Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами? - «Аналитика рынка»

Падение стоимости аренды жилья, наметившееся с началом пандемии, в большинстве российских городов прекратилось. Некоторые арендодатели уже компенсировали себе коронавирусные потери, но сдавать квартиры не всегда и не везде целесообразно. Понять, стоит ли идти в рантье, все сложнее: доходность этого бизнеса снижается, недвижимость растет в цене быстрее, чем ставки найма, но сдача жилья в аренду все равно выгоднее банковских депозитов. Вклады против квадратных метров и неоднозначное будущее хозяев квартир — в материале «Ленты.ру».

Нелишние деньги

Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в крупных городах России (с населением от миллиона человек) опустился до 5,6 процента годовых, подсчитали аналитики ЦИАН (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Год назад он был выше — 6,3 процента, в «доковидном» 2019-м — 6,7 процента, в 2018 году — 7,3 процента. В 2020-м доходность арендного бизнеса сократилась сразу на 0,7 процентного пункта — прежде всего из-за резкого роста стоимости квартир, спровоцированного запуском льготной ипотеки. Рынок аренды тогда, напротив, стагнировал: многие арендаторы перешли на удаленку и уехали в родные города, оставив съемное жилье. Некоторые взяли ипотеку и купили свои квартиры. Это привело к снижению ставок и, соответственно, доходов хозяев сдаваемых метров.

Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года достигла 18,6 тысячи рублей. За год показатель увеличился на 2 процента. Стоимость покупки квартир росла быстрее — на 16 процентов за год, до 4,2 миллиона рублей в среднем

Тем не менее сдавать недвижимость все еще выгоднее, чем держать деньги в банке, утверждают эксперты. Средняя ставка вклада (сроком от года; данные ЦБ) — 5,46 процентного пункта (п.п.), доходность аренды на 0,14 п.п. выше. В 2020-м разница была больше — 1,6 п.п., в 2018-м и 2019-м — 0,5 и 0,9 п.п. Имеет смысл отнести сбережения банкирам только в Санкт-Петербурге, где доходность аренды всего 4,2 процента, а также в Москве и Казани — там рантье получают 4,5 процента годовых.

«В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов, — прогнозируют в ЦИАН. — Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения». Стоит учитывать также, что получаемые хозяевами жилья доходы не обгоняют текущие темпы инфляции, то есть фактически арендодатели с большим трудом «выходят в ноль» из-за обесценивания денег. В июне годовая инфляция составила 6,5 процента.

По данным аналитиков, сдавать жилье выгоднее всего в нестоличном Челябинске, где средняя доходность аренды выше 7 процентов годовых. Далее следуют Волгоград (6,5 процента) и Екатеринбург (6,4 процента). В абсолютных величинах больше всего зарабатывают собственники в Москве и Санкт-Петербурге: в среднем за год — 544 тысячи и 308 тысяч рублей соответственно. Но в двух столицах зафиксирован и самый высокий уровень цен на жилье, поэтому съемная квартира в Петербурге окупится за 24 года, в Москве — более чем за 22 года. Средний показатель для городов-миллионников — 18 лет и два месяца. В Челябинске «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду можно менее чем за 14 лет.

Профессиональные хозяйки

В перспективе помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам могут крупные инвесторы — если перехватят контроль над рынком съемного жилья. Рост объема инвестиций в сегмент арендной недвижимости прогнозируют эксперты консалтинговой компании CBRE. Они проанализировали рынки съемных квартир в 40 городах Европы (материал есть в распоряжении «Ленты.ру») и пришли к выводу, что спрос на аренду будет только увеличиваться, следовательно, инвесторы не оставят этот бизнес без внимания.

