Снизит ли доступность ипотеки коэффициент за риск? - «Ипотека»

С 1 июня ЦБ ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, что в свою очередь повлияло на увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке до 20% уже сейчас и до 30% с 1 января 2024 года. Каких последствий ждут от этих мер застройщики и как они планируют минимизировать их влияние на спрос, рассказали "Интерфаксу" участники рынка новостроек.

Не так страшен ЦБ

Разговор о том, что ЦБ РФ намерен разработать нормативный акт, регулирующий макропруденциальные надбавки и расчет показателя долговой нагрузки (ПДН), зашел еще в прошлом году. Регулятор был обеспокоен тем, что из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, в четвертом квартале 2022 — первом квартале 2023 года сохранялся высокий спрос на кредиты для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом (до 20%). Доля таких кредитов впервые превысила половину от всех ипотечных выдач (53% и 51% в четвертном квартале 2022 года и первом квартале 2023 года соответственно против 38% в начале 2022 года). В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в первом квартале 2023 года была еще выше — 66%. Поэтому риски решили минимизировать: с 1 июня введены дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, что в свою очередь повлияло на увеличение минимального первоначального взноса по ипотеке до 20% уже сейчас и до 30% с 1 января 2024 года.

Важно: эти надбавки не касаются ипотечных программ с господдержкой, которые предполагают определенные параметры. Эти программы занимают заметный сегмент рынка новостроек. Так, Иван Соболев, руководитель подразделения управления продажами компании "Брусника", рассказал, что надбавки к коэффициентам риска по ипотеке распространяются только на базовые программы банков и не касаются льготных — с господдержкой и семейной.

"Большинство сделок у Брусники, 89%, проводятся с использованием именно этих программ, в том числе с увеличенным лимитом выдаваемой суммы", — рассказал эксперт.

Однако и ипотеки на рыночных условиях выдается немало. Впрочем, эксперты уверены, что и на этот "кусок" рынка решение ЦБ критичного влияния не окажет.

"Фактически, введение новых мер Центробанком никак не отразится на выдаче и условиях ипотечных кредитов, ЦБ не поднимал размер первоначального взноса. Коэффициент за риск касается не самих заемщиков, а банков, поэтому решать, выдавать ли ипотеку покупателю с первоначальным взносом менее 20%, будут по-прежнему банки", — пояснил Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа".

Есть и более пессимистичная позиция, которую занимает Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов и корпоративного сотрудничества ГК "Инград". Он считает, что в тех банках, где есть ставки по рыночным программам с первоначальным взносом до 20%, произойдут соответствующие изменения. "На текущий момент два банка — ВТБ и Открытие — озвучили, что с 30 июня этого года минимальный первоначальный взнос будет 20%, сейчас пока еще возможно оформить сделку с 10%-ным взносом. Как следствие, доступность ипотеки ухудшится", — уверен спикер. Более того, осенью, в преддверии повышения первоначального взноса с 1 января 2024 г, спрос может вырасти, потому что покупатели будут стараться заключить сделки по ранее действующим условиям.

"Даже в массовом сегменте МО уже вступившие в силу изменения вряд ли существенно повлияют на текущий спрос. Реальное же их влияние мы увидим, скорее всего, уже после 1 января 2024 года", — говорит Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований компании "Главстрой Регионы".

В январе будущего года новое увеличение первоначального взноса по ипотеке до 30% все-таки может замедлить продажи. Но спад продлится недолго: практика показывает, что рынок недвижимости всегда адаптируется к новым условиям.

"Для многих покупателей более важным критерием при выборе квартиры является цена лота. Поэтому увеличение первоначального взноса по ипотеке не стоит рассматривать как повод, который заставит большинство отказаться от покупки квартир или станет причиной переноса сделок на длительный срок", – комментирует Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS.

Сколько покупателей, столько и мнений

А что же думают потенциальные заемщики? Их мнения тоже разделились. По данным "Главстрой Регионы", 72% вообще не слышали об уже вступивших в силу изменениях.

Из тех, кто о них знает, 30% назвали введение дополнительных надбавок и увеличение первоначального взноса неоправданной мерой, так как рынок недвижимости, по их мнению, и так в кризисе. Еще для 29% проблема скорее в нехватке финансов у самих граждан, а для 11% участников опроса такие меры сопряжены с коммерческими интересами банков.

