Офисный рынок, часть II: испытание на гибкость - «Аналитика рынка»

РГУД разработал российский стандарт для отечественных офисов и гибких пространств. Что происходит в сегменте гибких офисов Москвы? Есть ли на него спрос?

Эксперты комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (РГУД) разработали российский стандарт* «Eco smart office» («экоковоркинги.рф») для отечественных офисов и гибких пространств. «Идея создания стандарта созрела примерно год назад: бурный рост сегмента гибких офисов и высокая конкуренция в нем, качественное инженерное оснащение офисов, выполненное с заботой о человеке и природе, — все говорило само за себя, — вспоминает руководитель комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, гендиректор компании EST Group Евгений Тесля. — При этом стоимость международной экосертификации довольно высока, так что было решено создать отечественный стандарт, но не с нуля, а используя международную практику и опыт компании SОК (одного из ведущих игроков сегмента — BFM.ru)».

По сути, новый стандарт адаптирует мероприятия международной системы LEED к российским нормам и практикам. Одно из важных отличий — отсутствие обязательных платежей в иностранной валюте: стоимость прохождения международной сертификации офисного помещения площадью 1000 квадратных метров может достигать 2 млн рублей, а сертификация по стандарту «Eco smart office» обойтись в 400-700 тысяч рублей, причем с момента подачи документов до выдачи сертификата проходит не более четырех недель. Как рассказывают в РГУД, на сегодня уже завершена сертификация по двум объектам, еще пять находятся на рассмотрении.

Сертификацию можно пройти поэтапно, начиная с создания концепции офиса или его реконструкции. Для этого заказчику при участии генпроектировщика, генподрядчика и «зеленого» консультанта необходимо выполнить ряд обязательных требований и мероприятий. Сумма присвоенных за это баллов определяет уровень сертификата: минимум — «сертифицировано» (40 баллов), максимум — «платиновый» (свыше 80 баллов).

Аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital Игорь Кузьмин отмечает, что на текущий момент единой общепринятой классификации в России не существует, так что разработка РГУД позволит серьезно упорядочить рынок гибких офисных пространств.

Игорь Кузьмин

аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital

«Вероятнее всего, классификация будет затрагивать инженерные и технические характеристики здания, в котором расположен flex-офис, а также набор сервисов, где может быть представлен обязательный и рекомендательный перечень функций. Это позволит упростить оценку качества предлагаемых помещений и услуг, сделать ценообразование более прозрачным для клиентов и в совокупности улучшить качество гибких офисных пространств на рынке, поскольку операторы будут стремиться соответствовать принятому классификацией стандарту».

А еще нововведение РГУД заставляет более предметно поговорить о том, что вообще сегодня происходит в сегменте гибких офисов Москвы. В 2021 году было модно утверждать, что набирающие силу flex-форматы вот-вот если не полностью вытеснят, то заметно потеснят своих классических собратьев. Сегодня про «вытеснение» и «потеснение» речи вроде бы уже не идет, однако активность операторы сегмента сохраняют, и пока практически не ниже прошлогодней.

По данным компании CORE.XP*, за первый квартал нынешнего года в столице было открыто семь коворкингов общей площадью 9,5 тысячи квадратных метров, в итоге общий объем предложения гибких офисных пространств к концу марта составил 344,3 тысячи квадратных метров. До конца 2022 года заявлены к открытию еще 23 московских коворкинга общей площадью 144 тысячи квадратных метров, причем заметно увеличивается доля крупных игроков, среди которых компании SOK, «Ключ», Business Club, Space 1, Apollax Group и ряд других. В целом, по подсчетам аналитиков CORE.XP, сейчас десять крупнейших операторов гибких офисных пространств формируют 67% рынка.

Что касается спроса, то в первом квартале объем сделок в сегменте составил 11 750 квадратных метров. «На фоне сохранения ситуации неопределенности гибкие офисные пространства, предоставляющие помещения с выполненной отделкой и оборудованные для работы, могут выигрывать у традиционных офисов, особенно в сегменте небольших и средних по размеру сделок», — считают в CORE.XP.

