Как составить и расторгнуть договор аренды квартиры - «Риэлторские технологии»

Договор аренды квартиры — это документ‚ определяющий права собственника и арендодателя. Правильно юридически документ называется договором найма. В статье будем использовать оба варианта. Вот зачем нужен договор аренды‚ как его составить и заключить‚ а также расторгнуть.

Договор аренды квартиры — что это и зачем он нужен

Договор аренды квартиры — это юридический документ, который устанавливает условия аренды жилого помещения между арендодателем (собственником квартиры) и арендатором (человеком, который снимает квартиру). Договор найма содержит информацию о сроке аренды, размере арендной платы, правах и обязанностях сторон, условиях использования квартиры и других важных деталях. Этот документ защищает интересы как арендодателя, так и арендатора и является основой для регулирования отношений между ними.

Хотя в России всё ещё распространена практика бездоговорного заселения, при выборе такого варианта может возникнуть масса проблем. Договор аренды, напротив, застраховывает собственника и съёмщика от потенциальных трудностей.

Вот ещё несколько преимуществ договора найма:

- Договор аренды является юридическим документом, который закрепляет права и обязанности сторон. В случае возникновения споров договор будет служить основанием для разрешения конфликта.

- Договор аренды чётко определяет условия сдачи квартиры в аренду, включая срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты, правила использования жилого помещения.

- Наличие договора аренды помогает избежать недопониманий между арендодателем и арендатором, так как все условия аренды фиксируются на бумаге.

- Договор аренды может содержать положения о правилах проживания, обязанностях по обеспечению безопасности, условиях эксплуатации жилого помещения, что способствует обеспечению безопасности и комфорта арендатора и застраховывает владельца от порчи имущества.

- В случае необходимости обратиться в суд договор аренды будет служить основанием для защиты интересов сторон и решения конфликта в рамках действующего законодательства.

Как составить договор аренды квартиры — образец и шаблон

Составление договора аренды квартиры требует внимательного подхода и учёта всех необходимых условий. Ниже будет приведён общий шаблон договора аренды квартиры, который можно использовать как отправную точку при составлении собственного договора. Однако рекомендуем обратиться к юристу, который поможет составить договор с учётом всех нюансов.

Если вы намерены самостоятельно составлять договор, то обязательно укажите в нём:

- Обозначение предмета договора (следует чётко указать, что предметом договора является аренда определённой квартиры с указанием её адреса и параметров).

- Полные имена и паспортные данные арендодателя (хозяина квартиры) и арендатора (жильца) с расшифровкой серии и номера паспорта.

- Периодичность выплат и порядок оплаты проживания.

- Порядок оплаты коммунальных услуг.

- Права и обязанности каждой из сторон, включая право на ремонт и модификацию жилья.

- Порядок урегулирования споров и разногласий между сторонами.

- Условия расторжения договора и возврата депозита.

- Правила пользования общими помещениями (если таковые имеются).

- Ответственность за сохранность имущества в квартире и возмещение ущерба при повреждениях.

- Подпись обеих сторон.

Скачать образец договора можно здесь

Сроки договора аренды квартиры

Сроки договора аренды квартиры зависят от договорённостей между арендодателем и арендатором. Вот несколько распространённых вариантов:

- Долгосрочная аренда. Обычно долгосрочный договор аренды квартиры заключается на срок от одного года и более. Этот вариант предпочтителен как для арендодателя, так и для арендатора, так как обеспечивает стабильность и надёжность долгосрочных отношений.

- Краткосрочная аренда. Если арендатору нужна квартира на короткий срок, например на несколько месяцев или даже недель, может быть заключён краткосрочный договор аренды. В этом случае срок договора обычно составляет от одного месяца до одного года.

- Аренда посуточно. Для туристов или временно проживающих лиц может быть заключён договор аренды квартиры посуточно. В этом случае срок аренды измеряется в днях или неделях.

Максимальный срок договора найма жилья составляет пять лет. Если в договоре не указан срок, то он считается заключённым на пять лет.

Стороны договора

В статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится о том, что одна сторона, которая является собственником жилого помещения, обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) это жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. То есть в договоре есть две стороны — тот, кто сдаёт, и тот, кто снимает.

Как заключить договор

Какие документы нужны

- Паспорта обеих сторон — арендодателя и съёмщика.

- Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости.

Дополнительно можно составить акт приёма-передачи жилья. Это документ, который составляется при передаче жилого помещения от наймодателя нанимателю. Этот акт фиксирует состояние жилого помещения на момент передачи и служит для защиты интересов обеих сторон. Далее расскажем, как это сделать.

