Семейная ипотека: новые правила на фоне рыночных раскладов - «Ипотека»

Благодаря ипотечным нововведениям июля взять льготную ипотеку могут семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах и регионах с низким объемом жилищного строительства. Вот только как ее взять, если из 809 малых городов России новостройки есть только в 71, а 35 регионов льготного списка — это лишь 13% нового жилья страны

Уж сколько раз твердили миру… Но если еще раз повторить, хуже не будет: с нынешнего июля действовавшая в России льготно-ипотечная система изменилась кардинально. Ипотека с господдержкой, которая долгое время удерживала кредитные ставки в сегменте новостроек на крайне низком уровне, прекратила свое существование, и тут, в общем, все понятно. Теперь надо только посмотреть, насколько глубоким будет падение продаж (а оно будет — к гадалке не ходи, просто одни говорят про минус 10-15%, а другие — про минус 65-70%) и как быстро первичный рынок и его клиенты приноровятся к новым правилам игры.

С семейной ипотекой, продленной до 2030 года, тоже в целом никаких вопросов. Взять льготный кредит под 6% смогут:

- семьи, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет включительно (возраст учитывается на дату заключения кредитного договора, и пока ребенку не исполнилось семь лет, он ипотечный «добытчик»);

- семьи, воспитывающие детей-инвалидов (вне зависимости от их возраста);

- семьи, имеющие двух несовершеннолетних на момент заключения кредитного договора детей, — на строительство индивидуального дома.

Самый, пожалуй, интересный новый пункт связан с предоставленной семьям с двумя несовершеннолетними детьми возможностью все-таки приобрести с помощью льготной ипотеки не дом, а именно квартиру. Увы, доступно это будет далеко не всем, а лишь жителям определенных территорий страны. В список входят, во-первых, малые города с населением до 50 тысяч человек (традиционно — за исключением малых городов в составе Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей). Отметим, что численность населения города будет определяться по данным Росстата на начало года, предшествующего году заключения кредитного договора.

Во-вторых, в льготный перечень вошли регионы, имеющие индивидуальные программы развития (Алтай, Алтайский край, Республика Марий Эл, Республика Хакасия, Псковская область и так далее). Наконец, в-третьих, в список были включены регионы с низкими объемами жилищного строительства. В итоге всего регионов получилось 35, и их жители, повторим, вплоть до 2030 года вправе оформлять льготный кредит как на ИЖС (с определенными условиями), так и на покупку квартиры в новостройке.

Эксперты компании «ЦИАН.Аналитика» изучили рынок новостроек в этих 35 регионах и выяснили, какую долю он составляет от всего рынка страны, как отличаются объемы ввода жилья, спрос и объем предложения*. Вот несколько выводов, к которым пришло исследование.

За 2023 год и январь-май 2024 года в анализируемых регионах застройщиками было введено лишь около 13% всего нового жилья страны. Особенно низкие показатели в Еврейской АО, Магаданской области, Ненецком и Чукотском АО, Мурманской области, Республике Алтай — менее 0,1% от общего объема ввода. И 0,2% Забайкальского края, Курганской области или Республики Коми — это немногим больше. Исключение составляют, пожалуй, только три значащихся в списке региона: Нижегородская область (она в общероссийском рейтинге занимает 14-е место по объемам ввода жилья за последние полтора года), Дагестан (22-е место) и Чувашия (26-е место).

«В целом в означенных регионах проживают около 35 млн человек, или 24% всего населения страны. Но доля в объеме активного предложения на рынке недвижимости у этих регионов значительно ниже, чем в численности населения: здесь сосредоточено лишь около 5% квартир на рынке новостроек РФ», — продолжают в «ЦИАН.Аналитике». И подчеркивают, что объем предложения распределен крайне неравномерно: 20% всех лотов — в Нижегородской области, еще 12% — в Алтайском крае, 9% — в Республике Адыгея, 7% — в Омской области, 6% — в Саратовской области (то есть в пяти из 35 регионах сосредоточено более половины всего предложения). Еще 46% всех лотов находятся в 24 субъектах, в которых вообще есть активное предложение на рынке.

Но есть шесть регионов (Еврейская АО, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий АО, Республика Ингушетия и Чукотский АО), в которых эксперты не обнаружили ни одного объявления о продаже первички, размещенного на сайте cian.ru. Конечно, можно предположить, что продажи там ведутся через какого-то другого агрегатора — скажем, через «Авито», и все-таки вывод «ЦИАН.Аналитики», похоже, верен: в этих субъектах РФ семейная ипотечная программа почти не актуальна. Хотя стоит напомнить, что в регионах, где нет новостроек, семьи с детьми-инвалидами могут купить на условиях льготной ипотеки вторичное жилье.

Наконец, что касается числа сделок: тут доля перечисленных 35 регионов — 11% от всего рынка РФ. «С заметным отрывом лидирует Нижегородская область (14% от всех сделок в анализируемых субъектах РФ в 2023 году и первом полугодии 2024 года), в тройке лидеров также Алтайский край (9%) и Чувашия (8%). На десять лидеров приходится 63% всех сделок. При этом в четырех регионах (Еврейская АО, Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО) сделок на рынке новостроек за означенный период не было, а в Ингушетии и Мурманской области за 1,5 года было продано лишь 12-14 квартир», — отмечают в «ЦИАН.Аналитике».

Чуть раньше эксперты компании представили аналогичный анализ по малым городам с численностью населения до 50 тысяч человек*. Тут, пожалуй, для понимания расклада надо знать лишь несколько показателей. Малые города — это 809 из 1135 городов России, то есть явное большинство, но проживают в них лишь около 16,3 млн человек, то есть примерно 11% населения страны. Лишь в 71 городе из 809 вообще есть новостройки, для остальных льготная семейная ипотека попросту бессмысленна (если, конечно, мы говорим именно о покупке жилья в городских многоквартирных домах). В целом объем первичного предложения малых городов — это 1,7%, а если без учета Московской и Ленинградской областей — даже 1,5% квартир, представленных на российском рынке новостроек. Ровно те же показатели — по числу первичных сделок: 1,7% от всего рынка РФ или 1,5% без учета городов Московского и Петербургского регионов.

На десять городов с наибольшим выбором на рынке новостроек приходится 75% всего «малогородского» предложения. То есть три из четырех квартир на первичном рынке в малых городах продаются в следующих локациях: Гурьевск, Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский (Калининградская область), Коммунар, Кировск (Ленинградская область), Алушта, Судак (Крым), Темрюк (Краснодарский край) и Аксай (Ростовская область). Очевидно, что в основном это локации в регионах с повышенным спросом со стороны жителей других субъектов РФ.

«Льготные программы на первичном рынке (в том числе семейная ипотека) для большинства малых городов неактуальны — в них почти нет новостроек. Быстро нарастить объемы строительства затруднительно и не всегда имеет смысл: во многих городах численность населения сокращается. Опыт дальневосточной ипотеки свидетельствует, что эта мера поддержки работает в городах с высокой миграционной привлекательностью, но не может сама по себе остановить отток населения с периферии регионов: доступность жилья (в частности, за счет низкой ставки по ипотеке) — не единственный фактор повышения привлекательности локации, нужны также места приложения труда, качественная инфраструктура и так далее. Более эффективным для малых городов может быть распространение программ господдержки на вторичный рынок, а также предоставление кредитов по льготным ставкам на строительство индивидуальных домов — потребность в таком банковском продукте есть, так как многие небольшие города состоят из кварталов малоэтажной застройки», — считает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

* Есть в распоряжении Business FM