Кстати, по оценкам генерального директора управляющей компании 25/7 Марии Онучиной, этому выигрышу должен помочь растущий интерес к гибким рабочим пространствам, входящим в состав коливингов.

Мария Онучина

генеральный директор управляющей компании 25/7

«Основная черта коливингов — это организация общей среды для взаимодействия, работы, общения со сверстниками и единомышленниками, развития и роста. Именно это роднит коливинги с коворкингами и другими гибкими формами недвижимости. Место должно подстраиваться под запрос и потребность пользователя, а не наоборот: это тренд, который перешел с коворкингов на гостиницы, а с гостиниц на коливинги. Мы уверены, что он еще получит дальнейшее развитие».

Сами игроки сегмента, с которыми побеседовал BFM.ru, тоже излучают уверенность и заявляют, что несмотря на все сложности, московский рынок гибких офисов продолжит расти. Компании, которые определяют его развитие, не сомневаются в сохранении старых и активном притоке новых арендаторов и уже готовы предложить им ряд интересных новинок.

Александр Алейников, коммерческий директор компании Pridex

«Ситуация, складывающаяся сейчас на рынке, может стать отправной точкой для глобальной смены правил игры в офисном сегменте. Дело в том, что компании, у которых в данный момент заканчиваются договоры аренды и которые ведут переговоры по заключению новых соглашений или подыскивают новые помещения, имеют все основания ориентироваться преимущественно на предложения гибких офисов. Во-первых, к такому шагу их подталкивает возможность заключить краткосрочный договор, не предусматривающий болезненных штрафов за расторжение. Во-вторых, это отсутствие необходимости инвестировать значительные средства в отделку и оснащение нового офиса. В-третьих, перед многими арендаторами стоит задача по сокращению текущих расходов на содержание офисов, а аутсорсинг многих административных функций, который предполагает формат гибкого офиса, может стать эффективным решением по оптимизации подобных затрат. В сложившихся условиях преимущества гибких офисов становятся более весомыми, что делает данный формат значительно более привлекательным для клиентов, тогда как принципы, заложенные в его основу, имеют все шансы распространиться по всему рынку офисной недвижимости в качестве единых правил игры».

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер компании Multispace

«Импульс, полученный рынком в 2020 году, и набирающие обороты тренды по оптимизации офисного пространства и трансформации рабочих процессов дали серьезный толчок развитию гибких офисов в 2021 году. Сегмент вырос на 20% по отношению к 2020 году и в настоящее время составляет более 300 тысяч квадратных метров или 1,6% от общего офисного стока. Появились новые профессиональные игроки, рынок закрыл крупнейшие за всю историю сегмента сделки, показав рост в два раза и увеличив среднюю сделку до более чем 1000 квадратных метров. Сегмент также менялся качественно, делая упор на создание эргономичного, технологичного и многофункционального пространства, активно внедряя в офис «зеленые» технологии и гибкие подходы в управлении и использовании пространства. Под влиянием спроса на «качественные изменения» сегмент гибких офисов планировал вырасти в 2022 году более чем на 50%, однако, очевидно, что геополитический кризис в стране внесет свои коррективы в его развитие в текущем году. Растущая себестоимость строительства, удорожание заемного финансирования и необходимость пересмотра состава строительных материалов и перехода на аналоги будут серьезными сдерживающими факторами для роста нового предложения. Мы полагаем, что рынок покажет более скромный рост, аналогичный 2021 году, при этом реализованный в основном в рамках built-to-suit проектов. С другой стороны, как и в любой кризис, сегмент гибких офисов является ключевой точкой роста для офисного рынка. Для большинства компаний, которые с 2020 года осуществляют переход к новым форматам работы и более эффективному использованию пространства, сегодня вопросы оптимизации, сокращения горизонта планирования, гибкости договора аренды, получения готового решения и экономии на ресурсах становятся ключевыми. Эти вопросы помогают закрыть операторы гибких пространств. Поэтому мы уверены, что спрос на этот сегмент сохранится высокий, с небольшим смещением ко второй половине года. Мы увидим изменения в структуре спроса, где будут доминировать российские, государственные и окологосударственные компании. Общий курс на импортозамещение во всех ключевых сегментах бизнеса даст толчок к выходу новых игроков, росту малого и среднего бизнеса и стартапов. Для таких компаний гибкий офис традиционно становится оптимальным решением. Поэтому, на наш взгляд, несмотря на уменьшение среднего объема сделки в 2022 году и неизбежный рост ставок, поглощение в сегменте сохранится в пределах прогнозных значений. Преимуществом будут пользоваться операторы, которые не просто предлагают готовый офис и определенный набор услуг, а те, которые, как Multispace, смотрят в будущее и дают арендаторам технологичное и эффективное решение, позволяющее гибко планировать и решать как краткосрочные, так и долгосрочные задачи бизнеса».

