Квартира в рассрочку: в чем особенность приобретения недвижимости таким способом и что именно можно купить? - «Риэлторские технологии»

Рассрочка — это один из вариантов приобретения жилья в ситуациях, когда покупателю недостаточно собственных средств или по каким-то причинам он не хочет сразу перечислять продавцу всю сумму.

Разбираемся, чем отличается рассрочка от ипотеки, в каких случаях ее можно использовать и в чем ее основные преимущества и недостатки.

Как и какое жилье приобретают в рассрочку

Такой способ расчета характерен для приобретения квартир в новостройках. У рассрочки есть такие особенности:

- принцип покупки жилья в рассрочку заключается в приобретении объекта с поэтапной выплатой его стоимости;

- обычно срок погашения обязательства небольшой — он может быть даже меньше года;

- при рассрочке, как и при оформлении ипотечного кредита, также присутствует первоначальный взнос. Размер взноса не ограничивается — его определяет застройщик самостоятельно в зависимости от различных условий, например, степени готовности дома или стоимости жилья. Размер первоначального взноса может составлять и до 60% от стоимости жилья.

Виды рассрочки

Застройщики используют два основных вида рассрочки:

- беспроцентная. При такой рассрочке независимо от цены квартиры и периода погашения обязательства покупатель перечисляет только сумму, равную стоимости недвижимости. Это означает, что на остаток долга не начисляется процент — покупатель выплачивает обязательство отдельными платежами в оговоренные сроки или всю сумму сразу, но до окончания периода рассрочки.

- процентная. При таком виде рассрочки после первого взноса на остаток суммы начисляется процент. Величина процента у застройщиков может указываться на месяц или на год. К примеру, может быть указано 12% годовых или 1% в месяц.

Основные отличия рассрочки и ипотеки

У рассрочки есть несколько схожих признаков с ипотекой, но есть и существенные отличия, с учетом которых покупатель квартиры выбирает то, что он может использовать в конкретной ситуации, и то, что ему больше подходит по условиям.

Тип объекта, который можно приобрести

Ипотека может быть оформлена для приобретения квартиры в новостройках и на вторичном рынке, тогда как рассрочка в основном используется для новых квартир. Теоретически рассрочка доступна и для «вторички», но собственники жилья редко соглашаются на такие сделки — им выгоднее сразу получить всю сумму, а не ждать, пока покупатель сможет расплатиться.

Количество сторон, участвующих в сделке

В сделке с рассрочкой не участвует банк — третья сторона, которая всегда присутствует в покупке недвижимости в ипотеку. При покупке в рассрочку будущий собственник квартиры напрямую взаимодействует с продавцом квартиры — застройщиком.

Срок окончательного погашения обязательства

При рассрочке срок погашения обязательства гораздо меньше, чем при ипотеке. К примеру, если ипотечный кредит свободно можно оформить на 30 лет, то рассрочка обычно оформляется на срок до одного года. Даже если застройщик устанавливает срок более одного года, он редко превышает 5 лет.

Количество документов, которые нужно собрать для сделки

В большинстве случаев рассрочка не требует сбора такого большого перечня документов, как при оформлении ипотечного кредита. К примеру, чаще всего не нужно предоставлять справку, подтверждающую размер официального дохода.

При оформлении кредита обычно список необходимого более внушительный и он зависит от разных факторов, например, от того, является ли покупатель квартиры зарплатным клиентом банка, какую сумму он намерен взять для приобретения жилья, какой именно объект он приобретает.

Размер процентной ставки

В первую очередь нужно обратить внимание на то, что рассрочка может вообще не предусматривать начисления процентов на остаток долга. Но если проценты предусмотрены, то по ипотечному кредиту они могут определяться с учетом действующих государственных программ. К примеру, это арктическая или дальневосточная ипотека, по которой можно взять кредит под 2%, сельская ипотека, по которой процентная ставка составляет 3%.

Необходимость оформления страховки

При получении ипотечного кредита обязательно нужно застраховать квартиру — без оформленного полиса банк даже не выдаст кредит. Дополнительно можно оформить страховку титула и жизни и здоровья. Такие полисы не обязательны, но если они будут, банк может снизить процентную ставку по кредиту.

В отличие от ипотеки при покупке квартиры в рассрочку застройщики обычно не требуют оформления страховки на квартиру. Кроме того, если квартиры еще фактически не существует, ее не получится застраховать.

