Акт приема-передачи квартиры в новостройке: о чем нужно знать дольщику - «Риэлторские технологии»

Когда дом построен и введен в эксплуатацию, застройщик выходит на финишную прямую и начинает процедуру выдачи ключей. Но до этого собственник должен осмотреть квартиру, убедиться, что с ней все в порядке, и подписать акт приема-передачи. Новострой-М рассказывает, что это за документ, на что обратить внимание во время приемки и что делать, если выявлены серьезные дефекты или имеются грубые несоответствия характеристикам объекта, указанным в ДДУ.

Почему так важно получить акт приема-передачи

Акт приема-передачи – это документ, который ставит точку в отношениях дольщика и застройщика. Он официально подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю. С этого момента любые обязательства обеих сторон считаются полностью выполненными. Даже если на следующий день владелец обнаружит кривые стены и протекающую сантехнику, все издержки по устранению мелких и средних строительных недочетов он уже будет нести самостоятельно. Именно поэтому оформление акта приема-передачи требует особого к себе отношения.

Законодательство не предусматривает единой строгой формы для акта-приема передачи, его не нужно регистрировать или заверять у нотариуса. Однако составлять его следует в трех экземплярах: один для собственника, другой для застройщика, третий для Росреестра, куда он будет направляться вместе с остальными документами для регистрации права собственности.

Внутреннее содержание документа

Акт приема-передачи должен содержать следующие пункты:

- паспортные данные собственника жилья (ФИО, адрес регистрации и т.п.);

- реквизиты застройщика;

- адрес объекта недвижимости и ее характеристики (количество комнат, площадь и т.п.);

- дату составления документа;

- подписи обеих сторон.

Что касается отсутствия/наличия строительных недочетов, выявленных при осмотре, и сроков их исправления (а также обязательств застройщика в случае их невыполнения), то их можно указать не в самом акте, а в смотровом листе или дефектной ведомости.

Главное помнить о том, что, несмотря на возможное «давление» со стороны застройщика, ни один дольщик не обязан подписывать документ, если у него имеются претензии к качеству строительства. Покупатель защищен законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», где в п. 5 ст. 8 говорится, что дольщик имеет право отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком всех его обязанностей, если объект был построен с отступлениями от условий договора или с недостатками, которые делают помещение непригодным для использования.

В исключительных случаях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать полного возврата средств и уплаты процентов. Хотя до этого лучше не доводить: деньги обесцениваются, квартиры дорожают, и купить аналогичное жилье за ту же сумму, скорее всего, уже не получится. Но и идти на поводу у застройщика не стоит.

Как происходит приемка квартиры

Процедура приемки объекта недвижимости инициируется застройщиком. Обычно она происходит следующим образом:

- Первым делом застройщик направляет дольщику уведомление об окончании строительства дома (получение РВЭ, присвоение адреса);

- Следом за этим дольщика информируют о готовности передать квартиру. Вероятнее всего, для этого будет назначен конкретный день и определенное время;

- В указанный день дольщик приходит на процедуру осмотра, в процессе которой стороны заполняют дефектную ведомость (или акт осмотра). В ведомости указывают наличие или отсутствие строительных недочетов, метраж квартиры, соответствие объекта характеристикам, указанным в ДДУ и т.п.;

- Если во время осмотра обнаруживаются существенные недостатки, требующие устранения со стороны застройщика, то акт приема-передачи не подписывается. Застройщик берет на себя обязательство полностью их исправить за свой счет в определенный срок (как правило, в течение 60 дней после осмотра);

- После устранения всех недостатков дольщик приходит на повторный осмотр, в ходе которого процедура повторяется. Он имеет права не подписать документ, если не удовлетворен качеством проделанной работы – тогда на приемку придется прийти снова.

Важно: в большинстве случаев график приемки квартир можно найти на сайте застройщика. Но, несмотря на это, он все равно обязан уведомить клиента звонком, смс или письмом (электронным или заказным). Если дату визита не назначили, то информацию о сроке приемки (передачи ключей) следует посмотреть в ДДУ. Если в договоре ничего не указано, то, согласно 214-ФЗ, нужно прийти на приемку в течение 7 рабочих дней с момента оповещения.

С приемкой лучше не тянуть: если дольщик не является на осмотр объекта после официального уведомления, то через 60 дней застройщик имеет право в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи.

Дефекты при приемке: существенны или нет?

Неспециалисту порой бывает сложно понять, какой из дефектов считается серьезным, а на какой проще закрыть глаза и устранить самому. Для упрощения можно разделить строительные недостатки на две группы: опасные и неопасные для жизни.

Неопасные:

- небольшие царапины на дверях, окнах;

- обои, отстающие в некоторых местах от стен;

- несущественная кривизна стен (ее проще исправить самостоятельно, чем ждать от исполнителя идеально ровной поверхности);

- неотрегулированные окна и двери.

Такие недочеты застройщик иногда может устранить сразу, в присутствии дольщика, или пригласить его прийти на повторную приемку через неделю-другую.

Опасные:

- глубокие трещины в стенах;

- отверстия в межэтажных перекрытиях;

- плесень;

- неработающая вентиляция и газовое оборудование;

- неисправная электропроводка;

- отсутствие заявленного оборудования.

Такие недочеты требуют существенной доработки, поэтому приглашение на повторную приемку может прийти не позднее чем через 45 дней.

Если площадь изменилась

Бывает так, что при обмере реальная площадь жилья оказывается больше или меньше заявленной. Ситуация рядовая (строительство многоквартирного дома – процесс сложный, и всё до миллиметра просчитать невозможно), однако она требует перерасчета. Если квартира в итоге оказалась больше, то дольщику придется доплатить, если меньше – то застройщик возвращает деньги своему клиенту соразмерно уменьшившейся площади квартиры. При этом в ДДУ может быть указана погрешность, в рамках которой возмещение не выплачивается (например, 1–2 кв. метра).

Кстати: новое в законах

ФЗ-214 предусматривает гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранять строительные недочеты, которые касаются инженерного, технического оборудования дома (3 года) и конструктива здания (5 лет). Срок начинает отсчитываться с даты передачи квартиры по акту.

В июле Госдума внесла законопроект, по которому предельный гарантийный срок на новостройку будет составлять три года.

В течение этого времени чинить лифты, регулировать давление в трубах, устранять протечки в подвалах и на кровле, а также менять стеклопакеты в квартирах можно за счет застройщика.

Стоит ли овчинка выделки

Принимать или не принимать квартиру со строительными недочетами, каждый дольщик решает сам. Кому-то проще закрыть глаза на небольшую царапину на стекле или ручке двери, чем ждать лишний месяц, когда застройщик заменит «подпорченный» элемент.

Тем не менее, если в квартире во время приемки были выявлены серьезные дефекты, то лучше не рассчитывать на собственные силы и не пытаться их исправить самостоятельно. Пусть строители качественно делают свою работу – на то они и профессионалы. Кроме того, подобного рода «исправления» могут обойтись слишком дорого с финансовой точки зрения.