Иван Гуськов, основатель, генеральный директор компании Apollax Space

«Мы наблюдаем сегодня небольшое наличие вакансий на крупные площади (от 2000 квадратных метров) в первую очередь в классе А. Это результат того, что в прошлом году наблюдался всплеск активности как у крупных арендаторов, так и у операторов гибких офисов, которые арендовали достаточно большое количество площадей. На примере нашей компании могу сказать, что за год мы нарастили портфель до 33 тысяч квадратных метров, это восемь площадок. Сейчас продолжается взятый курс на открытие крупных площадок: вслед за Business Club, Space 1 и SOK о площадках свыше 5000 квадратных метров объявили Multispace и мы. Начинает расти объем сделок в формате build-to-suit, ярким примером может служить сделка OZON и Business Club в проекте «Искра Парк» (25 тысяч квадратных метров). С учетом того, что за два пандемийных года были сформированы новые требования к качеству и структуре офисов, где в приоритете максимальный комфорт и эффективность, а также отсутствие капитальных затрат, именно сервисные офисы стали одним из самых быстро развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. Что касается распределения по районам, то спросом пользуются традиционные локации — центр города, Ленинградский проспект, район Павелецкого вокзала, ММДЦ «Москва-Сити», развивается западное направление. И мы видим следующий позитивный сценарий: да, многие сейчас взяли паузу и ждут, как изменится геополитическая обстановка для принятия дальнейших решений; однако спрос, который сейчас не конвертируется в сделки, ориентировочно через три-шесть месяцев перейдет в активную фазу заключения договоров. Это и можно будет считать «точкой отчета» в стабилизации рынка коммерческой недвижимости. Если же говорить не об объемном, а о качественном росте рынка, все больше игроков уделяют внимание диджитализации бизнеса. Тут можно отметить, что вслед за умными офисами от Space 1 технологичный офис запустили Multispace, свое уникальное мобильное приложение разрабатывает Apollax Space, другие игроки стараются предлагать клиентам удобные цифровые платформы».

Георгий Голенев, СЕО компании «Ключ»

«Гибкие офисы — среда для любого бизнеса и его честный индикатор. У нас работают компании из самых разных сфер, и сегодня мы ощущаем спрос на гибкость как среди нового бизнеса, так и среди действующей предпринимательской среды. Мы отчетливо видим развитие тренда перехода крупного бизнеса из классической аренды в гибкую: крупные компании сейчас в поиске краткосрочной или среднесрочной аренды, корпорации и госкомпании активно хантят айтишников командами и стартапами — и, помимо того, что у нас их можно быстро разместить, гибкие офисы здорово помогают HR в борьбе за кадры. Что касается релокации: те, кто не связан напрямую с иностранным бизнесом, продолжают аренду и у них, в основном уже начал появляться боевой настрой. Какого-то массового оттока, по крайней мере у себя, мы не наблюдаем. Сделать офис самостоятельно становится все сложнее: стоимость CAPEX растет ежедневно, а гибкие офисы полностью готовы к заезду. Мы считаем, что данное преимущество нашего сегмента станет ключевым в эпоху турбулентности. В целом, опыт пандемии нам подсказывает, что решения, которые предлагают операторы гибких офисов, в топе антикризисных мер для бизнеса. В первую очередь, это длина контракта и отсутствие CAPEX — классический офис такого не предполагает. К тому же мы, например, в конце 2021 закончили испытания нашего IT-решения и собственной букинг-системы и сами стали полноценной PropTech компанией. Теперь разрабатываем альтернативные сценарии применения нашего ПО, с уходом зарубежного букинга это будет востребовано и в других отраслях. А еще мы проапгрейдили наш базовый продукт гибкого офиса — на днях мы анонсировали новый продукт МФК, который воплотим неподалеку от Красной площади: это будет полноценный деловой центр, объединенный с общественным пространством, ретейлом и ресторанами».

