Время рисковать деньгами: как изменился рынок коммерческой недвижимости - «Аналитика рынка»

Свободные склады закончились и подорожали, рынок качественных офисов умер, зато торговые центры привлекли внимание инвесторов, а инвестиции в них побили рекорды. Forbes выяснил основные тренды на рынке коммерческой недвижимости с начала года

Подводя итоги 2022 года, многие участники рынка коммерческой недвижимости в беседах с Forbes были пессимистичны и уверены, что пик кризиса не пройден, всех ждут тяжелые времена, а разворот к восстановлению возможен разве что ближе к концу 2023-го. Прогнозы не сбылись. Большинство сегментов коммерческой недвижимости за первое полугодие показало признаки восстановления, а отдельные — даже бурного роста.

Объем инвестиций в объекты недвижимости побил все мыслимые рекорды, восхищены опрошенные Forbes участники рынка, причем речь идет не только о покупке активов, принадлежавших иностранным компаниям, но и о сделках между российскими собственниками.

«Доля сделок с иностранными продавцами за первые шесть месяцев 2023 года составила 33% от общего объема инвестиций, или 119 млрд рублей», — подсчитал член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Он обращает внимание, что объем сделок, связанных с выходом иностранных инвесторов, только за шесть месяцев 2023 года превысил показатель всего 2022-го в 108 млрд рублей. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость за полугодие он оценивает в 360 млрд рублей, аналитики NF Group называют цифру поскромнее — 291 млрд рублей, Commonwealth Partnership (CMWP) — 200 млрд рублей.

Складов больше нет

«Склады, в отличие от офисной и торговой недвижимости, стали бенефициарами изменений в экономике, а с прогнозом увеличения доли e-commerce по сравнению с офлайн-розницей спрос на склады будет продолжать увеличиваться», — уверен исполнительный директор консалтинговой компании «КСЛ» Василий Демин, уточняя, что речь идет кризисных явлениях, начавшихся в 2020 и 2022 годах.

Но если пандемия осчастливила складской сегмент с первых недель самоизоляции, то 2022 год в целом прошел для отрасли не радужно: ставки перестали расти, спрос заметно снизился, строительство ряда проектов было заморожено. Но уже в первой половине 2023 года ситуация развернулась, и спрос существенно опередил предложение. Результатом этой ситуации стал дефицит предложения и галопирующий рост ставок, рассказали участники рынка.

«Из-за дефицита в классах А и В стали часто наблюдаться ситуации, когда в процессе переговоров ставка повышается, что иногда даже происходит в несколько шагов, — рассказывает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. — Причина — несколько арендаторов, претендующих на одно помещение, начинают «аукцион вверх», и большинство собственников их поддерживает».

По данным NF Group, средневзвешенная ставка аренды склада к середине года выросла до 6000 рублей за кв. м в год с показателя 5700 рублей, актуального на начало 2022 года. IBC Real Estate фиксирует более существенный рост — с 5800 рублей до 6500 рублей за кв. м в год за аналогичный период. Генеральный директор агентства индустриальной недвижимости Herzen Ярослав Туа подсчитал, что минимальные ставки, по которым сделки со складами проходят сейчас, находятся в диапазоне 6500-7000 рублей за кв. м в год, максимальные могут достигать даже 12 000 рублей. «На рынке сложилась не очень здоровая ситуация: вакансия стремится к нулю, и поэтому арендная ставка уже превысила порог 7000 рублей за кв. м в год», — добавляет директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital Анастасия Корневич.

Все опрошенные Forbes эксперты подтвердили, что рост ставки вызван именно дефицитом свободных складов, поскольку доля вакантных площадей опустилась ниже 1%. «На сегодняшний день показатель вакантности складской недвижимости не превышает 1% как в Москве, так и в регионах России, это создает излишний дефицит площадей и приводит к росту ставок аренды», — выражает общее мнение партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

О каких объемах идет речь? Рынок качественных складов московского региона по разным оценкам составляет от 20 до 22 млн кв. м, таким образом, вакантными остаются порядка 200 000 кв. м. Однако, по оценке IBC Real Estate (есть у Forbes), объем сделок, заключенных за первое полугодие в московском регионе, достиг показателя 1,4 млн кв. м. Как это возможно? Треть учтенных сделок пришлась на формат built-to-sute (BTS), то есть строительство под заказ будущего арендатора. Кроме того, в сделках участвуют не только площади, свободные в моменте (именно их учитывают при расчете вакансии), но и склады, в которых подходит к концу срок аренды, а также строящиеся объекты.

