До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок - «Аналитика рынка»

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Ряд опрошенных экспертов уточняют, что не все инвесторы так просты, а офисы — продукт, который позволяет менять стратегию в зависимости от ситуации.

«Они сами зачастую не знают, какую стратегию выберут, — констатирует директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. — Поскольку это инвестиционная покупка, то такой покупатель смотрит в моменте: «Объект ввелся в эксплуатацию — какая цена?», «Я сдаю в аренду или я продаю?».

«Сейчас клиенты «паркуют» свои свободные денежные средства в объекты недвижимости и уже в перспективе выбирают, использовать офис для собственного бизнеса или для сдачи в аренду», — добавляет директор по продажам девелоперской компании Dominanta Антон Конобеевский.

«Конечно же, используются все стратегии, — соглашается генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Инвесторы надеются на рост стоимости по мере строительства (хотя его совершенно спокойно может и не быть). Но большинство инвесторов покупают небольшие офисы как альтернативу квартире для сдачи в аренду».

Девелопер виляет инвестором

Ряд собеседников Forbes полагает, что первопричина популярности офисов мелкой нарезки не в спросе, а в предложении, то есть девелоперы сами создали продукт и заманили на него покупателей.

«Если стратегия сдавать в аренду — нужно покупать там, где есть спрос на аренду; если покупать с целью перепродажи — там, где есть спрос на продажу. Частные инвесторы не могут проанализировать ни то, ни другое, поэтому покупают там, где им более красочно расскажет о невероятных перспективах менеджер по продажам», — саркастически рассуждает генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

«Спрос регулируется качественным предложением: где строят, туда и идут», — лаконично описывает ситуацию на рынке международный партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

«Продуктологи девелоперов начинают формировать лоты все меньшей и меньшей площади, и мы видим сегодня даже у самых топовых девелоперов по 50–60–70 м, — добавляет Антонов из «Ricci | Офисы». — Таким образом они пытаются на себя перехватить пул частных «квартирных» инвесторов. Продукт и дальше будет востребован, потому что «физикам» часто просто-напросто некуда вкладывать деньги с подобной доходностью».

Представители девелопмента с этим особо не спорят.

«По сути, спрос в Москве сегодня определяется не тем, где хотят купить офисные помещения площадью до 2000 кв. м, а небольшим предложением, сосредоточенным в выборочных локациях, то есть спрос идет за предложением, а не наоборот», — отмечает Мастиев из MR Group.

«Тренд на приобретение офисных площадей конечными пользователями сохранится, его развитие будет в большей степени зависеть от девелоперов: насколько активно они будут готовы выводить на рынок новые проекты», — добавляет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

«Еще одним трендом можно назвать расширение деловых локаций: ранее существующие бизнес-локации в рамках одного коридора, например Ленинградского, прирастают новыми деловыми точками за счет активного строительства бизнес-центров на границе с ним», — рассуждает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

«Появление новых деловых локаций стало возможным благодаря развитию транспортного каркаса города и активной работе застройщиков по созданию качественных офисных проектов, — добавляет директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Евгений Межевикин. — Если раньше основной интерес на офисные площади был сосредоточен в границах ТТК, а также в рамках исторически сформированных Ленинградского и Ленинского деловых кластеров, то за последние годы деловая география значительно расширилась».

Девелоперы научились создавать «очаги притяжения» в своих проектах, сажая в офисные башни крупных знаковых арендаторов, которые притягивают и покупателей на мелкую нарезку.

«Вслед за переездами «голубых фишек» в новые деловые районы подтянутся и другие компании смежных отраслей, — объясняет директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости Core.XP Кирилл Бабиченко, имея в виду, например, строительство штаб-квартиры «Яндекса» на улице Косыгина. — Мы будем наблюдать развитие как центральных деловых локаций (Павелецкий, Савеловский, Белорусский районы), так и районов за пределами центра (Большой Сити, Лужники, Нагатино/ЗИЛ и т. п.). Туда будет перенаправлен спрос».

«Чаще всего девелоперы стараются в рамках одного проекта соединить два разных типа покупателя. Строятся две башни: одну предлагают целиком под конечного пользователя, вторую — в нарезку под потенциальных так называемых «квартирных» инвесторов, которые готовы покупать блоки от 60–70–100 м, — говорит Антонов из «Ricci | Офисы». — Например, в «Останкино бизнес-парке» один корпус реализовывается целиком под конечного пользователя, а другой — в розницу от 100 м. То же самое делает Stone на проекте Stone Towers, то же самое сейчас делает Dominanta в бизнес-центре QOOB, где тоже один корпус целиком идет, а один — в нарезку».

«Девелоперы видят, что офисы активно приобретаются розничными инвесторами, и создают проекты специально для этой категории покупателей, — резюмирует член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев. — Очевидно, что сильный спрос создает возможности для дальнейшего роста сегмента офисов «в нарезку». В России практически нет институциональных инвесторов, единственный оставшийся крупный класс инвесторов — индивидуальные. Так что в ближайшее время количество проектов, доступных для приобретения частными лицами, увеличится».