В том, что гибкие офисы в ближайшие годы продолжат поступательный «захват» рынка, не сомневается и руководитель архитектурного бюро UNKCI Николай Миловидов. Более того, по его определению, flex-форматы постепенно становятся практически единственным возможным вариантом как при создании новых офисов, так и при реновации уже действующих. И каждый кризис будет только подтверждать их, этих форматов, преимущества.

— Последние лет пять сфера офисной недвижимости максимально активно развивалась в сторону применения мультифункциональных решений. И сейчас компании, построившие гибкие офисы, начинают демонстрировать вложенный потенциал. Замечу, что правильно спроектированный и реализованный гибкий офис имеет два уровня гибкости. На первом мы видим, что пространство предоставляет возможность организовать рабочий процесс в различных как по численности, так и бизнес-функционалу группах сотрудников, а также использовать разноплановые места для индивидуальной работы. То есть, любое пространство априори уже является рабочим. Вторым уровнем гибкости становится возможность преобразования имеющегося пространства под конкретные текущие задачи — место отдыха с мягкими диванами может модифицироваться в индивидуальные рабочие места сотрудников либо в просторный презентационный зал. Иными словами, при правильно придуманной архитектором планировке дальнейшее изменение функционала помещений становится только вопросом подбора мебели. Именно это делает гибкие офисы столь популярными — они решают больше задач при меньшей фактической площади, а значит, экономят ресурсы собственника.

— А можно проиллюстрировать ваши слова каким-то конкретным примером?

— Давайте возьмем в качестве иллюстрации проект реновации штаб-квартиры компании Microsoft в Москве. На старте мы имели офисные помещения площадью около 9000 квадратных метров для 800 сотрудников с 600 индивидуальными рабочими местами и 40 переговорными. На тот момент компания уже давала возможность удаленной работы и гибридного графика. После реновации в рабочем пространстве было организовано 400 незакрепленных мест и около 150 зон для организации рабочих групп — переговорных разного формата и размера. В течение трех лет эксплуатация гибкого офиса демонстрировала отменный результат: даже в случае, когда все сотрудники выходили в офис, места для работы было достаточно. Это было достигнуто повышением уровня вовлеченности в командную работу. В появившихся новых переговорных, зонах неформального общения постоянно шла активная коммуникация сотрудников, и рабочих мест для концентрированной работы хватало даже при полной посещаемости. Могу предположить, что в дальнейшем мы еще не раз увидим «испытание гибкости офисов». Например, если все-таки возникнут сложности со стабильностью работы выделенных линий интернета или ограничением трафика мобильного интернета. Весьма вероятно, что через некоторое время мы будем наблюдать возвращение людей с удаленки в офис. Сотрудники, работающие удаленно, будут стремиться больше времени работать в офисе, что повысит их заполняемость относительно уровня последних пары лет. Или другой сценарий, при котором в летний период компании нужно будет найти «аргументы» (помимо административных приказов) для стимулирования работы сотрудников в офисе. Тогда акцент будет смещаться в сторону «клубных» офисов, совмещающих в себе не только рабочее пространство, но и возможности для развития, проведения свободного времени, нерабочих коммуникаций.

По словам эксперта, flex-офис в последние три года стал основным в запросах новых заказчиков. «Конечно, в основном, с подобными запросами к архитекторам приходят крупные компании. Однако я уверен, что постепенно этот формат станет основным рабочим пространством практически в любой фирме, от госкорпорации до малого бизнеса. Исключение будут составлять компании, которые в силу специфики деятельности или повышенной секретности вынуждены будут оборудовать классический офис с кабинетами и закрепленными рабочими местами», — считает Николай Миловидов.

*Есть в распоряжении Business FM