Год рекордов и эвфемизмов на рынке коммерческой недвижимости - «Аналитика рынка»

Уходящий 2021 подарил сегменту такие характеристики, как "дополнительные риски", "отсутствие выраженной положительной динамики" и "осторожный оптимизм"

Рост инфляции и ключевой ставки Центробанка, второй сезон пандемии коронавируса — и все еще сохраняющийся оптимизм определили развитие рынка коммерческой недвижимости России в уходящем 2021 году, считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Инвестиции: "Золотая малина" инфляции

"Золотую малину" в этом году унесет инфляция, которая отразилась как на стоимости строительства, так и на стоимости фондирования. В конечном итоге стало меньше сделок на рынке. Все в поиске, но принятие решений может затягиваться из-за затянувшейся неопределенности", — обрисовал итоги года инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов.

Примерно в том же духе высказываются и другие инвесторы. Коммерческая недвижимость — это "долгий" и низколиквидный актив. И если с уже имеющимися качественными объектами ситуация более или менее понятна (арендные платежи растут вслед за инфляцией, чтобы номинальная стоимость актива не падала), то новые решения принимать стало сложнее.

"Дополнительные риски, сформировавшиеся в этом году, усложняют анализ и процесс принятия инвестиционных решений со средне- и долгосрочным периодом планирования. Поэтому многие транзакции были приостановлены или отменены", — отметил финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков.

Другим вариантом для инвесторов стало стремление учесть все потенциальные риски при входе в проект, что на практике означало попытки купить объект по цене ниже рыночной. Что в итоге также означало отказ от сделок, находившихся в работе, рассказал Новиков.

По предварительным данным CBRE, годовой объем инвестиций в российскую недвижимость составил 390 млрд рублей, и это на 28% больше предыдущего рекорда 2017 года.

В Cushman & Wakefield подсчитали, что в итоге треть всех инвестиций в недвижимость ожидаемо пришлась на жилье, на втором месте склады (28% всех вложений за год), далее офисы и многофункциональные комплексы (МФК). В JLL долю инвестиций в покупку земельных участков и других активов для строительства жилья оценили в 60%, но на втором месте все равно склады.

"По итогам 2021 года инвестиционный показатель в сегменте складской недвижимости приблизится к 1 млрд долл., что на 30% выше, чем в 2020 году", — считает руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян.

"Торговый и гостиничный сегменты признали наиболее неочевидными для инвестиций сегодня", — тактично сообщается в отчете Cushman & Wakefield.

В прогнозе CBRE на 2022 год говорится, что общий объем инвестиций ожидается на том же уровне, но доля коммерческой недвижимости вырастет.

"В следующем году вложения могут быть перераспределены следующим образом: жилой сегмент скорее всего сократится с порядка 50% до 25% от общего объема, а доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти с 50% до 75% за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте", — считают в CBRE.

Торговая недвижимость: осторожность и оптимизм

В сфере торговой недвижимости эксперты характеризуют ситуацию выражением "осторожный оптимизм" — правда, год назад ее описывали примерно так же. Сильнее всего развитие сегмента сдерживают коронавирусные ограничения: на их фоне влияние остальных факторов не так заметно (поскольку все равно ничего не происходит).

"За период с начала года по начало декабря было открыто 17 торговых объектов общей торговой площадью 518 тыс. кв. кв. Всего итогам 2021 года к вводу планируется около 700 тыс. кв. м торговых площадей — за счет торговых объектов, перенесенных с 2020 года в связи с пандемией", — прокомментировала результаты текущего года аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.

По данным Knight Frank, с начала года были введены 16 торговых центров в регионах (486,9 тыс. кв. м) и пять в Москве (84,2 тыс. кв. м), что дает аналитикам основания надеяться на достижение допандемийных показателей.

При этом в ближайшие два года консультанты ожидают вдвое меньший объем ввода, строительство небольших торговых центров, а крупные открытия — лишь точечно. Более 50% новых торговых торговых площадей введены, по данным Knight Frank, в городах с населением менее 1 млн человек. Среди ТЦ Москвы тенденция схожая: большинство анонсированных проектов — районные комьюнити-центры площадью 10–30 тыс. кв. м.

Тем временем в Москве доля свободных площадей в ТЦ выросла еще на несколько процентных пунктов и сейчас составляет, по разным данным, от 9,8 до 15%. В 2022 году она может еще немного подрасти. А новые проекты, как и все последние годы, открываются с 60% заполненных площадей.

Однако ни ритейлеры, ни консультанты не теряют того самого осторожного оптимизма.

"В 2022 году мы ожидаем постепенного восстановления оборотов ритейлеров, возвращения посещаемости торговых центров к уровням 2019 года, что приведет к росту ставок аренды в пределах 10–15%", — считает директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.