В России потенциал аренды остается в значительной степени нераскрытым: лишь около 10 процентов российских семей снимают жилье. При этом мировой опыт показывает, что аренда может рассматриваться как один из основных инструментов улучшения жилищных условий . К тому же примерно 35 процентов семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке

Виталий Мутко, генеральный директор «Дом.рф»

«Растет численность населения, особенно молодых поколений, более склонных арендовать жилье, — констатируют аналитики. — Также к росту спроса на аренду ведут социальные изменения. К ним относятся повышение уровня высшего образования (и более высокий уровень задолженности по кредитам на обучение), сокращение разрыва в уровне доходов, растущее вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак и создание семьи, что может повлечь отсрочку решения о покупке жилья. Эти тренды имеют место в сочетании с меньшей доступностью собственного жилья». По данным CBRE, 31 процент европейских семей сейчас живут в арендованном жилье (в то время как средний показатель за последнее десятилетие — 26 процентов).

Правда, в России профессиональной аренды практически нет, ее почти единолично развивает государственная компания «Дом.рф». Большинство отечественных арендодателей — частные лица, которые предлагают съемщикам квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные «на всякий случай». Доходность жилого сегмента в России ниже, чем в коммерческом секторе (речь о вложениях в офисы, склады), поясняют консультанты. У «Дом.рф» пока шесть проектов в Москве, где сдаются квартиры. Еще по одному — в Екатеринбурге (там заселение пока не начато) и Воронеже. В масштабах страны со 150-миллионным населением это ничтожное количество.

И все же угроза для частных наймодателей, в большинстве своем далеких от цивилизованной аренды, существует. «Профессиональная аренда может грозить частникам большей цивилизованностью рынка, стабильностью цен, жестким законодательством в этой сфере и выводом их из тени, — рассказала «Ленте.ру» Мария Жукова, управляющий директор агентства «МИЭЛЬ». — При условии, что проекты, подобные "Дом.рф", займут существенную (не менее 35-40 процентов) долю рынка аренды, и стоимость жилья в этих проектах будет сопоставима со стоимостью жилья в частном секторе. Большинство наших клиентов — люди небогатые и хотят достойное жилье за очень небольшие деньги».

Глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что рынок официальной аренды, несомненно, будет развиваться и в перспективе составит «некоторую конкуренцию» частному сектору. «Однако пока в государственных арендных домах жилье сдается ощутимо дороже, чем у частников, так что существенного падения спроса именно из-за этого фактора не ожидается», — поясняет эксперт. По его словам, обрушить гегемонию частников способно развитие программы льготной аренды в регионах, когда арендатор платит 20 процентов от стоимости квартиры. «Но в реальности до этого еще далеко: пока что такой возможностью могут воспользоваться небольшое число чиновников и прочих бюджетников в регионах, а в Москве льготной аренды не предвидится вовсе», — заключает Луценко.

Что выросло

Почти полное отсутствие государственной поддержки для граждан, арендующих жилье, позволяет собственникам квартир повышать ставки даже в сложных экономических условиях. И им для выживания не нужен аналог программы льготной ипотеки — все наладилось естественным образом. По подсчетам «Мира квартир» (данные есть в распоряжении «Ленты.ру»), за первое полугодие 2021-го аренда однокомнатных квартир подорожала в 50 из 70 российских городов с населением от 300 тысяч человек. «Двушки» стали дороже в 52 городах, «трешки» — в 50-ти. «Тренд на удешевление арендного жилья, наметившийся с началом пандемии, сменился в большинстве населенных пунктов на противоположный, и многие арендодатели компенсировали себе потери», — отмечают аналитики.

Сильнейший рост ставок зафиксирован в Сочи: с начала 2021-го они увеличились на 28 процентов для «однушек», на 19 и 10 процентов для двух- и трехкомнатных квартир соответственно. Заметно (на 12-17 процентов в зависимости от числа комнат) подорожало съемное жилье в Калининграде, в Махачкале (плюс 10-17 процентов), Севастополе (10,5-12 процентов), Новокузнецке (7-12 процентов), Тольятти (5-9 процентов).

