Комплексное освоение территории, или секреты гармоничного развития районов - «Дайджест»

Современные мегаполисы стремительно растут, и вопрос качества городской среды становится все более актуальным. Точечная застройка, когда новые жилые дома появляются хаотично, без должного планирования инфраструктуры, зачастую приводит к перегруженности районов, нехватке социальных объектов и зон отдыха. Санкт-Петербург, один из крупнейших городов России, также сталкивается с этой проблемой. Именно поэтому все большую популярность приобретают проекты комплексного освоения территорий (КОТ) – новый подход к градостроительству, позволяющий создавать гармоничные, самодостаточные районы с продуманной средой для жизни, работы и отдыха.

Что такое КОТ?

Проекты КОТ представляют собой целостный градостроительный процесс, охватывающий все аспекты создания современной городской среды. В отличие от точечной застройки, здесь территория осваивается комплексно, по единому проекту, продуманному заранее.

Жилые кварталы становятся лишь частью такого проекта освоения территорий. Они дополняются всей необходимой инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, спортивными и культурными объектами. Предусматриваются многофункциональные общественные пространства для досуга и отдыха: парки, скверы, площади, пешеходные зоны. Важную роль играют объекты торгово-развлекательной инфраструктуры.

Одной из ключевых задач КОТ является создание сбалансированной среды для жизни, работы и досуга. Поэтому органично включаются офисные и деловые центры, коворкинги, предусматриваются площадки для развития малого бизнеса. Большое внимание уделяется транспортной доступности.

Если обобщить вышесказанное, то можно выделить такие преимущества проектов комплексного освоения территорий:

· Целостность и качество среды. Девелоперами создается полноценный район с единой архитектурной концепцией, гармонично спланированными общественными пространствами и развитой инфраструктурой. Это повышает общий уровень комфорта жизни.

· Наличие всей необходимой инфраструктуры. Жилые кварталы дополняются социальными объектами, торгово-развлекательными зонами и офисными центрами. Жители получают доступ ко всем нужным объектам рядом с домом – работе, учебе и отдыху.

· Транспортная доступность. В КОТ заранее прорабатываются транспортные решения – строятся новые дороги, транспортные развязки, маршруты общественного транспорта. Это обеспечивает хорошую связь с другими районами города.

· Экологичность. В проектах КОТ больше внимания уделяется озеленению, созданию парков, набережных. Применяются экологичные технологии строительства и ресурсосбережения.

· Самодостаточность района. Такие комплексы становятся по сути «городами в городе» – с собственной полноценной инфраструктурой и комфортабельной средой.

· Инвестиционная привлекательность. Масштабные проекты КОТ способствуют развитию города, создают новые деловые центры, привлекают инвестиции и бизнес.

Минусы КОТ

Помимо очевидных преимуществ проекты комплексного освоения территорий могут иметь и определенные проблемы. Рассмотрим основные из них:

· Масштабность и длительность реализации. Освоение больших территорий целиком – процесс, растянутый по времени на многие годы. Это требует колоссальных инвестиций, согласованности действий застройщиков, власти и других участников. И если на финальной стадии реализации вкладываться в проект и приобретать в нем квартиру – не рискованно, то на начальном этапе некоторые риски есть. К примеру, из-за внешних проблем или плохих продаж может быть урезано финансирование, и от изначальных планов девелопер может отказаться, оставив всего две-три очереди и минимум объектов инфраструктуры.

· Дефицит территорий. В Петербурге не хватает свободных больших участков земли под комплексную застройку, поэтому для КОТ застройщики часто используют менее подходящие локации, расположенные далеко от центра города.

· Транспортная нагрузка. Появление новых масштабных жилых районов создает дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Без опережающего строительства дорог и развязок возникают пробки. Поэтому стоит обращать внимание, насколько тщательно застройщики КОТ продумали транспортную систему, достаточно ли рядом с жилыми комплексами развязок, остановок.