«По состоянию на первое полугодие 2023 года к аренде предлагается 202 797 кв. м площадей, из которых часть вакантна, а порядка 25% предлагается под замену арендатора, — подсчитал директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. — И почти каждый день уходит одно из предложений. В строящихся объектах с анонсированным сроком завершения на конец 2023 года находится еще 600 000 кв. м. Объем небольшой, и его большая часть уже законтрактована к моменту ввода». Рынок настолько дефицитный, что начинают предлагать к покупке даже те площади, которые освободятся в декабре следующего года, говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Цена популярности

Востребованность складов может иметь как позитивные, так и негативные последствия, полагают участники рынка, опрошенные Forbes. Как минимум дефицит никогда не был позитивным явлением. Куда же делись все склады? Часть собеседников Forbes напоминает, что строится их маловато. «В 2022 году новых проектов анонсировали крайне мало, и в 2023-м к вводу ожидается всего 1,1 млн кв. м против почти 1,9 млн кв. м в 2022-м», — напоминает управляющий директор и партнер Skladman USG Евгений Нумеров.

За возникший дефицит в ответе все те же онлайн-маркетплейсы, которые разогревают складской рынок с 2020 года, а также присоединившийся к ним классический ретейл и дистрибьюторы. «Если рынок покидает мировой бренд, который регулировал как цены на свои товары, количество дистрибьюторов, так и их товарный запас, то множество дистрибьюторов подхватывают бизнес, не имея «большого брата» над собой, не представляя структуру цепочек поставок, стратегии развития и товарных запасов своих конкурентов, — описывает одну из причин спроса Герастовский из «Ricci | Склады». — Каждый руководствуется своим видением ситуации и создает товарный складской запас на свое усмотрение. Это тоже ведет к росту спроса на складские помещения».

Некоторые участники рынка видят в сложившейся ситуации возможные риски. «На днях мы закрыли небольшую сделку на 1000 кв. м B-класса по рекордной ставке 18 000 рублей за кв. м, — рассказывает Туа из Herzen. — Арендатору было уже неважно, надо было выбирать из релевантных предложений. Большой бизнес в такую ситуацию едва ли попадет, а вот МСП и небольшие проекты крупных брендов вполне могут оказаться в ситуации, когда за отсутствием иных опций придется соглашаться на совершенно иные ставки». Нумеров из Skladman USG добавляет, что высокие ставки аренды, недоступные большинству арендаторов, заставляют их откладывать проекты и ведут к замедлению восстановления экономики.

Визитная карточка складского рынка — долгосрочные договоры сейчас сохраняются при сделках в формате BTS (на срок более 10 лет), но при аренде существующих складов сроки короче, отмечают опрошенные эксперты. «В 2022 году медианный срок контрактов по спекулятивным площадям составлял 4-4,5 года, в 2023-м — 4,5 года», — подсчитал Фомиченко из NF Group. Другие собеседники Forbes называют еще более короткие сроки — вплоть до 3,6 лет.

«Краткосрочные договоры аренды связаны с нестабильной ситуацией в экономике и неуверенностью арендаторов и собственников в дальнейшем росте потребностей в площадях для хранения», — полагает Ногай из IBC Real Estate. «В текущих реалиях у бизнеса сильно снизился горизонт прогнозирования, — сетует инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. — Это не могло не отразиться на сроках договоров аренды, которые на текущем рынке заключаются на уровне 3-5 лет».

Торговля дождалась покупателей

У торговых центров в 2023 году появились покупатели, но не совсем те, которых ждала отрасль: трафик посещения не восстановился, зато вырос интерес инвесторов, в результате именно сегмент торговой недвижимости лидировал по объему инвестиций в первом полугодии. По данным NF Group, на сегмент ТРЦ пришлось 45% от всех инвестиций в недвижимость (из 291 млрд рублей), совершенных в первом полугодии, IBC Real Estate оценивает их долю в 37% (из 360 млрд рублей).

«По сравнению с итогом всего прошлого года объем вложений в данный тип недвижимости за шесть месяцев этого года вырос практически в три раза, — уточняет Микаэл Казарян из IBC Real Estate. — Такой активный прирост инвестиций сформирован несколькими факторами. Во-первых, это закрытие нескольких крупнейших за всю историю сегмента сделок — продажа ТРЦ «Метрополис» и продажа ТРЦ Columbus. Во-вторых, за последние три года рынок торговой недвижимости наиболее пострадал среди других сегментов: в первую очередь из-за пандемии коронавируса, а затем из-за ухода из России зарубежных ретейлеров. Именно на падающем рынке покупка активов является наиболее привлекательным вложением, что обеспечивает высокие объемы инвестиций в сегмент».

