Удалённая покупка недвижимости в Турции - «Зарубежная недвижимость»

Провести сделку по покупке недвижимости в Турции полностью удалённо не получится. Но если правильно подготовиться, достаточно однодневной поездки, чтобы выбрать объект и выписать необходимые доверенности, даже если сделка совершается с целью получения гражданства. Разберёмся с этапами покупки квартиры в Турции, чтобы понять, как оптимизировать процесс и минимизировать своё участие в нём.

Опытные инвесторы чаще всего используют все возможности дистанционной покупки, ведь это позволяет сэкономить несколько недель времени и деньги на перелёты и на проживание в стране инвестиции в процессе сделки. На удалённую сделку идут даже те, кто впервые покупает недвижимость за рубежом, хотя и с опасениями.

Удалённая покупка квартиры в Турции

Разберёмся, что можно сделать дистанционно, а для чего нужно приехать

Выбор квартиры по онлайн-просмотрам

Выбрать 2–5 объектов для просмотра по приезду лучше заранее. Это можно сделать дистанционно по онлайн-консультациям с локальными менеджерами.

Обычно мы организуем чат с клиентом, куда подключаются наши турецкие менеджеры. В этот чат мы присылаем подходящие под запрос актуальные объекты — фото, видео, комментарии.

Этот этап обычно самый интересный: клиент начинает понимать рынок и может в процессе скорректировать свой запрос, а мы начинаем лучше понимать, что нужно клиенту. Вообще, я считаю, что нет смысла долго смотреть онлайн-каталоги недвижимости. Настоящее исследование и понимание приходит в общении с агентами, которые каждый день видят эти объекты и заключают эти сделки.

Инна Щукина

менеджер Tranio

После первичного отбора появляется несколько фаворитов, которые хочется увидеть по видео-связи. Если не удаётся согласовать время для телемоста, локальный менеджер выезжает на объект и снимает видео. Онлайн-просмотры полезны не только для выбора готовых квартир, но и для строящихся: можно посмотреть район, инфраструктуру вокруг, ход строительства или даже оценить качество строящегося объекта на примере уже завершённых объектов застройщика.

Начинающих инвесторов в зарубежную недвижимость, а также тех, кто выбирает квартиру для собственного проживания, мы склоняем приехать на просмотры лично.

Как показывает практика, пока человек не увидел объект и местность вокруг, он не может сделать выбор. Я вижу, как кардинально меняется выбор, когда клиент видит объекты своими глазами. Часто было так, что удалённо клиенты категорически отметали азиатскую сторону Стамбула, но по приезду склонялись именно к ней.

Ольга Караюсуфоглу

менеджер Tranio в Стамбуле

Удалённая консультация с юристом

Удалённую сделку сопровождает юрист. Предварительная консультация с юристом особенно важна, если квартира покупается с целью получения инвестиционного гражданства. Успешность сделки и получения гражданства во многом зависит от того, насколько юрист будет осведомлён о ситуации клиента. Важно подойти к сделке, предварительно договорившись с юристом — он проследит, чтобы выбранные объекты подходили под программу инвестиционного гражданства, поможет подготовить договор и избежать ошибок с переводом оплаты.

Предварительный договор купли-продажи и задаток

Подписать предварительный договор и отправить задаток можно дистанционно. Однако мы рекомендуем делать это только в исключительных случаях, когда появляется горячее предложение для быстрой продажи.

Очная встреча с представителями застройщика полезна ещё и тем, что на месте можно торговаться. Размер возможной скидки зависит от разных факторов: от маркетинговой стратегии застройщика, от величины застройщика, частный застройщик или государственный, от стадии продаж в проекте и т.д.

Скидку можно получить не всегда — бывают объекты по спецпредложениям, которые выставлены на продажу уже с максимальными скидками, опытному менеджеру обычно такие объекты видно сразу.

Мы помогаем клиенту получить лучшие условия от застройщиков. Но в любом случае скидку турецкий продавец будет делать только тем, в ком увидит реального клиента, готового сразу внести задаток.