Продолжительность оформления

Оформление ипотечного кредита — обычно длительная процедура, которая может продолжаться до месяца и даже больше. Решение о возможности продажи квартиры в рассрочку обычно принимается быстрее – чаще всего на это нужно не больше одной недели.

Когда регистрируется право собственности

При покупке жилья с помощью ипотечного кредита право собственности на квартиру регистрируется сразу. Но при этом квартира выступает в качестве залогового имущества — на нее накладывается обременение. Это означает, что до его снятия собственник не сможет подарить квартиру, продать ее без разрешения банка, обменять на другое жилье.

При покупке жилья в рассрочку право собственности нового владельца регистрируется после того, как он выплатит необходимую сумму застройщику. Также нужно учитывать и то, что даже в случае полного погашения обязательства право собственности может быть не зарегистрировано. К примеру, если дом еще не построен или не сдан в эксплуатацию.

Что выгоднее – ипотека или рассрочка?

В каких случаях выгодно покупать квартиру в рассрочку

Рассрочка считается одним из наиболее выгодных вариантов приобретения жилья с точки зрения переплаты – она на порядок меньше, чем у ипотеки, либо вообще отсутствует, если рассрочка беспроцентная.

Часто в рассрочку покупают квартиры в случае, когда будущий собственник зарегистрирован в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. В таком случае ипотека для многих оказывается недоступной. Постепенно банки расширяют возможности ипотечного кредитования для самозанятых и ИП. Но такие категории заемщиков для некоторых банков считаются менее надежными с финансовой точки зрения, чем трудоустроенные официально. Поэтому и получить одобрение заявки на ипотечный кредит сложнее.

Кому выгоднее приобретать квартиру в ипотеку

Ипотека будет более выгодна в таком случае:

- хочется приобрести квартиру на рынке вторичной недвижимости;

- хочется сразу зарегистрировать право собственности на квартиру и считаться ее владельцем;

- есть возможность воспользоваться льготными ипотечными программами и снизить переплату по ипотеке;

- нет возможности за кототкий срок выплатить большую сумму по рассрочке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в рассрочку

К основным преимуществам рассрочки относят:

- покупатель переплачивает не так много, как при ипотеке, или вообще платит только сумму, равную стоимости квартиры;

- вероятность получить отказ в проведении сделки меньше;

- для приобретения квартиры не обязательно быть официально трудоустроенным и доходы покупателя так
тщательно не проверяют, как при выдаче ипотеки.

К недостаткам покупки жилья в рассрочку можно отнести следующее:

- застройщик может установить более высокий первоначальный взнос, чем банк при оформления ипотеки;

- нужно погасить большую сумму за более короткий период;

- меньше гарантий того, что дом будет сдан в срок или строительство не заморозится;

- перечень квартир, которые можно приобрести с помощью рассрочки, ограничен.

Мнение эксперта о выгоде рассрочки, ее преимуществах и недостатках

Комментирует Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

Рассрочку применяют те покупатели, которые по каким-либо причинам не могут оформить ипотечный кредит, но у которых есть возможность погашать сравнительно большие ежемесячные или ежеквартальные платежи. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, представители крупного бизнеса с большими доходами. При растущих ипотечных ставках и ужесточении льготной ипотеки рассрочка применяется все чаще — даже в массовом сегменте. Особенно она распространена при покупке квартир более высокого класса, когда нельзя использовать какую-то из льготных ипотечных программ.

Выгодно покупать квартиру в рассрочку в уже сданных домах, когда покупатель может уже въехать в жилье. Основным недостатком рассрочки является высокая финансовая нагрузка платежа. В отличие от ипотеки рассрочка дается на ограниченное время — в среднем на 6-12 месяцев. Поэтому первоначальный взнос тоже чаще всего большой — от 30 до 60%.

Как покупают квартиру в рассрочку

Порядок приобретения квартиры в рассрочку зависит от обстоятельств сделки и может включать такие шаги:

1. Покупатель квартиры узнает информацию о застройщиках, которые готовы продать квартиру в рассрочку.

2. Среди возможных вариантов покупатель подбирает наиболее подходящие – по характеристике объекта, репутации застройщика и условиям предоставления рассрочки.

3. Покупатель заключает ДДУ с застройщиком.

4. Будущий собственник квартиры перечисляет первоначальный взнос.

5. Уплачивается остальная сумма – несколькими частями или одним платежом в зависимости от условий заключенного договора.

6. Регистрируется право собственности, если объект уже готов и введен в эксплуатацию.