Покупка недвижимости во Франции на юридическое лицо SCI - «Зарубежная недвижимость»

Для оптимизации налогов на владение недвижимостью во Франции, а также для более удобного управления своими активами, наши эксперты рекомендуют оформить юридическое лицо для инвестирования в жильё на территории Франции. Гражданская компания по операциям с недвижимостью SCI (Société Civile Immobilière) — это оптимальное решение, доступное французским законодательством как резидентам, так и нерезидентам страны.

Для чего необходима SCI

Французская система налогообложения отличается своей сложностью и многосоставностью. Французские налоги — одни из самых высоких в Евросоюзе. Этим страна обеспечивает уровень благополучия и стабильности своих граждан и гарантирует безопасность представителям других государств. При покупке недвижимости на территории Франции инвестор автоматически становится активным участником налоговой системы, независимо от своего резидентства, и получает все преимущества и обязательства, связанные с ней.

Одним из ключевых способов минимизации налогов на владение недвижимостью является создание некоммерческой компании SCI специально под покупку жилья. Участники такой организации являются членами одной семьи, либо группой людей, каждый из которых обладает собственной долей и является равноправным владельцем недвижимости.

Во владении одной семейной организации может находиться более одного объекта недвижимости. В этом случае, они также могут быть распределены по долям между участниками. Такая система позволяет значительно упростить процесс наследования и дарения, который во Франции чреват уплатой до 60% от стоимости жилья наследниками, а также позволяет избежать уплаты налога на роскошь, если сумма ваших инвестиций в недвижимость превысила 1,3 млн евро.

Оптимизация налогов

Принцип действия гражданской компании по управлению недвижимостью заключается в том, что при регистрации создаётся устав семейной компании, в котором фиксируются количество участников и определяются их доли от стоимости жилья. В уставе прописывается порядок наследования, продажи, покупки и эксплуатации недвижимости. Владельцев долей по уставу может быть неограниченное количество, включая как резидентов, так и нерезидентов Франции. Участниками SCI в том числе могут быть несовершеннолетние дети. По умолчанию, срок существования такой компании равен 99 годам, с возможностью последующего продления.

Создание семейной компании — это оптимальная стратегия, при которой отпадает необходимость уплаты налога на роскошь в случае, когда сумма ваших инвестиций превышает 1,3 млн евро.

Согласно законодательству при пересечении этого порога, владельцам недвижимости необходимо оплатить налог до 1,5% от стоимости собственности. Однако если стоимость жилья разделена по уставу SCI между несколькими владельцами — участниками семейной компании, и размер каждой доли не превышает указанный порог, платить налог на роскошь не нужно.

Недвижимость на балансе компании SCI может быть сдана в немеблированную аренду. «Пустой» квартира считается, если в ней отсутствуют все или часть предметов из особого списка мебели. Например, если в квартире отсутствует постельное бельё и кухонная утварь. В таком случае прибыль от аренды считается как доход физического лица, и облагается подоходным налогом от 0% до 45%, в соответствии с французским законодательством. Доход полученный от аренды для каждого участника семейной компании пропорционален его доле. Стоит отметить, что налог во Франции рассчитывается не индивидуально, а на всю семью совместно. За основу берётся годовой доход всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Таким образом, подоходный налог с участников семейной компании будет рассчитываться как с дохода одной семьи.

Наследование и дарение

Процедура наследования и дарения во Франции связана с обязательной уплатой наследниками до 60% от стоимости наследуемой недвижимости в виде налога на наследство. Создание семейной компании по управлению недвижимостью позволяет значительно сократить процент уплачиваемого налога, в зависимости от выбранной стратегии. Наши эксперты рекомендуют брать во внимание этот фактор при покупке жилья.

Одна из возможных стратегий — использование налоговых льгот для наследников семейных компаний SCI. В соответствии с этой льготой, в течение жизни, каждые 15 лет, ребёнок вправе получить от каждого родителя долю суммой в 100 тысяч евро без необходимости уплаты с неё налога на наследство. Остаток от суммы облагается налогом по прогрессивной ставке от 5% до 45%.

Другая стратегия — это изначальное разделение прав собственности между родителями и детьми. При таком решении фактическое владение собственностью оформляется на детей, но при этом родители получают пожизненное право пользования недвижимостью и получения прибыли. Такая система называется «узуфрукт» и корнями уходит в римское право. После истечения срока, на который был установлен узуфрукт, он аннулируется и дети становятся полноправными собственниками без уплаты каких-либо налогов. Важно отметить, что если срок первоначально установлен не был, дети получают полные права на собственность при достижении 16 лет.

Дополнительно стоит отметить процесс вхождения нового члена в уже сформированную семейную компанию по управлению недвижимостью. Вход нового члена возможен в двух случаях. Первый — внесение новым членом вклада в капитал компании в любом эквиваленте (недвижимость, ценные бумаги, деньги). В обмен на вклад он получает акции и права на управление своей долей в семейной компании. Второй — продажа своей доли существующим членом SCI новому участнику в обмен на финансовую компенсацию.

Мы всегда советуем нашим клиентам оформлять именно семейную компанию для оптимизации процедуры наследования при покупки недвижимости во Франции. Более подробную информацию можно получить при персональной консультации с нашими менеджерами.

Александра Борисова

ведущий эксперт Tranio во Франции

Как зарегистрировать SCI

Процедура регистрации семейной компании является относительно быстрой. Она оформляется в процессе покупки недвижимости, в промежутке между подписанием предварительного договора и заключительного договора на покупку жилья. Всем оформлением занимается нотариус.

Процесс регистрации состоит из четырёх этапов:

1. Составление устава компании.

2. Публикация в правовом вестнике JAL.

3. Регистрация в Торгово-промышленной палате.

4. Регистрация в налоговой службе.

Затем выдаётся свидетельство о регистрации с информацией о компании и её учредителях.

В уставе компании важно прописать всех участников и размер их доль от стоимости недвижимости. Также компании необходимо выбрать себе название и юридический адрес. Адресом может выступать как фактический адрес недвижимости, так и любой другой адрес, имеющий отношение к участникам SCI. Учредители могут выбрать себе управляющего из числа участников для оптимизации домашней бухгалтерии.

Ежегодная отчётность SCI

Каждый год в период до 1 мая необходимо подавать декларацию по деятельности компании в качестве отчётности. Если недвижимость не используется для сдачи в аренду, то декларации подаются нулевыми. Если ведётся коммерческая деятельность по сдаче в аренду (без мебели), то доход каждого участника декларируется отдельно, так же, как доход физического лица. Налоги на собственность и на проживание для участников SCI не отличаются от налогов физических лиц. Таким образом, отчётность гражданской компании SCI прозрачна и максимально приближена к отчётности владельцев без оформления юридического лица.

Важно отметить, что если участники компании остаются налоговыми резидентами России (находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев), то с точки зрения российского законодательства семейная компания будет трактоваться как КИК (контролируемая иностранная компания). При наличии прибыли с такой компании, собственники обязаны декларировать доходы согласно законодательству РФ. Российские резиденты могут уведомить налоговую о наличии КИК онлайн через личный кабинет ФНС по аналогии с подачей уведомления о зарубежных счетах.

Заключённая в 1996 году Конвенция между Францией и Россией позволяет избежать двойного налогообложения следующим образом: если резидент России получает доходы или владеет имуществом, которое в соответствии с положениями настоящей Конвенции облагается налогами во Франции, сумма налога на такой доход или такое имущество, подлежащая уплате во Франции, вычитается из российского налога, взимаемого с доходов или имущества этого резидента.