Ольга Караюсуфоглу

менеджер Tranio в Стамбуле

После внесения задатка цена фиксируется в договоре — не может ни увеличиваться, ни уменьшаться. Размер задатка составляет 2–5 тысяч долларов и его можно внести любым способом: банковским переводом на счёт застройщика, наличными и даже криптовалютой. Те, кто бронирует квартиру удалённо, обычно отправляют задаток SWIFT-переводом.

Был случай, когда мой клиент не мог оперативно перевести задаток и наш партнёр в Аланье внёс его из своих средств, поскольку предложение было очень горячим и не могло ждать долго. Клиент возместил задаток агенту наличными, когда приехал на регистрацию сделки. Интервью клиента об этой сделке.

Инна Щукина

менеджер Tranio

В договоре фиксируются данные о покупателе и продавце, о квартире, а также стоимость недвижимости и сроки оплаты. Если покупается квартира в строящемся доме, в договоре указываются сроки завершения строительства и штрафы за задержку, а также график платежей в рассрочку. Подробнее о рассрочках турецких застройщиков.

Договор можно подписать удалённо. Заверять его у нотариуса нужно только в том случае, если покупатель планирует использовать его для подачи на гражданство Турции и у строящегося объекта ещё не готово ТАПУ.

Доверенность на юриста — единственный этап, который нельзя сделать удалённо

Юрист закончит сделку и зарегистрирует право собственности на покупателя по доверенности. Если квартира приобретается для получения турецкого гражданства, доверенности выписывается две: одна — на взаимодействие с продавцом, с налоговой службой и Кадастровым управлением, вторая — на подачу документов на гражданство и взаимодействие со всеми сопутствующими инстанциями. После подписания нотариальных доверенностей покупателю больше не нужно непосредственно участвовать в процедурах и находиться в Турции — всё пройдёт дистанционно.

Теоретически доверенности можно оформить и через турецкое консульство в своей стране. Однако на практике нам этого сделать не удавалось ни разу. Во-первых, через консульство делать доверенность дольше.

Во-вторых, консульство не подпишет доверенность с достаточными правами без личного присутствия юриста, на которого выписывается доверенность. В конечном счёте по такой доверенности Кадастровое управление вполне может отказать в регистрации сделки. И всё равно придётся приезжать.

Елена Милишенкова

коммерческий директор Tranio

Удалённая оплата

Оплатить покупку квартиры в Турции тоже можно удалённо банковским международным переводом. Для перевода из России подойдёт любой банк, не попавший под ограничения по SWIFT-переводам. Для оплаты понадобится договор купли-продажи и инвойс продавца. Чтобы пройти валютный контроль, скорее всего понадобится ещё справка о бенефициарах со стороны продавца — лучше запросить её заранее.

Можно оплатить и другими способами, например, открыть счёт в турецком банке, перевести на него средства и затем отправить продавцу. Но для этого необходимо приехать в Турцию для открытия банковского счёта.

Если квартира покупается для получения гражданства, то оплату важно осуществлять с личного валютного счёта покупателя под контролем юриста. Основание для подачи на инвестиционное гражданство — это банковская справка об обмене валюты в эквиваленте не менее 400 тысяч долларов при переводе по договору купли-продажи недвижимости (dab-döviz alım belgesi). Справку выдаёт ЦБ, поэтому важно, чтобы оплата прошла по правилам.

Нельзя просто взять и поменять валюту на лиры в своём банке, а потом перевести их застройщику. Обмен происходит по специальному запросу в ЦБ, затем банк предоставляет необходимую справку. Если перевод международный, то справку получает застройщик (получатель).

Если с валютного счёта в турецком банке — то банк отправителя (покупателя). Иными словами, покупка под гражданство должна соответствовать установленной государством процедуре, поэтому участие юриста важно с самого начала сделки.

