Вы уверены, что вам дадут ипотеку, если попросите? - «Ипотека»

Не следует считать, будто банковский механизм одобрения или неодобрения ипотечных заявок как появился с десяток лет назад, так с тех пор не менялся. Система оценки кредитоспособности претендентов – живой механизм, на который влияют многие внешние факторы. Идет постоянная трансформация. Например, вы заметили, что онлайн-ипотека убила скидки для зарплатных клиентов?

ИПОТЕЧНАЯ БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТЬ

Сегодня ипотека из экономического инструмента превращается в политический. Нынешнюю поддержку, оказываемую правительством ипотечному рынку, главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко называет беспрецедентной.

И чем сильнее при принятии решений о той или иной господдержке ипотеки будут довлеть политические мотивы, тем жестче станет банковский скоринг. И тем больше заявок не будет одобряться.

Правда, в июле из вороха вносимых в Госдуму законопроектов обратил на себя внимание следующий документ. Сенатор Елена Шумилова предложила давать льготную, то есть субсидируемую государством до ставки в 7%, ипотеку гражданам и с плохой кредитной историей.

Дескать, неважно, что у претендента высокая долговая нагрузка или даже прежде фиксировалось банкротство. Главное, чтобы соискатель был кредитоспособен на момент подачи заявки и эта кредитоспособность подтверждалась имуществом, которое гражданин готов внести в залог. То есть банк не вправе отказывать соискателю, основываясь исключительно на данных из бюро кредитных историй.

Скорее всего, законопроект не будет принят, как не были приняты тысячи подобных циркуляров, сочиненных далекими от таинств кредитования избранниками. В ответ банки привычно заговорили об угрозе роста просроченной задолженности. Но осадочек остался. Как тут не поднять на пару баллов входной ценз на ипотеку?

Я ВАШУ БУХГАЛТЕРИЮ НА СКОРИНГЕ ВЕРТЕЛ

На долю одобряемых заявок сегодня влияют разные факторы. Прежде всего экономический кризис, который никуда не делся, разве что стал развиваться более плавно. И кстати, кредиторы эту плавность уже отыграли.

Так, к концу марта часть банков отфутболивала все ипотечные заявки, а часть одобряла только каждую вторую. Сегодня же на официальные журналистские запросы банки отвечают, что одобряют 70–75% заявок, неофициально говорят о 60–65%. Для сравнения – в лучшие исторические периоды речь шла о 80–85%.

В то же время просрочка по жилищным кредитам ведет себя прилично – колеблется в пределах менее 1%, что вполне сойдет за математическую погрешность. Так что лишняя осторожность при рассмотрении заявок является следствием не столько конкретных факторов, сколько общей нервозности.

Следующая примета сегодняшнего дня – некогда очень важное понятие «зарплатный клиент» заметно потеряло в статусе.

Напомним, каких-нибудь три – пять лет назад банкиры азартно интриговали за право обслуживать предприятия. А персоналу этих предприятий предлагали скидки по ипотечным ставкам. Чаще – 0,5 процентного пункта, но бывало и 1 п. п.

По оценкам Frank RG, в 2020 году клиентская база банковских зарплатных проектов насчитывала 53 млн человек. Остальные из 71 млн работающих россиян находились в серой, «конвертной» зоне.

Сегодняшние цифры вряд ли сильно отличаются, но былого ажиотажа как не бывало. Скидки для зарплатных клиентов ушли в прошлое.

«Кто-то перестал предоставлять скидки, у кого-то они остались, но не суммируются с другими скидками. И зачастую скидка за то, что сделка проводится в электронном виде, больше, чем скидка для зарплатника», – разводят руками сотрудники ипотечных агентств.

Конечно, и сегодня заемщику правильней обращаться за ипотекой именно в зарплатный банк, то есть банк, на карту которого перечисляется зарплата. В таком случае чисто технически будет удобней данный кредит гасить, но не более.

У СТРАХА МЕШКИ ПОД ГЛАЗАМИ ВЕЛИКИ

Одним из важных моментов зарплатного обслуживания был доступ банка к бухгалтерии предприятия. Банк получал право изучать потенциального заемщика будто под рентгеном. Но сегодня для банков преимущественная часть такой информации доступна и через онлайн. Рыбка из пруда вылавливается без малейшего труда.

Еще одна «скоринговая» примета времени – банки стали на проверке благонадежности-платежеспособности граждан экономить.

Года три-четыре назад банковская специальность по отсеву недостойных была чуть ли не самой продвинутой и модной. В прессу просачивались щекочущие нервы подробности, как по пеленгу мобильного телефона проверяется ежедневный маршрут клиента – мало ли он подсунул фальшивую справку 2-НДФЛ и не ходит на работу. Или другой вариант: «ВКонтакте» изучались все друзья-подписчики претендента, и если среди них находилось несколько хронических должников, значит, и сам владелец аккаунта считался финансово неблагонадежным.

Но эти и другие экзотические способы проверки были способны взорвать банковскую индустрию изнутри. И тут очень кстати Национальное бюро кредитных историй запустило такой продукт, как персональный кредитный рейтинг.

«Персональный кредитный рейтинг выставляется заемщику на основании всех записей его кредитной истории. Для расчета используется специальная программа, которая задействуется каждый раз при запросе», – устал объяснять заместитель директора по маркетингу НБКИ Владимир Шикин.

Бери, банкир, и пользуйся за копейку малую. Берут и пользуются. Конечно, не в чистом виде.

«Каждый банк оценивает рейтинг по собственной модели. Не существует универсальной шкалы измерения кредитного рейтинга физлица, которая, например, есть у корпоративных заемщиков, – поясняет директор департамента розничных рисков банка „Зенит“ Александр Шорников. – Если привести к некоторой условной шкале, которой пользуются БКИ в своих рейтингах, то клиенту нужно попасть в 30% лучших заемщиков и иметь подтвержденный доход, чтобы претендовать на получение ипотечного продукта в большинстве банков. Рейтинг ниже этой величины сокращает шансы на кредит. При этом есть банки, которые не используют в ипотеке скоринги для автоматического отказа клиенту».

Согласимся: у каждого банка собственная модель. Кто-то с повышенной осторожностью относится к клиентам, до этого бравшим кредиты в МФО. Кто-то начинает излишне нервничать, если профессия клиента связана с риском для жизни. Например, ресторанный вышибала. И тогда из рейтинга вычитаются дополнительные баллы.

Но в основе всё равно упакован продукт НБКИ или его аналог из другого бюро кредитных историй.

Дешево и сердито.