Риски офисных неофитов

В какой-то момент «квартирные» инвесторы столкнутся с тем, что офисный рынок отличается от жилого. Отсутствие опыта помешает им справиться с рисками, часть которых формируется уже сейчас, полагают самые осторожные из собеседников Forbes.

Один из таких рисков — отсутствие понимания, как управлять офисным активом. Поиск и заключение договора с арендатором или покупателем, содержание помещения в хорошем состоянии, взаимодействие с коммунальными службами — все эти процессы на офисном рынке отличаются от привычных инвестору в жилье.

«Инвестиции в офисные помещения могут оказаться менее перспективными без профессионального управления объектами, — уверен коммерческий директор O1 Properties, владеющей несколькими бизнес-центрами, Павел Барбашев. — Оценить эффективность таких вложений рынок сможет через два-три года, когда здания, продающиеся сейчас в розницу, начнут массово вводиться в эксплуатацию. По нашим прогнозам, ставка в этих объектах не сможет конкурировать со ставкой в объектах профессиональных собственников, даже при аналогичных локации и качестве здания».

«Процесс управления офисным активом, пусть и небольшой площади, более сложен и не очевиден многим потенциальным инвесторам, что выступает одним из аргументов в пользу консервативного инвестирования в жилье», — размышляет Бобков из Asterus.

Другой риск заключается в том, что в зданиях, где офисы проданы в мелкую нарезку, собственники могут начать конфликтовать с управляющей компанией и друг с другом, а также создавать друг другу конкуренцию и в итоге не получат доходность, на которую рассчитывали.

«Существует риск, что при покупке офиса в БЦ, распроданного в нарезку, из-за отсутствия сильной УК может начаться «шанхай», — предупреждает Тищенко из Becar Asset Management. — При сопоставимом качестве инженерной инфраструктуры, оборудования и проекта в целом арендатор выберет тот, где один собственник».

«Для людей, которые собираются сдавать помещение в аренду, наибольший риск представляют конкуренты, — добавляет Мастиев из MR Group. — Когда человек покупает небольшие лоты порядка 70–100 м, он должен постоянно понимать и оценивать, сколько еще таких приобретателей есть в объекте. Он должен понимать, какой дать дисконт, чтобы сдать в аренду быстрее других потенциальных арендодателей».

«Если сравнивать с альтернативными вариантами инвестиций, офисы в подавляющем большинстве случаев не лучший вариант, — говорит Корниенко из SimpleEstate. — Тот же стрит-ретейл приносит сопоставимую с офисами доходность, но договор аренды заключается обычно на три-пять лет, и, в отличие от офисов, ремонт полностью делает арендатор. Офис же площадью 50–100–200 кв. м арендуют обычно по краткосрочным договорам на 11 месяцев мелкие компании, которые могут в любой день просто перестать платить и съехать. Поэтому на бумаге доходность офисов может быть высокой, а на практике это далеко не так».

Не дождаться перемен

Продажа офисов мелкой нарезки прекратится где-то в светлом будущем, в котором в России снова появятся институциональные инвесторы, девелоперам будет выгодно строить башни и сдавать их в аренду, а у частных инвесторов появится множество альтернатив для вложения денег, полагают собеседники Forbes.

«Ограничения на вывод средств за границу, как юридические, так и психологические, приводят к росту цен на активы внутри страны, — объясняет директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров. — Мы наблюдаем реализацию иранского сценария на фондовом рынке, где некоторые акции уже переписали исторические максимумы. Эта же логика ведет к росту спроса на недвижимые активы».

«Сломить «мелкую нарезку» может рост арендных ставок в будущем, и в целом должна выровняться модель долгосрочных инвестиций», — добавляет партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.

«Необходимо, чтобы арендные риски не были высокими, чтобы увеличились сроки планирования и произошла нормализация геополитического фона», — мечтает Никитина из Commonwealth Partnership.

«На рынке должны появиться длинные дешевые деньги, — добавляет Мастиев из MR Group. — Это необходимо, чтобы девелоперы опять начали строить офисные площади, здания для сдачи в аренду».

«Покупка офисных помещений в качественных бизнес-центрах небольшими блоками остается перспективным сегментом для частных лиц и компаний, стремящихся сохранить капитал на фоне нестабильной геополитической и экономической ситуации», — прогнозирует Бабиченко из Core.XP.

«Но если доходность офисной недвижимости за счет роста цен начнет вплотную приближаться к доходности жилья, инвесторы перестанут приобретать офисы, — предупреждает Цогоев из SimpleEstate. — К сожалению, стоимость офисов в последние годы сильно выросла, и такая перспектива, как ни странно, кажется вполне реальной».