Ольга Караюсуфоглу

менеджер Tranio в Стамбуле

Налоговый вычет НДС для иностранцев при покупке квартир в новостройках

Покупка квартир на первичном рынке недвижимости облагается НДС от 1% до 18%. Размер налога зависит от площади и типа объекта — нужно заранее выяснить размер НДС у застройщика. Иностранцы, у которых нет турецкого ВНЖ и недвижимости в Турции, вправе вернуть НДС за первую покупку.

Проще оформить вычет сразу и не платить НДС, чем потом пытаться его вернуть. Здесь снова понадобится участие юриста — он напишет запрос в налоговую об освобождении от НДС, приложит разрешение налоговой к договору и только после этого клиент оплатит покупку.

Сбор документов и проверка сделки для регистрации права собственности

Для сделки иностранному покупателю достаточно загранпаспорта. Юрист по доверенности сделает нотариальный перевод паспорта, оплатить налог на переход права собственности 2–4% и зарегистрирует сделку в Кадастровом управлении.

Регистрация квартиры в собственность в Кадастровом управлении (Kadastro Müdürlüğü) происходит после полной оплаты по договору купли-продажи, проверки объекта, обременений и самой сделки. В Турции проверкой занимается не частный юрист, а специалисты Кадастрового управления по запросу юриста. Рандеву для регистрации ТАПУ в Кадастровом управлении не будет назначено до тех пор, пока не будет проведена полная проверка (due diligence).

Для оплаты налогов также понадобится ИНН покупателя. Иностранцы могут получить ИНН удалённо за 10 минут по онлайн-запросу на сайте миграционного управления. С этим покупателям помогает локальный менеджер или юрист.

Если квартира куплена в строящемся здании, то регистрация проходит на том этапе строительства, когда на квартиры уже готовы ТАПУ.

Если вы покупаете под гражданство квартиру в строящемся доме, то необязательно, чтобы у объекта уже был готов ТАПУ. Покупка в этом случае фиксируется нотариальным договором — его можно приложить к заявке на гражданство. В одном договоре может быть несколько объектов от одного застройщика.

Готовое ТАПУ в Кадастровом управлении может получить доверенный юрист и отправить его по международной почте покупателю.

Итак, главное об удалённой покупке недвижимости в Турции:

- Выбрать квартиру, подписать договор и перевести оплату можно удалённо.

- Зарегистрировать квартиру в собственность покупателя может юрист, но только по доверенности, выданной турецким нотариусом.

- Доверенность надёжнее сделать в Турции, чем пытаться через турецкое консульство в России.

- Покупателю не обязательно ходить по инстанциям и подавать запросы самому, но приехать в Турцию все-таки нужно для оформления доверенности. Достаточно одного дня.

Если вы покупаете недвижимость под гражданство Турции, то доверенности нужно две: на оформление покупки и на подачу документов на гражданство. Желательно, чтобы обе эти доверенности были выписаны на одного юриста — это поможет избежать ошибки и ускорит процесс.

Мы готовим пакет документов и в запланированную дату приезда встречаем клиента, смотрим объекты и оформляем доверенности. Всё остальное делаем сами, а инвестор получает готовые документы на квартиру и, если нужно, паспорт Турции.

Юлия Цоргаева

менеджер Tranio в Стамбуле

Частые вопросы об онлайн покупке недвижимости в Турции

1. Можно ли купить квартиру в Турции полностью удаленно?

Необходимо приехать один раз, чтобы посмотреть объекты вживую и выписать нотариальные доверенности на юриста.

2. Можно ли забронировать турецкую недвижимость в онлайн-формате?

Да, внести бронь за квартиру можно удалённо. Причём задаток можно отправлять любым способом и с любого счёта, даже криптовалютой.

3. Как сделать бронь на квартиру в Турции дистанционно?

Продавец по электронной почте отправляет предварительный договор купли-продажи и свои реквизиты. Покупатель подписывает договор и на указанные реквизиты вносит задаток. Продавец высылает подтверждение платежа. Большинство застройщиков в Турции возвращают бронь, если покупатели передумывают, но это лучше обсудить заранее. Если вносить бронь лично в офисе застройщика, можно договориться о скидках, поэтому советуем вносить бронь на месте.