Криминальное прошлое: нюансы продаж квартир с "историей" - «Риэлторские технологии»

Жилье, ставшее местом преступления, может отпугивать некоторых клиентов. Однако инвесторов квартиры с "прошлым" нисколько не смущают. Риелторы и юристы рассказали о нюансах продажи такого жилья в Москве и возможных скидках на него.

Аура в квартире

Выбор будущего жилья – вопрос серьезный. Для многих людей это не просто квадратные метры, а место силы, поэтому иногда покупатели резонно интересуются прошлым квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке. Узнав "плохое", покупатели иногда отказываются от жилья, так как, по мнению некоторых, преступление оставляет в помещении "отвратительную ауру". Другим же не важна история жилья, главное, чтобы по документам все было чисто.

"Важно понимать, что после произошедшего объект недвижимости не теряет своих свойств и качеств. Только если, конечно, там не производили какие-то ритуальные сожжения или жертвоприношения", - уточнила гендиректор компании "ТСН Недвижимость", вице-президент "Гильдии риэлторов Московской области" Татьяна Рачкова.

По ее словам, риелторы зачастую и сами не знают о том, что в квартире произошло преступление, хотя истории жилья уделяется значительное внимание.

"Если риелтор в курсе непростой истории объекта, то часто не предупреждает. Однако, на мой взгляд, ничего предосудительного в этом нет, особенно, если после происшествия квартира полностью восстановлена, находится в интересной локации, в приличном доме, в хорошем состоянии", - отметил гендиректор агентства недвижимости "Центральный Департамент Недвижимости" (ЦДН) Анатолий Пысин.

Но, как поясняет эксперт, на практике риелторы стараются не сообщать лишние данные, которые могут отпугнуть клиента.

Про спрос и скидки

Как ни странно, спрос на "нехорошие" квартиры есть и довольно высокий. По словам Пысина, для инвесторов жилье с подобной историей не является недостатком.

"Для профессионалов важна только юридическая составляющая, чтобы квартиру после сделки нельзя было по документам забрать обратно", - уточнил эксперт.

Рачкова добавила, что для инвесторов выгода заложена в процессе покупки. Чаще всего такие объекты покупают для перепродажи или сдачи в аренду. Что касается скидок, четких обязательств о том, что в "нехорошей" квартире должна быть скидка, нет. Как пояснила Рачкова, дисконт наверняка будет в случаях, когда из-за преступления пострадала сама квартира: например, после пожара.

"В нашей практике случаи продажи подобных объектов, конечно же, встречались. Где-то дисконт был на уровне 10%, где-то доходил до 30%. Когда мы продавали объект после пожара, то дисконт составил порядка 50% от рыночной стоимости, но тогда требовался полноценный капремонт", - подчеркнула эксперт.

По данным Пысина, для ликвидной квартиры или дома с криминальным прошлым могут попросить скидку 10%.

Можно ли узнать о "прошлом" квартиры

Узнать точно, сколько квартир, в которых произошло преступление, очень трудно. Их доля на рынке жилья не очень большая, как пояснила адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро Москвы "РИ-консалтинг" Елена Гладышева. Место и сегмент квартир или домов тоже не имеют значения. Зачастую о прошлом квартиры становится известно через соседей, новости и другие открытые источники.

Чаще всего квартиры и дома, в которых произошло преступление, остаются в собственности прошлых владельцев, рассказала адвокат Адвокатской палаты Московской области, член Московской городской коллегии адвокатов (МГКА) "Адвокат Премиум" Екатерина Горшкова. Такое жилье в основном продают в обычном порядке через интернет-площадки.

"Узнать о том, что в такой квартире произошло преступление, в большинстве случаев, практически невозможно, так как открытый реестр таких объектов недвижимости отсутствует", - уточнила Горшкова.

Потенциальный владелец может проверить жилье через анализ документов: например, выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

"В нашей практике были прецеденты, когда совершенное преступление было основанием для утраты последующими владельцами их права собственности. Например, в 90-х – начале 00-х были случаи реконструкции чердачных/мансардных этажей в жилые помещения, при этом в элитных районах Москвы, на основании поддельной разрешительной документации", - привела пример Гладышева.

Сейчас при выявлении таких объектов уполномоченные органы обращаются в суд с требованием о признании их самостроями и сносе, добавила Гладышева.

Дополнительные советы будущим владельцам

Раз уж дело касается преступления, то необходимо проверить, что квартира не находится под арестом. Сделку не только нельзя будет провести, но есть и риск конфискации имущества.

"Отследить данную информацию можно в выписке о характеристиках объекта недвижимости в разделе "ограничение прав и обременение объекта недвижимости", - подчеркнула Горшкова.

Конфискованное жилье реализуется на торгах. По словам Горшковой, зачастую это проблемные объекты, поэтому следует проявить осторожность. Во-первых, из-за долгого отсутствия владельцев возможны долги по коммунальным платежам, а иногда и вовсе коммуникации могут быть отключены. Во-вторых, прошлые собственники могут не захотеть съехать из квартиры.

"Кроме того, такую квартиру чаще всего приходится покупать без натурного осмотра, лишь ознакомившись с фотографиями. Такая покупка достаточно рискованная и возможна только при наличии свободных денежных средств, поскольку ипотечный кредит взять не получится", - уточнила Горшкова.