Нижний Новгород. Как рынок жилья отреагирует на изменение условий льготной ипотеки? - «Новости регионов»

С 1 июля 2021 года программу льготной ипотеки в России продлили еще на один год. Оформить жилищный кредит на квартиру от застройщика по-прежнему можно с минимальной переплатой, а недополученные доходы банкам возместит государство. При этом правительство скорректировало условия для участников программы, повысив максимальную ставку до 7% и уменьшив предельный размер ипотеки до 3 миллионов рублей.

Сохранит ли антикризисная мера свою востребованность до 1 июля 2022 года и как вступившие в силу изменения повлияют на рынок недвижимости, выясняем вместе с риелторами и девелоперами.

Задачи льготной ипотеки

Льготная ипотека на квартиры в новостройках была запущена в апреле 2020 года для поддержки стройотрасли в период пандемии COVID-19. Предполагалось, что субсидирование ставки государством сделает жилищное кредитование доступнее для граждан, тем самым стимулируя спрос на квартиры первичного рынка. Займы под 6,5% годовых действительно оказались востребованы россиянами, а застройщики сохранили свои позиции на рынке, несмотря на пандемию коронавируса.

По информации аналитического центра ДОМ.РФ, с момента запуска программы в России было выдано 556,2 тысячи льготных кредитов на 1,74 триллиона рублей, из них 7 687 кредитов на 20,9 миллиарда рублей — в Нижегородской области. Как рассказал корреспонденту GiperNN генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов, каждая вторая сделка с жильем в его компании совершается с использованием льготной ипотеки. По словам эксперта, программа помогла застройщикам преодолеть падение объема продаж в начале пандемии.

Президент Российской гильдии риэлторов Игорь Горский также дал положительную оценку ипотеке с господдержкой. По его мнению, субсидирование ставок государством стало серьезным подспорьем для строительной отрасли. В непростой экономической ситуации граждане получили возможность оформления ипотеки по низкой ставке и спрос на жилье был сохранен, что оказало поддержку рынку недвижимости.

Программа льготной ипотеки позволила реализовать бешеный отложенный спрос, накопленный с начала пандемии. Благодаря снижению ставок люди вздохнули свободнее и смогли вложиться в недвижимость, а застройщики — продать даже объекты, которые ранее считались неликвидными. Выдача займов под низкий процент еще и сохранила рабочие места — не только для сотрудников строительных компаний, но и для тех, кто занимается ремонтом, изготовлением мебели и так далее. Считаю, что сейчас было бы неправильно отказываться от льготной ипотеки, особенно в малых городах, где доходы существенно отличаются от Москвы и Санкт-Петербурга. Для них это реальный шанс решить свой квартирный вопрос.

Игорь Горский, президент Российской гильдии риэлторов

Критика программы

Несмотря на популярность льготной ипотеки у населения, ее последствия регулярно подвергаются критике. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина еще в конце прошлого года рекомендовала вовремя свернуть программу, чтобы не допустить возникновения «пузыря» на ипотечном рынке. Председатель Банка России указывала на подорожание новостроек, опережающее инфляцию, возникшее на фоне субсидирования ставок. По ее мнению, в сложившейся ситуации доступность жилья для населения будет только снижаться.

Действительно, за время действия программы квадратный метр на первичном рынке стал заметно дороже. Согласно экспертным данным Domostroyrf.ru, с июня 2020 по июнь 2021 года «квадрат» жилой площади в новостройках Нижнего Новгорода вырос в цене на 36,7% — с 77 187 рублей до 105 522 рублей. Аналитики Gipernn.ru отмечают, что готовое жилье за тот же период подорожало на 27,7% — с 68 860 рублей до 87 968 рублей.

Заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко не считает увеличение стоимости жилья прямым следствием реализации программы льготной ипотеки. По его словам, есть много других причин, влияющих на ситуацию, в том числе рост цен на строительные материалы. Минстрой РФ в числе прочих факторов, которые привели к уменьшению доступности квадратного метра, упомянул частичную приостановку строительных работ из-за пандемии и дефицит трудовых мигрантов.

Новые условия

С инициативой продления программы льготной ипотеки выступил президент России Владимир Путин, и с 1 июля она начала работать на новых условиях. Если раньше предельный размер кредита в Москве и Санкт-Петербурге составлял 12 миллионов рублей, а в регионах — 6 миллионов рублей, то теперь он не может превышать 3 млн рублей вне зависимости от места оформления займа. Изменилась и максимальная ставка, увеличившись с 6,5 до 7 процентных пунктов. Как отметила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, корректировка условий льготной ипотеки поможет снизить ажиотажный спрос на жилье и минимизировать влияние на стоимость квартир.