В Москве делают ставку еще и на торговые центры в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), куда столичные власти привлекают инвесторов через торги.

А вот центральные улицы то ли оживают, то ли нет. По сравнению с июнем доля вакантных площадей в фэшн-сегменте снизилась на 3,1% п. п. за счет открытия новых магазинов. С другой стороны, все еще свободными остаются 14–15% магазинов в стрит-ритейле, отметили в JLL. В CBRE данные даже печальнее: вакансия 16,4% в основных торговых коридорах столицы, причем значительная часть пустующих помещений остается таковой уже больше 12 месяцев.

"Развитие всех ритейлеров остается очень точечным: если ранее они говорили про округ или улицу, то сегодня все чаще в запросах есть конкретный адрес и номер дома", — отметила руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве Юлия Назарова.

Офисы: или хорошо, или ничего

Офисная недвижимость поделилась на хорошо или ничего — причем "хорошо" на всех может не хватить. Из-за всех особенностей 2021 года строительство новых качественных объектов практически не ведется, а уже имеющиеся чувствуют себя нормально.

"Темпы восстановления рынка офисной недвижимости в 2021 году превзошли все ожидания. Во второй половине года ввиду отсутствия жестких ограничений компании более интенсивно возвращали сотрудников в офисы, многие возобновили проекты по расширению и/ или смене офиса. По итогам 2021 года объем сделок аренды и купли-продажи составит 1,5 млн кв. м, что на 20% больше показателя за 2020 год, но все еще меньше рекордного 2019 года на 13%", — рассказала руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

При этом наиболее востребованными остаются офисы класса А — возможно потому, что на экспансию ориентированы преимущественно крупные компании. Те, кто обычно снимает более дешевые помещения, пока не двигают показатели вперед.

"Респонденты отмечают существенно возросший спрос на качественные площади на фоне низкого уровня текущего нового строительства. Участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение ввода в следующем году и дефицит качественного предложения в 2023–2024 годах", — говорится в отчете PwC.

Главным трендом развития сегмента стало строительство под заказчика.

"Если бы можно было охарактеризовать рынок офисной недвижимости 2021 года одним словом, то это определенно было бы "built-to-suit". По предварительным данным декабря, с начала года было введено 563 тыс. кв. м офисных площадей, 71% из которых представлен объектами, построенными под заказчика", — отметила аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева.

Оценки аналитиков JLL несколько отличаются, хотя тренды отмечены те же.

"По итогам 2021 года объем введенных бизнес-центров составит 630 тыс. кв. м, против 224 тыс. в прошлом году. В 2022 году (...), по нашим прогнозам, суммарный ввод составит около 600 тыс. кв. м. Стоит отметить, что в 2021 году 50% офисных площадей были построены под конкретного клиента либо под себя, что является абсолютным максимумом за всю историю наблюдений", — рассказал руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша.

"В спекулятивном сегменте рынка все еще наблюдается тенденция к переносу сроков ввода. Это связано не с низким спросом, а с административным фактором: сроки зачастую приходится сдвигать из-за долгой процедуры согласования и получения разрешительной документации", — говорится в отчете Knight Frank.

Доля свободных площадей за год снизилась и в классе А, и в классе В — в среднем на 1,5 п. п. К концу года, по данным аналитиков, она составит 8,6–8,8%, а в 2022 году может вырасти до 9,5–10% при условии ввода новых крупных объектов и менее активного спроса.

Ставки аренды при этом за год выросли в среднем всего на 6%, но очевидно, что из-за инфляции они будут расти и дальше.

"По нашим оценкам, в 2022 году ставка будет 22 800 руб./кв. м/год. Объем заключенных в 2021 году сделок превышает показатель 2020 года на 25% и составляет уже более 1,8 млн кв. м. При этом в следующем году мы ожидаем более сдержанный объем спроса на уровне 1,7 млн кв. м, так как отложенный спрос 2020 года реализовался в 2021 г.", — рассказала Полина Афанасьева. Схожие оценки дают и в JLL.

Склады: горячая тема

А вот в сегменте складской недвижимости по-прежнему все хорошо. Онлайн-торговля растет, и склады называют одним из основных бенефициаров коронакризиса — лучше дела обстоят только в жилищном строительстве. При этом особой нишей России, по данным рейтинга PwC, стали склады "последней мили".

Рост рынка прогнозируют как минимум еще на два года. Однако часть экспертов опасается как раз того, что вслед за перегревом рынка электронной коммерции окажется перегрет и рынок складской недвижимости.

