Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это правильно сделать: все варианты с примерами - «Риэлторские технологии»

Необходимость продать квартиру в ипотеке возникает по разным причинам. Наиболее частые из них: изменение состава семьи (родился ребенок или супруги решили развестись), желание сменить район, появление финансовых трудностей. Как продать такую квартиру, рассказываем в этой статье.

Квартира в ипотеке — особенности

Если для заемщика ипотека — это кредит на длительный срок, то с точки зрения закона ипотека — это форма залога недвижимого имущества. При ипотечном кредитовании жилье передается в залог банку, это своего рода гарантия, что при неплатежеспособности заемщика банк получит свои деньги, продав эту недвижимость.

Обременение снимается только после того, как заемщик полностью выплатит долг по ипотечному договору.

Залоговое имущество, тем не менее, является собственностью заемщика. У владельца есть право продать квартиру в ипотеке, но только с согласия банка. Такие сделки не редкость, но нужно учитывать нюансы.

Ипотеку закрывает заемщик

Самый распространенный и простой вариант — досрочное погашение кредита. Продавец сам находит деньги для выплаты ипотеки (например, берет потребительский кредит, занимает у родственников и знакомых, продает что-нибудь дорогостоящее, например, автомобиль).

Таким образом с залоговой недвижимости снимается обременение, и продавец может рассчитывать, что цена на его квартиру будет соответствовать рыночным условиям. Этот вариант оптимален, если долг по ипотеке небольшой, в противном случае ежемесячный платеж по новому кредиту будет весьма ощутимым.

Ипотеку закрывает покупатель

Досрочно погасить ипотеку может не только продавец, но и покупатель. Он дает собственнику деньги под расписку или на основании заключения предварительного договора купли-продажи.

Далее продавец закрывает ипотеку, с квартиры снимается обременение. После этого заключается основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Этот вариант удобен для продавца, который не может сам выплатить ипотечный кредит. Однако покупатель несет определенные риски:

- продавец может потратить деньги на другие цели;

- продавец может отказаться от сделки.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупателю нужно тщательно проверить квартиру и оформленные на него имущественные права. Вместе с собственником покупатель должен собрать полный пакет документов, необходимых для сделки, заключить договор, в котором подробно устанавливаются права и обязанности сторон, их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть как предварительный договор купли-продажи, так и основной договор с рассрочкой платежа.

Продажа новостройки с ипотекой

Отдельная история, когда нужно перепродать ипотечную квартиру, которая пока еще строится, то есть объекта залога не существует, а у продавца ДДУ с печатью «Ипотека в силу закона».

На самом деле и здесь ничего страшного нет, в этом случае заключается договор уступки права (цессии) с переводом всех прав и обязанностей, в том числе по погашению ипотеки, на нового дольщика.

Главное в этом процессе найти покупателя и начинать получать разрешение на переуступку у застройщика и банка, уже зная, кто именно будет «встречным» покупателем в этой сделке.

Такие сделки могут быть как «простыми», так и нотариальными.

Как правило, сделка «запускается» в тот момент, когда покупатель вносит задаток, далее стороны согласовывают договор цессии, назначают дату сделки, после чего документы уходят в Росреестр на регистрацию.

Погашение ипотеки во время сделки

В этой схеме участвует банк-залогодержатель, поэтому она безопаснее для всех сторон сделки. Продавцу нужно получить согласие банка на продажу квартиры и справку о полной сумме оставшегося долга по ипотеке, далее покупатель вносит деньги на два аккредитива или в две банковские ячейки: для банка (остаток задолженности по кредиту) и для продавца (остаток стоимости залоговой квартиры).

После этого подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности. Продавец получает залоговое обязательство, банк — деньги, покупатель — закладную. Когда новый собственник снимет обременение на квартиру, продавец сможет забрать свои деньги из ячейки.

Другие схемы с участием банка

1) Покупатель одобряет ипотеку в банке, который выдавал ипотеку продавцу, и гасит долг. Банк обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на квартиру на покупателя.

2) Кредит переоформляется с первоначального заемщика (продавца) на покупателя. В этом случае покупатель становится и собственником, и ипотечным заемщиком. Такой вариант оптимален, если долг по кредиту достаточно большой. Однако если новый заемщик не подойдет под требования банка, то в переоформлении кредита ему могут отказать.

3) Если у заемщика имеется крупная задолженность по кредиту, банк может продать залоговую квартиру по решению суда. В этом случае реализация недвижимости ведется через аукцион, вырученные средства направляются на погашение ипотеки, судебных издержек и услуг по организации торгов. Если после всех выплат останутся деньги, их вернут заемщику.

Такой вариант является крайним случаем. Из-за того, что цена на торгах нередко бывает занижена и из вырученных средств удерживаются расходы, такая схема наименее выгодна для заемщика. Поэтому при небольшой просрочке можно попробовать договориться с банком об ипотечных каникулах или попытаться самостоятельно продать жилье.

4) Заемщик с большой задолженностью может самостоятельно продать квартиру в ипотеке, без расходов на судебные издержки и прочее. Соответствующий закон принят в конце мая 2024 года и вступит в силу через 90 дней после опубликования. Заемщику нужно написать заявление в банк, банк назначает минимальную продажную цену и срок реализации квартиры. Этот срок можно продлить, но тогда минимальная продажная цена может измениться. Если цена окажется выше размера задолженности, то разница останется у заемщика.

В некоторых случаях банк может отказать такому заемщику в продаже квартиры в ипотеке. А именно:

- если банк подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество до того, как заемщик подал заявление, или на ипотечном договоре или закладной имеется исполнительная подпись нотариуса;

- если в отношении заемщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или дело о признании его банкротом;

- если имущество заложено нескольким созалогодержателям в обеспечение разных обязательств;

- если заемщик написал повторное заявление, хотя до того отказался от этого намерения или не успел продать квартиру в определенный срок.

Резюме

При продаже ипотечной квартиры продавец и покупатель должны согласовывать сделку с банком, иначе можно столкнуться, например, с отказом в государственной регистрации перехода права собственности.

Ничего страшного в покупке-продаже квартиры в ипотеке нет, при правильном ведении сделки риски практически исключены. Купля-продажа пройдет проще и спокойнее, если обратиться к специалистам.

Если решение о продаже квартиры принял суд, можно попробовать договориться с банком об отсрочке платежей или самостоятельной продаже квартиры.