Переуступка квартиры в новостройке: что нужно учесть и как подготовиться к сделке - «Риэлторские технологии»

Купить квартиру в новостройке можно не только от застройщика, но и по договору уступки прав требования — такую сделку чаще называют просто переуступкой. Вариант с переуступкой подходит, если все квартиры в жилом комплексе уже распроданы или в продаже от застройщика остались только большие и дорогие лоты. Как правильно купить квартиру по договору уступки — рассказываем в этой статье.

Что такое уступка прав требования

Переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами? Это покупка квартиры «с рук» до того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Купить жилье по такому договору можно у инвестора, который покупал квартиру на этапе котлована с целью перепродажи, или у покупателя, который по какой-либо причине передумал дожидаться ввода дома в эксплуатацию.

Юридически такая сделка называется договором цессии, ее сторонами являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Цессия заключается в дополнение к основному договору ДДУ, ее суть в смене участника долевого строительства — застройщик передает собственность не тому, кто впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Нюанс: по переуступке передается не сама квартира, а право требования на нее. Это связано с тем, что до сдачи дома в эксплуатацию квартиры по факту еще нет. Новый собственник получает права и обязанности дольщика, а продавец — деньги.

Разница между договором долевого участия и договором переуступки — продавец. При ДДУ продавцом выступает застройщик, при уступке — первый покупатель (дольщик), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Вариант с юрлицом возможен, когда квартиру приобрела компания с инвестиционными целями или же подрядчик получил недвижимость от застройщика в качестве взаимозачета.

Также договоры долевого участия и переуступки различаются предметом договора: в случае с ДДУ это объект недвижимости, который будет построен к определенному сроку, а для переуступки — право требования по исходному ДДУ.

Важно: если первый продавец продал квартиру уже после того, как оформил на нее право собственности и получил ключи, такая сделка не является переуступкой, по закону ее следует провести как куплю-продажу.

Как заключить договор переуступки

Перед тем, как купить квартиру по договору уступки, необходимо внимательно изучить договор долевого участия. ДДУ может не всегда содержать возможность продажи по переуступке, нередки случаи, когда на такую сделку требуется разрешение от застройщика — это предусмотрено пунктом, что уступка невозможна без согласия застройщика.

Однако даже если согласия не требуется, нужно обязательно сообщить застройщику, что право требования переходит другому лицу. В уведомлении должны содержаться сведения об обоих покупателях, желательно приложить копию договора цессии.

В договоре переуступки указываются параметры квартиры, цена сделки и ссылка на ДДУ (его номер и дата). ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, то есть два варианта:

- продавец подтверждает, что он выполнил свои финансовые обязательства;

- в договоре прописывается пункт о переходе долга перед банком на нового покупателя.

Расчеты по переуступке проводятся через аккредитив или банковскую ячейку (как при купле-продаже). Приобрести квартиру по уступке можно за наличные или в ипотеку, но в случае с ипотекой нельзя будет воспользоваться льготными программами — только рыночными, ставки по которым сейчас существенно выше.

После того, как документы подписаны и произведены расчеты, договор нужно направить на регистрацию в Росреестр (напрямую или через МФЦ), иначе покупатель не получит юридические права на квартиру.

Перечень необходимых документов:

- паспорта продавца и покупателя;

- ДДУ, на основании которого производится переуступка права требования;

- договор уступки права требования по ДДУ;

- документ, подтверждающий оплату по договору или перевод ипотечного долга;

- при необходимости — письменное согласие застройщика на уступку и письменное согласие банка-залогодержателя;

- согласие супруги/супруга сторон договора, заверенное у нотариуса (если права требования находятся в совместной собственности или приобретаются в такую собственность);

- согласие органов опеки и попечительства (если участником долевого строительства является несовершеннолетний);

- квитанция об уплате госпошлины.

Договор уступки рекомендуется составить в нескольких экземплярах: для каждой из сторон сделки и для Росреестра. Кроме того, документ могут запросить банки и застройщики.

После того, как документы будут приняты в Росреестре или МФЦ, стороны получат расписку со списком принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ (обычно на это уходит не больше 10 дней).

Важно: поскольку сейчас почти все новостройки реализуются с применением эскроу-счетов, то после регистрации договора цессии следует переоформить права на эскроу-счет на покупателя. Если этого не сделать, то в случае невыполнения застройщиком обязательств и раскрытия счета деньги получит первый покупатель.