Генеральный директор «ННДК» Михаил Иванов полагает, что изменение правил программы не будет критичным для ее эффективности. По его мнению, увеличение ставки вряд ли можно назвать существенным для того, чтобы оно могло негативно повлиять на рынок жилой недвижимости.

Да, объем финансирования уменьшен, и сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей во всей стране, но, думаю, на регионах это не скажется. Разницу почувствуют только Москва и Санкт-Петербург. Продление срока действия программы считаю верным решением: в долгосрочной перспективе она окажет положительное влияние на отрасль и, с учетом бурного роста себестоимости жилья, существенно поддержит рынок.

Михаил Иванов, генеральный директор ООО «СЗ „ННДК“»

Заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко придерживается схожей точки зрения. Отмечая ощутимый эффект льготной ипотеки для строительных компаний и покупателей, эксперт ожидает сохранения интереса к программе в Нижнем Новгороде и после корректировки ее условий.

Для Москвы и Подмосковья эти изменения можно назвать глобальными. Нам в Нижнем Новгороде, можно сказать, повезло: с учетом средней стоимости квартиры большинство наших клиентов смогут принять участие в данной программе. По большому счету, для наших покупателей условия программы существенно не изменились.

Евгений Суменко, заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»

Генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк» (ГК «Каркас Монолит») Павел Фролов видит ситуацию несколько в ином свете. По его мнению, обновление условий программы изменит сложившуюся на рынке ситуацию.

Ажиотажный спрос на новостройки спадет, но сохранится некий стабильный объем, отличный от безльготного периода. Для части покупателей с инвестиционными целями программа будет уже не так привлекательна. Таким спросом в рамках программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии. Интерес к льготной ипотеке будет в основном поддерживать другая категория — молодые семьи с одним ребенком. Для них созданы максимально комфортные условия по приобретению: низкая ставка, большая сумма кредита, возможность использования маткапитала. Таким образом, часть заемщиков из одной программы просто перейдут в другую.

Павел Фролов, генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк»
Переход в другую категорию заемщиков, о котором говорит глава «КМ Анкудиновский Парк», обусловлен расширением условий программы «Семейная ипотека». Правительство РФ в своем постановлении № 1060 от 30 июня 2021 года закрепило права семей с одним ребенком, появившимся на свет после 1 января 2018 года, оформить кредит по ставке до 6% годовых. При этом использовать заемные средства можно будет как на покупку жилья, так и на строительство частного дома. В Москве и Санкт-Петербурге максимальная сумма кредита составит 12 миллионов рублей, в регионах — 6 миллионов рублей.

Влияние на рынок недвижимости

За время своего существования льготная ипотека позволила решить квартирный вопрос 556,2 тысячи российских семей, 7 687 из которых — нижегородцы. Программа привлекла в строительную отрасль страны более 2,5 триллиона рублей средств от граждан и банков — этой суммы достаточно для строительства 28 млн квадратных метров жилья. По подсчетам ДОМ.РФ, в Нижегородской области экономический эффект от ее реализации оценивается в более чем 30 млрд рублей: этих денег хватит для возведения домов площадью 390 тысяч «квадратов».

По данным ДОМ.РФ, больше всего кредитов в рамках льготной ипотеки на новостройки в Нижегородской области было выдано в июне 2021 года — около 1 тысячи кредитов на 3 млрд рублей. Это объясняется всплеском интереса к программе в преддверии завершения ее реализации на прежних условиях. Меньше всего кредитов в рамках программы было выдано в январе этого года (примерно 250 кредитов на 700 млн рублей) — традиционно в начале года из-за долгих новогодних каникул деловая активность практически во всех сферах экономики снижается.

Согласно информации ДОМ.РФ, за первые две недели реализации программы на новых условиях жители Нижегородской области подали в банки 407 заявок на получение льготной ипотеки, 268 из которых было одобрено. За это время граждане получили 201 кредит на 606,9 млн рублей. По словам опрошенных GiperNN экспертов, пока слишком рано делать выводы о том, изменится ли спрос на программу после корректировки ее правил. Представители риелторского сообщества и строительных компаний пока не торопятся с выводами: обновленная льготная ипотека выдается в стране всего месяц.