"Второй год подряд мы наблюдаем уникальные сделки и с точки зрения площадей, и с точки зрения объектов, стремительное развитие новых форматов складских комплексов и активное строительство классического класса А, неудержимый рост ставок аренды и вымывание с рынка практически всех свободных площадей", — отметила аналитик Cushman & Wakefield Екатерина Ногай.

В одном только Московском регионе, по данным компании, по итогам 2021 года будет введено в эксплуатацию порядка 1 млн кв. метров складских помещений — на 20% больше, чем годом ранее (и вообще это пятилетний рекорд). Спрос при этом достигнет 2,5 млн кв. метров — и это исторический максимум, причем предыдущий рекорд был достигнут в 2020 году. В следующем году ожидаются новые достижения: ввод 1,3 млн кв. метров, из них 77% на свободный рынок не выйдут (built-to-suit).

В Москве и области свободными сейчас остаются менее 1% складских помещений, заявила Екатерина Ногай, и это несмотря на постоянный рост ставок аренды. За склады класса А просят уже в среднем 5300 руб. за кв. м в год — в январе было 4100 руб. И изменения этой тенденции в 2022 году аналитики не ожидают. Опять же, инфляция.

"Мы ожидаем роста ставок аренды и в 2022 году. Так в Московском регионе к концу года максимальная базовая ставка аренды для объектов около А107 достигнет 6 тыс. рублей за кв. м в год. Основным фактором роста ставок остается крайне низкая доля свободных площадей — менее 0,5% в начале 4-го квартала", — рассказал руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин.

По мнению экспертов JLL, уровень вакансии в 2022 году упадет до 0,3–0,4%, а из-за роста ставок (то есть затрат ритейлеров на логистику) вырастут и цены на многие группы товаров. Такова цена рекордов.

"В 2021 году мы наблюдаем сразу два установленных рекорда: минимальная вакансия за 13 лет и максимальная ставка аренды за всю историю наблюдений за рынком. К концу года ожидается, что рекорд по объему спроса также будет побит. Складской рынок находится на подъеме и предпосылок для глобального изменения ситуации нет", — подчеркнул директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.

Еще одна примета 2021 года: на складской рынок приходят новые игроки.

"Складские проекты запускают девелоперы из других сегментов, а девелоперские компании, реализующие проекты в других регионах, выходят на рынки Москвы и Петербурга. Кроме того, владельцы земельных участков задумываются об инвестициях в логистику и прорабатывают складские проекты. Обновление пула игроков — один из показателей "золотых времен". В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2013 году", — добавил руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости CBRE Антон Алябьев.

Гостиницы: лучше жить в глухой провинции у моря

Курортная гостиничная недвижимость бьет рекорды, городские отели — увы.

Границы все еще закрыты, периодически вводят ограничения и на внутренний туризм, организаторы деловых мероприятий ловят редкие окна, когда можно собрать людей очно. Так что сильнее всего пострадали отели в Москве и Санкт-Петербурге.

А вот для курортных гостиниц пандемия остается Клондайком.

"В Сочи 2021 год был еще успешнее, чем 2020, при том, что и в 2020 году Сочи показал рост по сравнению с 2019 годом по доходности на номер (+18,5% к показателю 2019 года) за счет роста средней цены продажи номеров", — рассказала руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова.

Причем аналитики отметили рост спроса не только на гостиничные номера, но и на покупку курортной недвижимости, жилье в Краснодарском крае и вообще все, что есть.

Ориентированные на международный и деловой туризм Москва и Санкт-Петербург пока восстанавливаются медленнее.

"В 2021 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал приближенный к 2019 году показатель среднего тарифа и прирост в сравнении с 2020 годом на 13%. Средний тариф в сегментах люкс и верхнем пределе высокого ценового сегмента растет, в то время как в остальных сегментах наблюдается падение от 11 до 28%. Показатель загрузки плавно рос во всех ценовых сегментах, достигнув 60% по рынку в целом", — рассказала старший директор "CBRE Россия" Ирина Ушакова.

В целом по России, по ее словам, за год открылось восемь брендированных гостиниц в семи разных городах, суммарная емкость — 966 номеров. На 2022 год только в Москве заявлено 10 современных гостиничных объектов более чем на 1300 номеров.

В целом же итоги года на рынке коммерческой недвижимости лучше всего охарактеризовал руководитель практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России Саян Цыренов: "Каждый сегмент рынка недвижимости находится в своей части цикла в постпандемийное время. Даже главные бенефициары прошлых полутора лет по-разному смотрят на 2022 год: все игроки из складской недвижимости продолжают верить в рост показателей арендных ставок и продаж, а значительная часть жилых девелоперов уже ожидает стагнацию рынка после ограничения льготной ипотеки".