· Нагрузка на инженерные сети. Увеличение числа жителей требует модернизации сетей водо-, тепло-, электроснабжения в масштабах всего района и даже города. Не всегда при строительстве КОТ такие детали учитываются в полной мере.

· Социальные риски. Возникновение больших замкнутых спальных районов таит риск социальной изоляции, оторванности от жизни города. Именно поэтому КОТ нужно выбирать в хороших районах, которые расположены недалеко от станций метрополитена.

· Сложность проектирования. Создание целостных крупных кварталов с разными функциональными зонами крайне сложно спроектировать гармонично с учетом всех потребностей. Порой застройщики не в состоянии учесть всех деталей, и жить в новом районе, пусть он и продуман до мелочей, все равно оказывается некомфортно.

· Экологические риски. При недостаточном озеленении и контроле КОТ-районы могут превращаться в бетонные гетто с плохой экологией. Обязательно смотрите на то, чтобы проект предусматривал реализацию природных зон, качественный ландшафт, парки, скверы, озера, сады, места для отдыха на свежем воздухе.

Также мы рекомендуем вам оценить перспективы развития района – подумайте или посоветуйтесь со специалистами. Впишется ли проект в городскую среду? Какова динамика жилищного строительства вокруг, развитие муниципальной инфраструктуры? Предусмотрены ли торговые центры, объекты сферы услуг, бытового обслуживания, заведения общепита в шаговой доступности? Насколько большая будет на эти объекты нагрузка?

Тщательный анализ этих факторов позволит покупателю сделать осознанный выбор и приобрести комфортное жилье в современном, хорошо спроектированном районе.

Примеры КОТ в Петербурге

В Петербурге и Ленобласти проектов комплексного освоения довольно много, но среди них особенно выделяются несколько.

Прежде всего, это, конечно, «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе. Это прекрасный пример качественного освоения, которое происходило более десяти лет и продолжается по сей день. На сегодня практически все объекты готовы, и завершается строительство последних жилых комплексов, которые расположены ближе к Финскому заливу. Чем примечателен этот проект? Несколькими важными деталями: над строительством здесь трудилось много застройщиков, и проект, хоть и единый с точки зрения архитектурной стилистики, но отвечающий разным запросам.

Тут есть эконом-жилье и премиальные объекты, малоэтажные комплексы и небоскребы, проекты семейного типа и под сдачу, с видом на воду и парк, и с панорамным обзором города с высоты птичьего полета, с уютными маленькими двориками, и с большими пространствами, наполненными объектами благоустройства. Кроме того, тут отличная концентрация объектов инфраструктуры – детсады и школы, поликлиники и развивающие центры, рестораны и настоящий торговый центр с кинотеатром и гипермаркетом. При этом под боком парки и Финский залив. Некоторые проблемы есть разве что с транспортной доступностью, но они не критичны.

Еще один крупный КОТ – «Северная долина». Он отличается от своего собрата тем, что реализуется не десятками застройщиков, а одним – компанией «Главстрой-СПб». Дома тут относятся к одному классу и похожи друг на друга. При этом с инфраструктурой все довольно неплохо.

Также из интересных КОТов можно выделить проект «На Царскосельских холмах». Он реализуется в Пушкинском районе города, недалеко от Шушар, в чистом поле. Здесь ощущается некоторая нехватка инфраструктурных объектов, однако есть свои плюсы – все дома малоэтажные, многие – с мансардами. В будущем, когда место лучше обустроится, район будет уютным и камерным.

Также к КОТам можно отнести Новосаратовку, Новоселье, территории Янино, вдоль Октябрьской набережной в Невском районе и намыв Васильевского острова. Увы, не везде дела идут логично и правильно, и часто вперед объектов инфраструктуры на карте появляются жилые дома, но все же реализация в этих локациях лучше учитывает потребности горожан, чем в свое время это было в Мурино и Шушарах.