Цены на квартиры, продающиеся по переуступке

Часто возникает вопрос: насколько выгодно покупать жилье в новостройке не от застройщика, а по переуступке. Обычно такие квартиры дешевле, чем в продаже от застройщика — первому покупателю важно продать недвижимость побыстрее, к тому же даже самая низкая цена на финальном этапе строительства будет выше, чем на котловане, и дольщик вернет свои деньги с процентами.

За время строительства квартиры дорожают, особенно если новостройка востребована, а также если рядом открываются новые станции метро и МЦД, в локации появляются новые объекты инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и др.). Также рост цены зависит от стоимости строительных материалов, которые сейчас дорожают.

Важно: некоторые продавцы указывают в договоре переуступки ту же стоимость, что в ДДУ, таким образом они хотят уйти от уплаты НДФЛ. Реальная же цена обговаривается в допсоглашении. При такой сделке покупатель рискует тем, что при банкротстве застройщика он получит обратно не всю уплаченную сумму, а только ту, что обозначена в договоре.

Плюсы и минусы покупки квартиры по уступке

У сделок по переуступке есть и другие подводные камни. Основные риски несет покупатель, среди них:

- вероятность банкротства застройщика или переноса срока сдачи дома в эксплуатацию;

- запрет на переуступку или высокая комиссия за такую сделку, оговоренная в исходном ДДУ;

- риск двойной переуступки;

- квартиру по уступке нельзя купить по льготным ипотечным программам.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно тщательно проверить юридическую чистоту застройщика и первого покупателя:

- репутацию и надежность застройщика, не находится ли он в стадии банкротства;

- строительную документацию (есть на сайте девелопера или проекта, а также на портале ЕИСЖС);

- документы, подтверждающие проведение взаиморасчетов по ДДУ;

- финансовое положение первого покупателя — в случае его банкротства сделку могут признать недействительной.

В то же время у покупки квартиры по переуступке есть несомненные плюсы:

- есть шанс купить понравившуюся квартиру, которой нет в продаже от застройщика. Чем ближе к завершению строительства — тем меньше в открытой продаже самых востребованных или самых редких планировок;

- можно купить квартиру дешевле, чем у застройщика;

- не придется долго ждать ключей — дом будет достроен быстрее, чем если купить недвижимость на стадии котлована;

- на завершающем этапе строительства почти нет опасности, что застройщик обанкротится или перенесет сроки ввода дома в эксплуатацию на более позднее время;

- отсутствуют риски, возможные при покупке вторичного жилья, — нет наследников, которые претендуют на свою долю, или прописанных несовершеннолетних, а также незаконной перепланировки.

Кроме того, покупатель квартиры по уступке может снова продать ее после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир вырастает.

Покупка квартиры по уступке — пошаговая инструкция

1. Юридическая проверка застройщика, продавца и объекта

2. Проверка ДДУ на отсутствие запрета на переуступку прав требования

3. Составление и согласование договора переуступки с указанием характеристик квартиры, данных сторон сделки и параметров исходного ДДУ.

4. От продавца потребуется письменное согласие супруги/супруга на продажу, справка об отсутствии задолженности перед застройщиком, письменное разрешение застройщика на уступку.

5. Забронировать переговорную в банке, оплатить открытие банковской ячейки или аккредитива, согласовать условия передачи денежных средств.

6. Подписать договор и направить его в Росреестр на регистрацию. Размер госпошлины составляет 350 рублей, ее оплачивает покупатель.

7. Покупатель получает требование права по ДДУ, продавец — деньги.

8. Перевести эскроу-счет на имя нового владельца.

Если жилье приобреталось в ипотеку, следует уточнить в банке — потребуется ли его согласие на переуступку.

В случае, если продавец не погасил задолженность перед застройщиком, в сделке участвует также представитель застройщика, а обязанность выплаты долга переходит покупателю.

После регистрации договора цессии покупателю остается дождаться достройки дома и его сдачи в эксплуатацию. Выдача дольщикам заверенных копий разрешения на ввод в эксплуатацию и подписание актов приема-передачи квартир происходят после присвоения дому почтового адреса и оформления кадастрового паспорта на весь дом и каждую квартиру. Далее нужно зарегистрировать право собственности — и квартира в новостройке ваша!