Эксперт Минстроя Илья Пономарев назвал перспективные и сомнительные способы вложения денег в жилую недвижимость - «Аналитика рынка»

В Петербурге последние четыре года снижаются объемы жилищного строительства. В Екатеринбурге новостройки сдаются, но квартир за год построили больше, чем продали. Что происходит на региональных рынках жилья: много понастроили или у людей просто нет денег на покупку квартир в новостройке? Ситуацию на рынке жилья в регионах "Российской газете" прокомментировал эксперт Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.

Илья Вадимович, в Северной столице в прошлом году построили квадратных метров жилья на 16% меньше, чем в предыдущем. Эксперты рынка связывают это с удорожанием стройматериалов. Только ли в этом главная причина?

Илья Пономарев: Разумеется, объяснять снижение объема ввода подорожанием стройматериалов - скорее из сферы юмора. Дело в том, что у нас весьма специфическая система учета. Если в Европе и Штатах рынок оценивают по количеству вновь начатых объектов (индекс HS - housing started), то мы "считаем по хвостам".

Объективно, объем ввода прошлого года характеризует бизнес-климат двух-трехлетней давности. То есть когда строительство было начато. Скорее всего, снижение ввода объясняется снижением объема продаж.

А чем падение продаж объясняется?

Илья Пономарев: Несколькими факторами. Во-первых, мы, к сожалению, до сих пор смотрим на рынок жилья, как на механизм улучшения жилищных условий нуждающимися гражданами, что в принципе неверно.

Подавляющее большинство участников долевого строительства, а оно формирует основной объем городской стройки, имеют вполне комфортное жилье и рассматривают приобретение нового жилья как защищенную систему коллективных инвестиций.

А для такой системы ключевым критерием является относительная доходность. Введение системы эскроу счетов под предлогом снижения рисков возникновения "обманутых дольщиков" существенно сократила доходность частных инвесторов. И практически исключила возможность долевого строительства почти в половине регионов страны, так как доходность рынка в них не выдерживает необходимых требований.

Во-вторых, турбулентность в бизнесе, обусловленная санкциями, так же сильно понизила инвестиционные запросы, прежде всего, среднего менеджмента. Давление перепроизводства так же имеет место, что при существенном снижении объема выдачи ипотеки создает на рынке существенный дисбаланс. В этой связи можно рассуждать о росте цены материалов, как о факторе, снижающем доходы девелоперов, но это касается новых проектов.

При этом объем существенно компенсируется значительным ростом индивидуального жилищного строительства, что в общем позитивно. И поддержано рядом финансовых инструментов, прежде всего, субсидируемыми ипотечными продуктами.

Какая ситуация в других регионах? Где так же, как в Питере, снижаются объемы строительства?

Илья Пономарев: Тут можно посмотреть на данные Росстата. По первому полугодию 2022 года какого-то существенного падения объемов строительства не наблюдалось. А осенью уже были какие-то негативные тенденции.

Так в октябре 2022 года было построено, например, меньше, чем в аналогичный период прошлого года в Коми на 62,8%, в Магаданской области - на 58%, в Свердловской - на 57,6%, в Ростовской - на 56,5%.

Что будет по году пока неизвестно, но каких-то существенных изменений не ожидается.

Есть экспертное мнение, что в жилищном строительстве ушедший год был не хуже 2021-го. Говорят даже о затоваривании рынка. Так, в Екатеринбургской агломерации непроданными остаются почти 42 тысячи квартир. Это исторический рекорд! Причина - в снижении потребительского спроса. Или не только в нем?

Илья Пономарев: Если оценивать, с точки зрения ввода жилья, то 2021 год был рекордным за всю историю, начиная с Советского Союза. Тогда введено 92,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 13% превышает показатели 2020 года.

Годовой статистики по 2022 году пока нет. Но в январе-апреле введено жилья на 58% больше, чем за аналогичный период 2021 года. Ввод такого объема налогооблагаемого имущества должно было увеличить доходы государства и регионов. Однако такого роста мы не наблюдаем. То есть можно предположить, что со статистикой ввода жилья, мягко говоря, не все в порядке.

К оценке продаж также необходимо подходить осторожно. Я говорил о повышении процентной ставки по ипотеке, это негативно отражается на новых продажах. Также следует учитывать, что с февраля 2022 года экономическая ситуация в стране претерпела серьезные изменения. Есть и общий спад экономической активности, нарушения устоявшихся логистических цепочек, теряются привычные рынки сбыта. Все это негативно влияет на финансовое состояние граждан.

На этом фоне происходит некоторый отток экономически активного населения, который влияет на ситуацию на рынке вторички. Все это, в свою очередь, создает определенные ожидания падения стоимости жилья. То есть существуют разные факторы, стимулирующие снижение спроса на жилую недвижимость.

Куда тратить сейчас деньги менеджеру среднего звена или вахтовику? Вложения в недвижимость для сбережения средств выгодны?

Илья Пономарев: В нынешней ситуации любые рекомендации по инвестиционным решениям представляются крайне сомнительными.

Еще год назад, например, с учетом сильно разогретого общеевропейского тренда, интересными были любые проекты в области так называемых "зеленых финансов". В текущем моменте сложно оценить перспективы подобных проектов.

Тем не менее, считаю вложения в недвижимость наименее рисковыми, с точки зрения сбережения средств. Возможно, на данный момент это не даст краткосрочной доходности, но в длительной перспективе вполне привлекательно. Лучше выбрать консервативный сценарий.

В последние месяцы стала популярна мена квартир вместо купли-продажи. Какие еще варианты, которые позволяют решить жилищный вопрос, не имея больших сумм, сегодня в тренде?

Илья Пономарев: Анализировать "популярность" договора мены по отношению к договору куплипродажи, дело неблагодарное. Скорее всего, речь идет не о замещении продаж. А о появлении технологического решения, позволяющего собственнику эффективно находить варианты для мены жилья.

С точки зрения "неинвестиционного" решения жилищного вопроса я остаюсь сторонником планомерного формирования института субсидируемого наемного жилья. Только возникновение развитого рынка такой недвижимости позволит сбалансировать жилищный рынок и закрыть жилищную проблему для всех, при доступных условиях и с достойным качеством.

Самостоятельное строительство загородного дома в условиях достаточно активного развития транспортной и социальной инфраструктуры пригородных зон также является привлекательной формой инвестиций. И позволяет получить оптимальный результат по параметрам цена/качество. Но в этой части настойчиво рекомендовал бы работать с профессиональным заказчиком, чтобы адекватно понять бюджет, сроки и объемы. И не попасть в долгострой.