Я лично знаю нескольких продавцов, которые продают свои квартиры вот уже лет десять и хотят за них миллион долларов. И это бесконечная история.

Сейчас рынок недвижимости можно сопоставить с оборотом валюты, где цена носит условный характер, потому что всё равно, какая цена, ведь те, кто хочет купить, просто не могут это сделать.

По моим наблюдениям, апрель 2022 года оказался мертвым для вторичного рынка недвижимости. Большинство продавцов не стремились выставлять снятые с продажи в марте объекты. И продавцы, не стремящиеся продавать объекты в апреле, не проиграли, потому что спрос на вторичном рынке жилой недвижимости был практически нулевой.

Все сделки, которые мы провели на вторичном рынке в апреле, были переходящими аж с февраля.

Пассивность покупателей объясняется многими факторами. Это и заградительная ипотечная ставка, и страх потери работы, и отсутствие достаточного выбора объектов на рынке, и желание понять, куда двинется рынок...

В данной ситуации продавцам проще ждать восстановления спроса.

У меня нет рекомендаций по величине дисконта ни для продавцов, ни для покупателей, так как на таком тихом рынке никто не знает, как правильно поступить.

Те продавцы, которым необходимо продать недвижимость во что бы то ни стало, могут экспериментировать с ценой, постепенно снижая по мере необходимости.

Те, кому «не горит» с продажей, пусть ждут активности на рынке.

29 апреля ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 14% годовых, за ней начнут снижаться и ипотечные, и, думаю, не менее 50% потенциальных покупателей вернутся на рынок.

Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:

– Пока рано говорить о восстановлении объема предложения на вторичном рынке, но процесс идет, объекты начали появляться. В апреле спрос ожидаемо снижался, и по мере приближения майских праздников интересантов на рынке становилось всё меньше. Думаю, что даже последнее снижение ключевой ставки не подтолкнет покупателей брать ипотеку в нынешних условиях жизни. В то же время на рынке сформировался отложенный спрос, покупатели есть.

Продавцы еще до конца не осознали, что конкуренция начинает нарастать и ожидание только усугубит снижение цен в последующем. Торг возможен, дисконт предлагают разный, всё индивидуально. У нас недавно была ситуация, когда продавец снизил цену на миллион, чтобы продать свой объект, но это единичный случай.

Каждый раз при колебаниях на рынке задают вопрос: что делать? Продавать или ждать? Покупать или ждать? Это рынок! Идеального момента не будет. Если объект не нужен по каким-либо причинам – нет денег, надо погасить долги, дом старый, а хотелось бы новый, и т. д. – надо продавать, независимо от ситуации. Вы продадите объект сегодня и станете желанным покупателем для кого-то. Покупателей с деньгами гораздо меньше, и брать им ипотеку или нет, зависит от степени личной ответственности и платежеспособности. Если не уверены – копите деньги или ждите, когда ставка еще снизится.

По поводу роста цен на 10% – они выросли не за апрель, а к апрелю, но при этом уже сейчас надо снизиться как минимум на 20%, чтобы появился интерес к объекту, а уж на сколько надо снизиться, чтобы продать, – зависит от ликвидности объекта.

Андрей Ежов, генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости»:

– По статистике прошлых лет, спрос на недвижимость начиная с февраля месяца, как правило, шел вверх по нарастающей до июня, и апрель всегда наращивал темп продаж, но только не в этом году.

Если в марте многие компании, и мы не исключение, сделали по два плана продаж, то продажи апреля «уснули». (Кстати, продажи в коммерческой недвижимости в апреле наоборот значительно возросли.)

Казалось бы, ответ очевиден: взлет ипотечной ставки значительно снизил спрос на вторичном рынке, и продажи новостроек упали до минимума за последние лет десять.

Но новостройки всё равно продаются, не так, как хотелось бы, но движение есть. Застройщики относятся к продажам более компетентно и гибко, нежели физические лица. Играя акциями и скидками, они нивелируют ежемесячный рост цен, который, увы, не прекратился. Но прибавляя в месяц 2-3%, они могут себе позволить краткосрочные акции от 5 до 20%, тем самым оживляя спрос и поддерживая продажи хоть как-то!

Физические лица – дело совсем другое. Например, квартира, стоившая, к примеру, еще в январе 15 млн руб., в марте взлетела до 20 млн руб. По каким-то причинам она не была продана в период мартовского ажиотажа, и сейчас, на падающем рынке, ее стоимость как минимум вернулась к прежней цифре! Ведь квартира не имеет постоянной цены, она стоит ровно столько, сколько за нее готов дать рынок. А не столько, за сколько мы ее приобрели, плюс то, что хотим сверху. А еще интереснее – продавец считает эти 5 млн руб. прироста уже своими деньгами! Расстаться с ними психологически сложно! И снижаться ни в какую не хочет! А покупатель говорит, что сейчас всё рухнет, и я подожду, пока цены упадут, и куплю в два раза дешевле. И как результат получаем затишье на рынке вторичной недвижимости.

Есть, конечно, большая надежда, что ипотечная ставка значительно снизится после снижения ключевой и рынок оживет. Тем более, последние изменения по ипотечным продуктам подтверждают правильное направление! По ипотеке с господдержкой на первичку уже дают 9%. Реальные изменения начнутся, когда ипотечная ставка на вторичное жилье снизится до 12–14%. Ждем! А пока работаем с теми клиентами, у которых прямые деньги.

