Будет ли 2022 год рынком покупателя? - «Аналитика рынка»

Последние два года для рынка недвижимости были полны неожиданных поворотов. Сильнейшее влияние на состояние рынка недвижимости оказала льготная ипотека. Она должна была помочь людям приобрести квартиру. А между тем, ипотека так разогнала рынок, что большинству покупателей жильё стало недоступно.

И вот рынок вошёл в 2022 год. О том, насколько непростая ситуация сложилась на рынке жилья в настоящее время, и что ждёт недвижимость в ближайшие месяцы, размышляет заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

— О ситуации на рынке недвижимости сейчас пишут и говорят самое разное. А как Вы её оцениваете?

— Вы правы. В последнее время пишут и говорят о недвижимости очень много. Причём, мнения экспертов бывают зачастую диаметрально противоположными. В чём причина столь радикального различия в оценках рынка недвижимости? В разнообразии факторов, которые влияют на рынок. И в том, как эти факторы оценивать.

— И какие же это факторы?

— 1. К примеру, длинные новогодние праздники. Но мы их успешно пережили. Вопреки ожиданиям скептиков, рынок в январе 2022-го года активен. Все тенденции, характерные для конца 2021-го года, мы отчётливо видим в январе.

2. Новый Год встретил нас очередной (я сбился со счёта) волной коронавируса. Стало понятно, что этот фактор прочно обосновался в нашей жизни, и никуда уходить не планирует. По крайней мере, в ближайшее время. Правительство РФ уже на «удалёнке». Кто следующий? Мы не обсуждаем эффективность противоэпидемиологических мер. И не даём своих оценок. Ясно одно: руководство страны делает всё, что в их силах, чтобы противостоять натиску этой напасти. Огромная искренняя благодарность им за это. Я хочу обратить внимание читателей на то, что состояние шока, в котором население пребывало весной 2020-го года, кануло в лету. Люди заняли активную жизненную позицию, и решают жизненно важные вопросы здесь и сейчас. В том числе и жилищные. Судите сами: ЗАГСы работают, люди женятся, у них появляются дети, дети вырастают и строят свои семьи, и им становится нужно разъезжаться с родителями. В связи с удручающей статистикой смертности от коронавируса увеличилось количество квартир, полученных по наследству. Наследники вынуждены что-то делать с этим жильём.

3. Льготная ипотека в течение полутора лет была подлинным катализатором стремительного роста строительной отрасли. «По итогам 2021 года страна вышла на рекордный объём ввода жилой недвижимости. 90 миллионов кв. м. жилья – это абсолютный максимум за весь период новейшей истории России», – заявил президент Владимир Путин на Пресс-конференции.

4. Сложная внешнеполитическая ситуация, отношения с Украиной, Евросоюзом, США и НАТО, беспорядки в Казахстане…

5. Заявления Министра иностранных дел РФ о грядущем отказе от расчётов в долларах также не вселяет гражданам уверенности в завтрашнем дне.

6. Центробанк опубликовал свою версию законопроекта о предстоящем в скором времени запрете свободного хождения криптовалюты, как средства платежа, на территории РФ.

7. Волатильность курсов денежных знаков иностранных государств.

8. Цены на энергоносители.

9. Инфляция, которая продолжается и в 2022-м году, несмотря на существенное повышение ключевой ставки Центробанком в конце прошлого года.

10. Невыгодные условия по депозитам в большинстве надёжных банков.

Все эти факторы в совокупности заставляют людей нервничать и искать возможности для защиты своих сбережений. Надёжная альтернатива – недвижимость. Особенно, если она расположена в Москве или в области.

В связи со всем вышесказанным, столичная недвижимость, как уютная и безопасная гавань – единственная существенная гарантия сохранности сбережений и заёмных средств. Собственно говоря, вложить свои деньги больше и некуда, к сожалению. Рынок акций в последние дни трясёт, как в лихорадке. Драгоценности стали значительно менее ликвидны. Рынок произведений живописи и антиквариата перенасыщен шедеврами, в подлинности которых есть сомнения. Автомобиль, на котором ты выехал за ворота автосалона, сразу теряет в цене минимум 20%, и никак не сможет выполнять функцию инвестиции. А вот квартира в Москве — это всегда ценность. В 2021-м году мы наблюдали повышенный интерес к столичной недвижимости со стороны регионов. Появился новый интересный термин: «квартира для пиджака». Представители разных слоёв в регионах стараются купить квартиру в Москве, чтобы останавливаться в ней при необходимости во время делового визита, чтобы поселить в ней детей, которым предстоит учиться в московских ВУЗах, и т. д.

— Наступил ли баланс между спросом и предложением? Мнения разные. Пишут, что в этом году будет рынок покупателя. А как Вы считаете?

— Мнения аналитиков снова разошлись. Кто-то убедительно аргументирует своё мнение о грядущем повышении цен, кто-то — столь же убедительно твердит о предстоящем падении рынка. Уверен, что правда скрывается где-то посередине. Скорее всего, рост цен на уровне 30-40% в год маловероятен. Мой прогноз: стабильный рост цен на московские квартиры в пределах 1,5-2 % в месяц. Кстати, это очень даже неплохой рост. В пределах 24% годовых. Никакие ценные бумаги, валюта и драгоценности не дадут и половины.

— Если говорят, что грядет рынок покупателя, то в этом случае будут и условия для торга. Или нет?

— На этот вопрос я всегда отвечаю так: «Побеждает здравый смысл. Если предложение покупателя квартиры приемлемо, а у собственника есть мотивация, сделка обязательно совершится».

— Ряд аналитиков предполагает, что в наступившем году прирост цен вернется на уровень допандемийного 2019 года и составит порядка 12% в год в Москве и до 15% — в Московской области. Странно. Опять рост. Почему?

— Вложиться больше некуда. Ни один другой сектор экономики не даст такого позитивного «сальдо».

— Если мы посмотрим объявления в рекламе, то увидим, что новостройки порой дороже вторички. С чем это связано?

— Застройщик в гораздо большей степени, чем собственник квартиры на вторичном рынке, является заложником ситуации. У него столько жесточайших обязательств, что порой снижаться в цене продаваемых квартир он может только в исключительных случаях. Он должен оплатить по счетам проектировщикам и архитекторам, смежникам и поставщикам, своим рабочим и прорабам, инженерам и бухгалтерам, и т. д.

— Согласны ли Вы с мнением, что спрос на «вторичку» постепенно перетекает с первички?

— Спрос на квартиры в разных секторах рынка («вторичка» и «первичка») определяется его ёмкостью. Ёмкость рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры можно продать в единицу времени по определенной цене. Для наглядности предлагаю представить себе виртуальный огромный мешок денег, в котором хранятся средства, нужные для покупки всех продаваемых квартир в городе. Сегодня в нём больше денег, предназначенных для покупки новостроек, а завтра – для готового жилья. Через неделю, например, объявили о тотальных скидках при продаже ЖК «Солнышко». Деньги потекли туда. Через 3 недели, к примеру, акция в ЖК «Солнышко» завершилась, и деньги плавно перетекли на готовое жильё. На сегодняшнем рынке, после того, как в июле прошлого года изменились условия льготной ипотеки, спрос несколько сдвинулся в сторону готового жилья. Если в ближайшее время правительство, как и было недавно обещано, расширит круг лиц, для которых предусмотрены льготы при покупке новостроек, спрос неминуемо перетечёт туда.