По шагам

- До подписания договора проверьте состояние квартиры. Проверьте работоспособность каждой дверной ручки, не подтекает ли кран, хорошо ли прокручиваются выключатели на плите и тому подобные мелочи. Зафиксируйте все свои наблюдения. Это важно и для наймодателя, и для арендатора.

- Составьте акт приёма-передачи жилья. В этом документе укажите всё имущество, которое находится в квартире и передаётся арендатору. Для большей достоверности сделайте фото жилья до подписания договора, распечатайте его и приложите к акту. Не будет лишним сфотографировать и показания счётчиков.

- Можно приступать к составлению договора. Образец документа приложен выше. В договоре можно указать дополнительные условия, например: возможность проживания с животными, курение в квартире. В общем, всё то, что кажется важным. Не забудьте установить запрет на субаренду.

- Подписать два договора для каждой стороны — теперь вы знаете, что ваши права защищены.

Расторжение договора аренды квартиры

Согласно статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель жилого помещения может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. У хозяина на выселение должны быть веские причины: отсутствие платы за жильё, использование квартиры не по назначению, систематическая порча имущества.

Если договор долгосрочный, а договориться с жильцом не получилось, то владельцу квартиры придётся расторгать его через суд. Если всё же получилось договориться с жильцом, сторонами заключается соглашение о расторжении договора.

Споры по договору — пример из жизни

Женщина из Пензы обратилась в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате. В обосновании она указала, что между сторонами был заключён договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор не подлежал расторжению в одностороннем порядке.

Арендатор при заключении договора внёс арендную плату в размере 10 000 ₽. По истечении одной недели ответчик позвонил собственнице жилья и попросил вернуть уплаченные за наём жилья деньги, так как решил съезжать. Она не согласилась.

Вернувшись в город после месячного отсутствия, она обнаружила в квартире полный хаос и антисанитарию с вывернутыми дверцами шкафов, разбитым деревянным сейфом и остатками недоеденной и протухшей пищи на плите. С арендатором связаться было невозможно.

Истица просила суд взыскать с ответчика в свою пользу 134 861,38 ₽, проценты по статье 395 ГК РФ — 4331,16 ₽, а также государственную пошлину — 3984,05 ₽. Суд хоть и не с первого раза, но удовлетворил иск женщины.

Вопросы и ответы о договоре аренды квартиры

Можно ли не заключать договор найма квартиры?

Заключение договора найма квартиры является обязательным юридическим действием при сдаче жилого помещения в аренду. Без заключения такого договора стороны не смогут чётко определить свои права и обязанности, что может привести к возникновению споров и недопониманий. Тем не менее многие продолжают избегать этого требования, подставляя себя и арендатора.

Что будет, если не заключить договор найма квартиры?

Если доход от сдачи жилья не оформлен в виде договора аренды, то налоговая служба может усмотреть в этом нелегальный доход. Однако это не самое страшное. Гораздо хуже будет, если сдача квартиры пойдёт не по плану и устные договорённости будут нарушены. Защитить свои права не получится.

Как запретить арендатору заселять в квартиру других жильцов?

Пропишите это в договоре. Формулировки могут быть самыми разными, например: «Запрещается сдавать квартиру другим людям».

Выводы: кратко

- Договор аренды квартиры — это юридический документ, который устанавливает условия аренды жилого помещения между арендодателем (собственником квартиры) и арендатором (человеком, который снимает квартиру). Договор аренды квартиры содержит информацию о сроке аренды, размере арендной платы, правах и обязанностях сторон, условиях использования квартиры и других важных деталях. Этот документ защищает интересы как арендодателя, так и арендатора и является основой для регулирования отношений.

- Составление договора аренды квартиры требует внимательного подхода и учёта всех необходимых условий. Лучше обратиться к юристу, который поможет составить договор с учётом всех нюансов.

- Если вы намерены самостоятельно составлять договор, то обязательно укажите в нём: обозначение предмета договора, имена сторон с расшифровкой, основные данные сторон, сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность, точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья и правила проживания. Также стоит составить акт приёма-передачи.

- Согласно статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель жилого помещения может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Жилец может съехать в любое время. А у хозяина на выселение должны быть веские причины: отсутствие платы за жильё, использование квартиры не по назначению, систематическая порча имущества.

- Если с жильцом договориться не получилось, а договор найма долгосрочный, то владельцу квартиры придётся расторгать его через суд. Если договориться удалось, то сторонами заключается соглашение о расторжении договора.