«Однако ни в Москве, ни в Петербурге, ни в некоторых других миллионниках с дорогой недвижимостью — Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Уфе — стоимость аренды так и не компенсировалась до допандемийного уровня», — сетуют эксперты. Виноваты в этом, по их мнению, мигранты из Средней Азии, которые «туда так и не вернулись в полном объеме», а также офисные и творческие работники из регионов, которым работодатели по-прежнему разрешают трудиться удаленно.

10 квадратных метров составляет площадь самых маленьких съемных квартир в России, их можно найти в Казани, Томске, Иркутске и Красноярске

У «Дом.рф» другие данные по Москве — стоимость найма столичных квартир якобы уже отыграла падение, произошедшее во время прошлогоднего локдауна. Так, за период с июня 2020-го по июнь 2021-го цена предложения однокомнатных квартир на рынке аренды увеличилась на 10 процентов — с 35,5 тысячи до 39,1 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных — на 12 процентов (с 50,1 тысячи до 56,2 тысячи рублей). Для сравнения: в конце 2019-го ставки составляли 39,1 тысячи и 56 тысяч рублей соответственно.

В среднем квартира с одной комнатой в 70 крупнейших городах России сдается за 14,3 тысячи рублей в месяц, следует из материалов «Мира квартир». С начала 2021-го этот показатель вырос на 7 процентов. «Двушка» обойдется в 18,9 тысячи (плюс 4 процента за полгода), «трешка» — в 24,8 тысячи рублей в месяц (плюс 3 процента). В числе городов, где аренда вопреки общему тренду заметно подешевела, — Ставрополь, Чита, Грозный, Набережные Челны и Вологда.

«Нет предпосылок для роста цен»

Эксперты дают разные прогнозы относительно динамики арендных ставок до конца 2021 года. В ЦИАН полагают, что дорожать съемное жилье точно не будет. «На текущий момент нет никаких предпосылок для роста цен, — заявила «Ленте.ру» Виктория Кирюхина, главный эксперт-аналитик портала. — Многие работают удаленно, часть арендаторов перешли в категорию покупателей, взяв ипотеку по льготной ставке. Доходы населения в реальном выражении падают».

Кроме того, по словам Кирюхиной, оказывать давление на ставки будет и появление на рынке «инвестиционных» квартир в недавно сданных новостройках. В Москве возможен кратковременный всплеск активности арендаторов в конце августа — начале сентября, когда в столицу приезжают студенты.

«В августе, сентябре и октябре мы ожидаем традиционное оживление московского рынка найма, вслед за спросом могут подняться и арендные ставки у наиболее ликвидных объектов, — отчасти соглашается Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — Но повышение цены не должно быть значительным, примерно на 5-6 процентов». В ноябре и декабре эксперт предрекает сезонную стагнацию рынка аренды. Пока, по наблюдениям риелторов, хозяев квартир в Москве выручают трудовые мигранты из стран СНГ: они снимают 80 процентов жилья экономкласса, оставшиеся 20 процентов приходятся на жителей российских регионов и приезжих из дальнего зарубежья. При этом собственники летом охотно торгуются, скидка для съемщиков может достигать 10 процентов. «Лучше пойти на уступки и удержать квартирантов сейчас, чем потом их не найти совсем», — поясняет Полякова.

Павел Луценко считает, что и будущее — за трудовыми мигрантами. Если им разрешат вернуться, спрос на съемные квартиры возрастет. «В любом случае рынок восстанавливается, но медленными темпами», — констатирует эксперт. Мария Жукова из «МИЭЛЬ» обещает рост ставок найма жилья в Москве на 5-7 процентов в ближайшие месяцы, затем (если не будет резких финансовых, экономических и прочих потрясений) рынок аренды «замрет» до середины следующего года. Замрет, но точно не умрет: даже в плотно застраиваемой столице резкое падение числа нуждающихся в чужом жилье — это апокалиптический сценарий.