Рост ключевой ставки: к чему приведет и что делать застройщикам - «Аналитика рынка»

Как и ожидалось, Центробанк решил поднять уровень ключевой ставки до 16%. Застройщики и другие эксперты рассказали "Интерфаксу", как решение регулятора повлияет на рынок.

Решение ЦБ

Совет директоров Банка России на заседании в пятницу принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов (б.п.).

"Текущее инфляционное давление остается высоким. По итогам 2023 года годовая инфляция ожидается вблизи верхней границы прогнозного диапазона 7-7,5%. При этом рост ВВП в 2023 году, по оценке Банка России, сложится выше октябрьского прогноза и превысит 3%. Это означает, что отклонение российской экономики вверх от траектории сбалансированного роста во втором полугодии 2023 года оказалось более значительным, чем Банк России оценивал в октябре. В отдельных сегментах кредитного рынка появились признаки замедления активности, однако общие темпы роста кредитования по-прежнему остаются высокими. Повысились инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий", — говорится в сообщении ЦБ.

Возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике.

Дальнейшие решения по ключевой ставке Банк России будет принимать с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.

Согласно прогнозу регулятора, c учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4-4,5% в 2024 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем.

Напомним, что в июле ЦБ после длительной "паузы" повысил ключевую ставку с 7,5% до 8,5% годовых. В августе ставка была повышена на 350 б.п., до 12%. В сентябре ставка выросла до 13%, в октябре – до 15%.

Следующее заседание Совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 16 февраля 2024 года.

Лучшее решение

По мнению директора по продажам ГК "Гранель" Элины Ханнановой, решение о повышении "ключа" поможет снизить общие риски финансовой системы, а также укрепить стройотрасль и исключить перекосы. Да, покупательская активность снизится, но частично.

"Рынок продолжит поиск нового баланса спроса и предложения. Сокращение числа новых проектов в определенной степени компенсирует охлаждение покупательского интереса", — считает Ханнанова.

По ее словам, на развитие стройотрасли в ближайшее время повлияет общая экономическая ситуация, уровень инфляции и монетарная политика Центробанка.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, дальнейший рост ключевой ставки "охладит спрос, свяжет денежную массу и затормозит инфляцию".

"Но этот рост не окажет значимого влияния на первичный рынок, поскольку здесь преимущественно используются льготные программы ипотеки с фиксированной ставкой. Вместе с тем, сам факт такой высокой ставки при текущей инфляции в 7% говорит о наличии в стране высоких инфляционных рисков. Это сильно беспокоит, т.к. при высокой инфляции ипотека как фундаментальный институт всегда сворачивается", — отмечает эксперт.

Воздействие на "вторичку"

Однако не все эксперты настроены оптимистично. Некоторые считают, что рост ключевой ставки снизит спрос на "вторичку" до 5% в самое ближайшее время.

"С учетом всех последних повышений к концу января-февралю 2024 года спрос на вторичное жилье рухнет на 30-40%. Спрос падает не сразу, так как какое-то время банки стараются сохранять прежние ставки", — подчеркнула руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН", вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина.

Как считает соучредитель и CEO VIRA Александр Савельев, если к июлю 2024 года "ключ" не вернется к своим 8%, то вторичный рынок может ответить увеличением скидок. На фоне роста неплатежей по ипотеке может произойти снижение цен на "вторичке" – примерно на 20-25%.

"Люди не могут продать недвижимость на вторичном рынке по той цене, на которую они рассчитывали, но завтра они не смогут продать свою недвижимость даже и по сегодняшним ценам", — добавил Савельев.

Такое снижение цен может стать психологическим препятствием для тех, кто хочет взять ипотеку.

"Они будут понимать, что продать эту недвижимость по той цене, по которой они ее купили, будет невозможно, пока экономика не стабилизируется", — отметил Савельев.

"Первичка" и ипотека

Никитина предположила, что после роста ключевой ставки возможно ужесточение условий льготных ипотечных программ. Это, в свою очередь, скажется на первичном рынке: компенсации банкам, которые выплачиваются за разницу между рыночными ставками и льготными, могут быть снижены.

"Также могут повысить ставки и снизить лимиты максимальных сумм кредитов в рамках самих программ, о чем уже говорят на различных уровнях. Все это, безусловно, сыграет не в пользу рынка жилой недвижимости", — выразила опасения эксперт.

С Никитиной согласился и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. По его мнению, в будущем возможны повышение первоначального взноса до 30%, снижение предельного размера субсидий на льготную ипотеку, а также сокращение предельной суммы кредита по этой программе с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга.

"В этом случае первые два предложения повлияют на спрос во всей стране в том смысле, что многим потенциальным покупателям придется отложить покупку, продолжать копить на возросший первый взнос и пересмотреть свои возможности по обслуживанию ипотечного займа с учетом выросших ставок", — пояснил Азизов.

Что касается жителей Москвы и Санкт-Петербурга, они, возможно, будут ограничены в предложении, считает Азизов. Им останется только выбирать между стандартными лотами с не самой удобной транспортной доступностью.

Повышение ключевой ставки повлияет на спрос на первичном рынке, считает руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. Кредиты станут дороже, а ипотечные ставки поднимут (как по стандартным, так и по льготным программам).

"С учетом текущего рекордного объема ипотечных сделок на рынке первичной недвижимости, это повлечет за собой уменьшение как их числа, так и количества сделок в целом", — поделился Бутин.

Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков подчеркнул, что сегодняшняя ипотека под 7,9% при высокой ключевой ставке и вовсе создает опасность появления ипотечного пузыря.

Все уже сделано – ничего нового

Очередное повышение уже не повлияет на стройотрасль. Такое мнение выразил руководитель финансово-экономического управления "Главстрой" Александр Ситников.

"Все основные повышения, а также ужесточение условий по ипотеке, влияние которых рынок уже ощущает, были проведены ранее. Мы видим коррекцию спроса в течение последних трех месяцев. Полагаем, что еще одно повышение будет воспринято более спокойно", — добавил эксперт.

Говоря о девелоперах, для них уже произошло удорожание стоимости бридж-кредитов и проектного финансирования.

"Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ уже приводит к снижению количества запуска новых проектов, а также их количество продолжит снижаться в 2024 году", — прогнозирует Ситников.

Чего ожидать от застройщиков

Что же остается застройщикам в условиях такого ужесточения денежно-кредитной политики? В целом, игроки рынка здесь солидарны друг с другом. Директор по продажам ГК "Гранель" считает, что девелоперы начнут предлагать клиентам больше специальных программ, в которых представят ограниченный выбор квартир.

"Однако общий ценовой уровень на рынке вряд ли сильно изменится. Подорожание стройматериалов, другие издержки не позволят пойти на значительную коррекцию стоимости кв.м", — добавила Ханнанова.

Никитина предположила, что застройщики начнут стимулировать спрос с помощью совместных с банками и другими партнерами акций. Также возможно появление предложений по компенсации первоначального взноса или предложений для покупателей, где в тело кредита упакуют не только отделку и минимальный набор мебели, но и другие сервисы и услуги.

"Прогнозирую, что в новом году мы будем как раз наблюдать реакцию застройщиков на изменения на рынке и какие-то новые предложения от них", — отметила Никитина.

А вот соучредитель CEO VIRA предложил застройщикам обратить внимание на конкурентоспособность своих продуктов.

"В текущей ситуации вообще нельзя делать массовый продукт. Нужно строить такие проекты, которые будут менее других чувствительны к ценовым изменениям рынка из-за своих конкурентных преимуществ", — подытожил Савельев, подчеркнув, что такой совет подходит далеко не для всех.