Нежилье мое: что происходит с ценами на столичные апартаменты - «Аналитика рынка»

Во II квартале этого года цены на апартаменты в Москве почти сравнялись со средней стоимостью «обычного» жилья. Еще год-два назад разница составляла 15–20%, теперь же она минимальна. Действительно ли данный тип недвижимости теряет одно из главных своих преимуществ — ценовое, что происходит со спросом, чем отличаются апартаменты от квартир и почему их правовой статус до сих пор не определен — разбирались «Известия».

Всё равно дешевле

По данным агентства недвижимости «Метриум», разница между стоимостью апартаментов и жилья бизнес-класса в Москве во II квартале этого года составила всего 3–4%. За аналогичный период 2022 года она составляла около 17%.

Как пояснил «Известиям» управляющий директор агентства Руслан Сырцов, текущая тенденция по сокращению ценового разрыва связана, главным образом, с появлением новых апарт-комплексов элитного и делюкс-класса в районах, где не разрешено строительство жилья. Старт реализации подобных высокобюджетных комплексов влияет на статистику в сегменте в целом. Исключая этот фактор, апартаменты до сих пор стоят на 15–20% дешевле квартир аналогичного формата.

Если сравнивать жилую и нежилую недвижимость в рамках одного жилого комплекса с одинаковыми техническими характеристиками либо в рамках одной локации, разница в цене за квартиры и апартаменты по-прежнему составляет от 10 до 20%, указывает Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

— Если брать сопоставимые по характеристикам проекты апартаментов и квартир, особенно в массовом сегменте, то увидим, что разница в цене по-прежнему не менее 10−15%. В премиальном и элитном сегментах ценовая разница ниже, но так было и раньше, — добавляет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Некоторые эксперты всё же подтверждают тенденцию сокращения ценового разрыва между апартаментами и квартирами. Это связано с тем, что рынок выравнивается по конкуренции между апартаментами и обычным жильем.

— Конечная цель приобретения этого товара — проживание физических лиц. Апартаменты за редким исключением расположены в бизнес-центрах. Вот два типа товара и выровнялись по стоимости. Выбор между ними заключается уже в конкретных характеристиках и потребностях приобретателя, — отмечает Михаил Макаров, оценщик недвижимости.

Это не жилье

По законодательству апартаменты не считаются жилым помещением.

— С юридической точки зрения апартаменты — это коммерческая недвижимость, офисы или гостиницы. Но застройщики часто приспосабливают апартаменты для временного или даже постоянного проживания. Но это скорее псевдожилье, — уточняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Отсутствие единого подхода к определению правового статуса апартаментов приводит к сложностям в их использовании, констатируют юристы.

— С одной стороны, есть жесткие регламенты к возведению жилых домов и квартир, несоблюдение которых приводит к вынужденному строительству апартаментов. С другой стороны, власти понимают проблемы людей, вынужденно купивших такие нежилые помещения (кстати, часто введенных в заблуждение застройщиком о их правовом статусе), ведь «нежилье» не дает человеку права постоянно в нем проживать и регистрироваться в таком помещении. Постоянная регистрация в апартаментах невозможна, — объясняет управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Станислав Валежников.

Регистрация же по месту пребывания возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению, коими апартаменты не являются. Эксперт советует всегда помнить о том, что законодательно таких объектов, как апартаменты, для государства нет.

Выше налог, меньше инфраструктуры

Как поясняют игроки рынка, право не следовать строительным нормативам, которые должны выполнять девелоперы жилых проектов, дает застройщикам апартаментов большую свободу действий. Это, например, проектировка сверхкомпактных помещений (менее 10 кв. м), отсутствие образовательной инфраструктуры, несоответствие нормам инсоляции.

— Детских садов и школ рядом с апартаментами может и не быть — коммерческий статус дает право застройщикам не строить социальную инфраструктуру. Но даже если они есть, жители апартаментов не смогут ими воспользоваться из-за отсутствия регистрации, — поясняет Олег Репченко.

С одной стороны, апартаменты поэтому и дешевле квартир сопоставимого формата. С другой — собственникам придется платить большие налоги, дороже обойдутся и коммунальные услуги. Разумеется, на них не распространяются и льготные ипотечные программы.

— При покупке апартаментов стоит учесть прежде всего ставку налога на имущество. В апартаментах гостиничного типа она составляет 0,5% от кадастровой стоимости. В рамках многофункциональных комплексов налог на имущество у апартаментов может доходить до 3,5%. За счет этого увеличивается налоговая нагрузка по ежегодному налогу на имущество, — указывает Ригина Гордеева.

Эксперт указала, что в апартаментах гостиничного типа можно оформить временную регистрацию сроком до пяти лет.

Двоякая ситуация

Как утверждают игроки рынка, потенциальных покупателей минусы не отпугивают: у этого типа недвижимости есть своя целевая аудитория. Это в первую очередь те, кому не важен статус объекта. Покупатели апартаментов, как правило, уже являются собственниками жилья и принимают решение о покупке, исходя из своих потребностей в смене локации или инвестирования, отмечают в Etagi Prime.

Согласно онлайн-голосованию на IRN.RU, которое проводилось весной, более трети потенциальных покупателей готовы предпочесть жилью с официальным статусом апартаменты, но только если они будут на 20% дешевле квартир.

— Люди выбирают апартаменты из-за цены, так как они дешевле аналогичных квартир минимум на 15%. Если цена на апартаменты и квартиры будет примерно одинаковая, то можно сказать, что застройщики себе сами «стреляют в ногу», так как апартаменты лишены ряда квартирных преимуществ, — отмечает Максим Чурилов, руководитель IDEA Estate.

Тем не менее аналитики обращают внимание на то, что в ближайшее время именно «жилой» спрос на такую недвижимость может упасть из-за позиции федеральных властей.

— В Государственной думе на рассмотрении сейчас находится законопроект № 369931-8. В нем речь идет о введении 20% налога на добавленную стоимость на апартаменты. В случае его окончательного принятия увеличатся издержки девелоперов, работающих в данном сегменте. Соответствующий налог отменили 13 лет назад, в 2010 году. Это, безусловно, стало важным драйвером развития сегмента нежилых помещений — апартаментов, — указывает Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle.

Издержки, которые могут возникнуть с изменением уровня налогового бремени, застройщики уже начинают закладывать в стоимость. Всё это приводит к тому, что апартаменты, как правило, покупают не с целью проживания, а для сдачи в аренду, заключил аналитик.