ТРЦ «Метрополис» в апреле приобрел инвестфонд Balchug Capital. Оценочная стоимость — 60-65 млрд рублей. А Columbus, по оценке, за 40-45 млрд рублей в марте у миллиардера Сергея Гордеева выкупила «ТПС Недвижимость», которая принадлежит Лилии Ротенберг, дочери Аркадия Ротенберга, и давним партнерам отца — также миллиардерам Александру Пономаренко и Александру Скоробогатько.

«Такого количества объектов и бизнесов в экспозиции не было за всю историю российского ретейла, — добавляет партнер и руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова. — Тем более что активы рассматриваются инвесторами с существенными скидками». «Да, заметно, что торговую недвижимость начинают продавать с дисконтом, — соглашается управляющий партнер Key Capital Сергей Камлюк. — Это можно связать с тем, что ТЦ всегда были наиболее понятным форматом, строились по одному принципу. Был пул иностранных компаний, которые заходили во все крупные торговые центры на долгосрочные договоры аренды, все было стабильно. Теперь иностранных арендаторов стало меньше, и торговые центры уходят с дисконтом».

С покупательским трафиком внутри самих торговых центров дела обстоят похуже, признают собеседники Forbes. «Появившийся в начале прошлого года тренд экономии все так же актуален: покупать стали заметно меньше, особенно это касается верхней одежды, каких-то спонтанных покупок, — отмечает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. — Люди еще не привыкли к новым ценам, пытаются перераспределить свои финансовые потоки, обмануть инфляцию. В ТЦ «Сокольники» мы видим, что расходы не растут даже на продуктовую корзину». В российских ТЦ уже началось восстановление трафика посетителей, но говорить о возвращении на докризисный уровень рано, констатирует Ногай из IBC Real Estate. По ее мнению, в отсутствие новых потрясений трафик все же восстановится.

«Скорее всего, мы больше не увидим такой большой посещаемости, как раньше, — скептичен генеральный директор Ricci | Blackstone Евгений Кузьмин. — Напомню, что раньше был стандарт — один посетитель на 1 кв. м полезной площади. Чем ниже было это соотношение в реальности, тем менее успешным считался ТРЦ. Сейчас мы приходим к рабочему показателю 0,6-0,7 посетителя на 1 кв. м арендуемой площади. Это новая реальность, которую рынок уже принял».

Количество пустующих помещений в торговых центрах все еще высокое, но наиболее оптимистичные из опрошенных экспертов настаивают, что вакансия сокращается, пусть и на доли процентов, а значит, налицо положительная тенденция.

«Уровень вакансии в торговых центрах Москвы составляет порядка 14,2%, что на 0,3 п. п. ниже, чем в первом полугодии 2022 года, — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. — Сейчас высокая вакансия в моменте, так как высвободилось большое количество помещений после ухода международных брендов. Заполнить такие объемы площадей за квартал и даже полгода сложно даже на растущем рынке. Но, несмотря на все сложности, мы фиксируем высокий спрос со стороны ретейлеров к новым качественным помещениям».

Новых арендаторов большинство опрошенных экспертов считают выгодным приобретением для торговых центров, а не просто вынужденной мерой от безысходности. «Отечественные бренды готовы давать более высокий процент от товарооборота, — отмечает Кузьмин из Ricci | Blackstone. — Sinsay когда-то подтверждал 6-7% от товарооборота, чаще всего — 6%, а Gloria Jeans обычно предлагает 10%. Обороты Sinsay, может, и были больше на аналогичной площади, чем у «Глории», но из-за разницы в проценте в абсолютных цифрах разница нивелируется».

Офисы пошли по рукам

Офисная недвижимость все чаще становится объектом покупки, а не аренды — это и стало самой заметной тенденцией в сегменте по итогам первой половины 2023 года. Драматичный рост вакансии офисной недвижимости, который наблюдался по итогам 2022 года, прекратился: по данным NF Group, доля свободных площадей за полгода выросла всего на 0,1 п. п., до 9,8%; по данным CORE.XP, за II квартал вакансия даже снизилась с 10% до 9,3%.

«В целом по рынку вакансия составляет 10,9%, при этом ее распределение неравномерно, — говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. — В Москва-Сити вакансия всего 5,3%, в центральном деловом районе остается более высокой — 14,2%, поскольку не все пустоты, образованные уходящими или сжимающимися иностранцами, пока заполнены».

«Наименее востребованными остаются офисы shell & core (под отделку. — Forbes), соответственно, самые пустующие башни — те, что в бетоне», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова. «На данный момент высокий уровень вакансии мы наблюдаем в бизнес-центрах AFI2B (92%), «Аркус 4» (71%), «Амальтея» (68%), «КомСити» (80% второй фазе «Браво»), «Стратос» (95%), «Парк Хуамин» (91%), «Неополис» (98%), «Смоленский бульвар, 13» (100%), «Тренд Лайн» (100%)», — говорит международный партнер и руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.