Интересно, что 17% россиян, напротив, согласны с изменениями Центробанка, так как считают, что в случае отсутствия необходимой суммы для покупки квартиры рисковать не стоит. Еще 7% уверены, что такие меры обезопасят как банковский сектор, так и экономику страны в целом. А 6% полагают, что меры оправданы, так как с увеличением первоначального взноса сократится ежемесячный платеж, что благотворно скажется на всем периоде кредитования.

Другими словами, потенциальные покупатели в целом не в восторге от решения ЦБ. Что же может успокоить волнующихся граждан? Во-первых, хочется еще раз напомнить, что с нами остаются (во всяком случае, пока) льготные ипотечные программы с господдержкой. А они важны: по оценке директора по продажам "Главстрой" Алексея Гусева, ипотека — это сегодня главный инструмент спроса. "По моим прогнозам, без льготной ипотеки рынок может лишиться до 25% рыночно спроса. Это очень серьезная цифра", — подчеркнул он.

Драйвером спроса, по мнению Сибренкова, остаются также совместные программы девелоперов и банков с субсидированными ставками.

"Субсидирование превышения лимита по льготной ипотеке сегодня превратилось в обычную практику, так как предельная сумма займа в регионах составляет 6 млн рублей, а средний чек по сделке с использованием кредита — 8,5 млн. Очевидно, что при текущей ситуации, когда средний чек по ипотеке значимо выше 6 млн, со стороны Центробанка требуется пересмотр предельных сумм кредитования по льготным госпрограммам — в крупных городах типа Новосибирска или Екатеринбурга до 10 млн, в Москве до 18 млн", — добавил Соболев.

Ничто, кроме льготной?

По результатам опроса, проведенного "Главстрой Регионами", потенциальные покупатели ждут от застройщиков неких мер поддержки спроса. Так, россияне ожидают предоставления рассрочек на покупку недвижимости — за такой вариант проголосовало 40% опрошенных. На втором месте по популярности находится введение дополнительных скидок — 23,5% голосов. 15% респондентов высказались за предоставление рассрочки именно на первоначальный взнос, а еще 12% — за кредитные каникулы. Оставшиеся 9,5% считают, что в качестве меры поддержки должны выступать субсидированные программы и увеличение их числа.

"Подстегивать спрос и сохранять доступность жилья для населения могут и программы рассрочки, включая беспроцентные. В зависимости от финансовой и жизненной ситуации покупателей они могут стать действенным инструментом при покупке жилья", — согласен Игорь Сибренков.

При этом Вячеслав Приймак подчеркивает, что у застройщиков мало инструментов, чтобы минимизировать влияние таких мер. "Кто-то предлагает программы рассрочки с последующим переходом на ипотеку, кто-то запускает программы с отсрочкой выплаты первого взноса. Для застройщиков такие программы являются рискованными, так как окончательная оплата договора участия в долевом строительстве не гарантирована", — сетует он.

При этом, по мнению и граждан, и застройщиков, гораздо больше возможностей для поддержки у государства. По результатам опроса, самым популярном поддержки со стороны государства стало расширение льготных категорий граждан, именно за такую меру выступает 40% респондентов.

"Наиболее действенными нам кажутся адресные программы, направленные на определенные категории заемщиков, а также расширение существующих программ на более широкий круг лиц. Например, как это недавно было с семейной ипотекой", — согласны в "Основе".

Впрочем, кажется, власти и сами готовы идти по пути расширения адресной поддержки. Так, в середине мая Минстрой озвучил предложение, в соответствии с которым молодые россияне могут получить возможность получить субсидию на аренду жилья для накопления первоначального взноса на покупку новой квартиры.

"Мы предлагаем разработать комплексную программу, которая позволит участникам в срок от 1 до 3 лет приобрести новое жилье по сути через поддержку в накоплении первоначального взноса… Мы предлагаем субсидировать аренду жилья на время накопления первоначального взноса", — сказал замглавы Минстроя Никита Стасишин на заседании Комитета по молодежной политике в Госдуме.

Он пояснил, что мера позволит поддержать молодые семьи в накоплении взноса. Стасишиг добавил, что жилье можно будет купить в ипотеку в рамках действующих льготных программ.