Тем не менее управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов наблюдает новые тренды на рынке недвижимости. По его данным, спрос на строящееся жилье сократился на 15%. При этом он уточнил, что изменения являются не очень существенными, поскольку летом продажи традиционно снижаются, и оценить эффект от повышения ставки можно будет не раньше осени. Наряду с сезонным фактором эксперт отметил, что многие из желающих приобрести жилье, уже сделали покупку.

Рост цен уже произошел, и дальнейшего подорожания в ближайшей перспективе мы не ожидаем. Напротив, фиксируем небольшое снижение по вторичному рынку, на 1,5–2% дешевле стали трехкомнатные квартиры. Это возможный предвестник скорой корректировки цен.

Алексей Козлов, управляющий директор сети АН «Монолит»

Взгляды коллеги разделяет Анжелика Хромова, ипотечный брокер агентства недвижимости «Чекни». Она также считает, что условия программы изменились незначительно, а значит, корректировка не должна сказаться на ее результативности.

Эффект от повышения ставки по льготной ипотеке можно будет оценить осенью, но 7% — это не 9% и не 10%, а значит, условия кредитования по-прежнему остаются доступными. Программа поддержит и застройщиков, и российские семьи. Она оказалась результативной для первичного рынка, обеспечив активный спрос во время пандемии.

Анжелика Хромова, ипотечный брокер АН «Чекни»

При этом ипотечный брокер не считает, что кредитование с господдержкой привело к росту продаж недвижимости. По словам Анжелики Хромовой, льготная ипотека просто нивелировала падение спроса из-за эпидемии коронавируса, не допустив обвала рынка.

Гендиректор «КМ Анкудиновский Парк» Павел Фролов прогнозирует, что очередного скачка цен на жилье с учетом продления программы не предвидится. Сам рост не остановится, но его темп будет замедлен, уверен эксперт.

Выгодно ли брать льготную ипотеку?

По состоянию на 1 июля 2021 года с программой льготной ипотеки в Нижегородской области работали 24 банка. Лидерами по выдаче займов с господдержкой являются Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, предоставившие нижегородцам 4041 (10,685 млрд рублей), 1073 (2,823 млрд рублей) и 484 (1,44 млрд рублей) кредита соответственно. Средний размер первоначального взноса участников программы в Нижегородской области составляет 35%, средняя сумма кредита — 2,7 млн рублей, средний срок кредитования — 213 месяцев.

Условия выдачи льготной ипотеки в финансовых организациях региона разнятся, но в большинстве случаев получить деньги можно и по более низкой ставке, чем зафиксированные в программе 7%. Крупнейшие игроки рынка пока не спешат с повышением процентов, предлагая воспользоваться заемными средствами, отдавая по кредиту от 0,1% в месяц.

Появление программы льготной ипотеки обеспечило доступность приобретения жилья еще большему числу граждан. Причем интерес со стороны потенциальных покупателей был усилен дополняющими факторами: текущим ослаблением курса рубля и снижением ставки по вкладам. Вторым аспектом стоит отметить дополнительное снижение льготных банковских ставок еще на 1% и увеличение разницы между кредитованием новостроек и вторичного жилья до весомых 2%, что, несомненно, привлекло часть покупателей, ранее задумавшихся о жилье только на вторичном рынке. За период льготной ипотеки первичный рынок Нижнего Новгорода и области показал положительную динамику в 30% от аналогичного периода.

Павел Фролов, генеральный директор застройщика «КМ Анкудиновский Парк»

Если повышения максимальной ставки заемщики пока не ощутили благодаря лояльности банков, то уменьшение суммы кредита, вероятно, окажется существенным для жителей Москвы и Санкт-Петербурга: в этих городах, как мы помним, лимит урезали в четыре раза. В Нижнем Новгороде с учетом подорожания квадратного метра сокращение размера займа с 6 до 3 миллионов рублей также может сделать программу гораздо менее востребованной. Тем более с учетом того, что платежеспособный спрос на жилье уже реализован.

По данным Domostroynn.ru, сейчас в Нижнем Новгороде и области можно найти квартиры в новостройках дешевле трех и даже двух миллионов рублей. Как правило, это студии и однушки в нижней части города и в Кстовском районе. До изменения условий программы льготную ипотеку реально было использовать для приобретения двушек и даже трешек ближе к центру столицы Приволжья. Сейчас желающим обзавестись квартирой, в которой имеется больше одной комнаты, да еще и в престижной локации, уже не получится обойтись минимальным первоначальным взносом. А значит, теперь льготная ипотека будет полезна меньшему числу покупателей и будет интересна либо тем, кто согласен на скромный метраж, или тем, у кого на руках уже имеется 50–70% стоимости жилья.