Количество продаж офисов как инвесторам, так и конечным пользователям растет, говорят эксперты. «Рост продаж офисной недвижимости происходит в основном из-за того, что в условиях невозможности инвестировать в иностранные рынки офисная недвижимость остается привлекательным активом для инвестиций», — полагает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

«Для ряда арендаторов покупка собственного офиса становится альтернативой стандартному договору аренды как возможность зафиксировать расходы, — рассуждает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. — Однако, на мой взгляд, к покупке собственного офиса арендаторы обращаются главным образом с целью защиты капитала. И при такой волатильности доллара это становится еще более актуальным. Компании продолжают репатриацию капитала и занимаются поиском наиболее устойчивых активов внутри страны, офисная недвижимость — один из таких активов».

Интерес частных инвесторов сосредоточен на так называемой мелкой нарезке — небольших офисных блоках, предлагаемых девелоперами на продажу. «Мелкая нарезка остается мейнстримом, — уверен заместитель генерального директора агентства недвижимости Praedium Роман Щербак. — В мелкую нарезку отдаются такие объекты, как «Stone Савеловская», «Stone Towers на Белорусской», оставшиеся комплексы на продажу в бизнес-парке «Останкино», iCITY и ряд других зданий. Но общий срез по рынку — не более 15-20%».

Приход нового инвестора

Все опрошенные участники рынка отмечают, что в недвижимые активы инвестирует все больше новых непрофильных игроков. Некоторые из собеседников Forbes при этом полагают, что в России становится меньше институциональных инвесторов. «Таких инвесторов сейчас мало, — говорит генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша. — Классические девелопмент стал невыгоден, так как стоимость строительства подорожала, стоимость денег относительно высокая, а главное — арендаторы не готовы подписывать сейчас длинные неразрывные договоры аренды. Соответственно, для институциональных инвесторов нет новых интересных проектов, а существующие проекты не готовы продавать по той доходности, которую ожидают институциональные инвесторы».

«Действительно, многие международные компании и традиционные собственники, как институциональные, так и частные, уходят с российского рынка, — констатирует управляющий партнер NF Group, соучредитель PARUS Asset Management Алексей Новиков. — Эти компании имели бренд и сложившуюся годами историю и репутацию, в связи с чем создается впечатление, что на их место приходят менее известные молодые игроки».

«Исторически большая часть институциональных инвесторов состояла из международных компаний и фондов, — соглашается генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Например, инвестиционный банк Goldman Sachs — отличный пример институционального инвестора. Меньшую долю на рынке занимали частные независимые инвестфонды, например фонд «Эльбрус Капитал». Но после известных событий большинство международных компаний, равно как и независимые институциональные инвесторы, ушли с российского рынка, потому что они не могут работать в текущих условиях. Их уход — это огромная беда для инвестиционного рынка, так как во всем мире рынок инвестиций держится именно на институционалах, а не на частных инвесторах».

Впрочем, другие собеседники Forbes предпочитают не печалиться, а считать институциональными любых крупных инвесторов — объем инвестиций и качество приобретаемых объектов делает их институциональными автоматически. «Институциональными инвесторами можно назвать квалифицированные инвестиционные компании, имеющие в своей стратегии размещение средств в профессиональных объектах недвижимости», — полагает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Не могу согласиться, что они [институциональные инвесторы] исчезают как класс, — рассуждает партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. — В России на фоне снижения депозитных ставок, развития финансовой грамотности и приложений для покупки населением различных инвестпродуктов в последние несколько лет мы видели увеличение активности институциональных инвесторов, специализирующихся на недвижимости. Фонды Accent Capital, Parus, отдельные паевые фонды, создаваемые банковскими холдингами, наращивали портфели».

Тем не менее выросла доля владельцев недвижимости, которых профессионалы рынка сперва называли непрофильными, а теперь просто новыми. «Сегодня почти нет системного интереса со сторон иностранных инвесторов, поэтому крупный инвестор — это в подавляющем большинстве случаев именно российский инвестор, — комментирует их появление партнер и руководитель департамента рынков капитала CMWP Алан Балоев. — На рынке активно множество компаний из совершенно разных направлений бизнеса, для которых недвижимость — инструмент сохранения и приумножения капитала».

«Когда рынок стабилен и предсказуем, на коне обладатели самых глубоких карманов, но сегодня — время возможностей для тех, кто готов рисковать и работать в состоянии неопределенности, — провозглашает приход новой эры Новиков из NF Group.— Очевидно, что классический рынок рантье в России проходит определенный этап трансформации. Это время, когда новые игроки получают возможность заявить о себе, а традиционные участники рынка могут пересмотреть свои стратегии».