Юрий Загоровский, генеральный директор агентства недвижимости «Дарко»:

– В апреле на вторичном рынке Санкт-Петербурга вырос объем предложения. В начале месяца в сегменте готового жилья было представлено 22,5 тыс. объектов, а к концу месяца этот параметр вырос до отметки в 26,2 тыс. лотов. Рост составил 16,6%, или почти 3,8 тыс. объектов.

Если говорить о спросе, то мы фиксируем снижение количества запросов. В марте объем спроса снизился на 12,1% относительно февраля. Это уже второй месяц подряд, когда мы фиксируем снижение. При этом в феврале относительно января оно было минимальным, около 1,3%.

Отдельно отметим, что, несмотря на снижение последних месяцев, по итогам I квартала, то есть с января по март, число запросов выросло на 16,14% относительно аналогичного периода прошлого года.

Дать какой-то универсальный совет, который бы подошел всем клиентам, которые хотят продать вторичный объект ради покупки нового комфортного жилья, сложно. У каждого человека своя ситуация. Сейчас власти принимают все возможные меры для поддержания рынка. Думаем, что в ближайшее время поддержка дойдет и до вторичного рынка.

Денис Иливанов, генеральный директор АН «Аиста»:

– В Петербурге в апреле рынок вторички был рынком покупателя. Активность присутствовала, но зачастую полной суммы у людей не было. Кто хотел и имел возможность – постарался пристроить деньги еще в марте. На рынке остались те, граждане, которые надеются в ближайшее время продать и осуществить встречную покупку.

При наличии живых денег на руках сейчас можно получить неплохой дисконт от стоимости, речь может идти о сотнях тысяч рублей. Еще вернулся старый забытый способ – бартер. Таких предложений по ряду квартир мы получаем достаточно. Люди готовы доплачивать разницу в цене, даже ввязываясь в ипотеку с конским процентом.

Надо отметить, что многие в период нестабильности и ослабления рубля разместили сбережения на срочных депозитах. Усредненный срок депозита – три месяца. Так что ждем июня, когда на рынке появится дополнительная ликвидность.

Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78»:

– Если собственнику недвижимости срочно нужна свободная наличность, то продажа жилья будет правильным решением. На реализации дома или квартиры, приобретенной несколько лет назад, сейчас можно неплохо заработать: за последние два года цены на жилье выросли практически вдвое.

Однако без крайней на то необходимости я бы не рекомендовал продавать недвижимость. Во-первых, цены на вторичном рынке сейчас сохраняются примерно на том же уровне, что и в марте, и никаких предпосылок для их падения не предвидится. Напротив, в ближайшее время качественные проекты будут только расти в цене, поэтому впоследствии можно будет выручить большую сумму с продажи своего жилья. Во-вторых, в конце апреля ключевая ставка снизилась до 14% годовых. До этого была – 17%. Ставки по ипотеке тоже колебались около этой цифры. И это был стоп-фактор для многих покупателей, поскольку около 75% жилья приобретается с привлечением заемных средств (при этом льготная и субсидированная ипотека распространяется только на новостройки). В связи с недоступностью ипотеки на вторичном рынке упал спрос, поэтому желающие выгодно продать свою недвижимость могут довольно долго искать на нее покупателя, пока не скорректируются ставки по ипотеке, а это должно произойти уже скоро.

Покупателям, которые располагают достаточной суммой для приобретения жилья, рекомендую на затягивать с покупкой: квартира или дом точно не подешевеет. За последние 20 лет недвижимость вообще не падала в цене, а только росла. Если для сделки потребуется ипотека, нужно дождаться снижения ставок и после этого сразу покупать.

С точки зрения инвестиций покупка жилья по-прежнему остается рациональным решением. В текущих обстоятельствах недвижимость – это один из немногих активов, который не грозит обесцениться. Инвестиции в недвижимость хороши тем, что даже в кризис они относительно безопасны и надежны.

Виктор Зубик, генеральный директор Smarent (Москва):

– Рынок немного замер, но, скорее всего, II квартал 2022 года сравняется с количеством продаж по уровню II квартала 2020 года.

Сильно ли отличаются цены реальных сделок от цен, выставленных в листингах? На самом деле нет. Если брать квартиры, которые продаются по рыночной цене, то никто не готов торговаться. Максимум на уровне 5%, и это действительно так. Бывает ситуация, когда продавец вторички хочет на 10–20–30% выше рынка и считает, что раз у него готовая квартира и сейчас много рисков со строящимся жильем, то он должен продавать квартиру по цене выше первички, на такие объекты покупателей сейчас нет.

Я думаю, самое лучшее время для приобретения недвижимости будет летом 2022 года. Все ждут снижения цен и поэтому сейчас не будут покупать, а это заставит продавцов давать точечные скидки на свои предложения.

Я бы рекомендовал по возможности избавляться от старого фонда, так как постепенно цена на него будет снижаться и снижается спрос на старые дома. Потенциальные покупатели пойдут в сторону новостроек с выгодной, низкой ипотечной ставкой.