Кто может проживать в вашей квартире и что проверить перед сделкой, чтобы не делить жилье с чужими людьми? - «Риэлторские технологии»

Кажется, что без согласия собственника недвижимости никто не сможет въехать в квартиру и жить в ней. Но на самом деле есть законные способы и проживания и даже регистрации без согласия владельца. Причем неприятный сюрприз может ожидать даже покупателя недвижимости, когда окажется, что в его новой квартире имеют право находиться совершенно чужие люди.

Разбираемся в том, кто может жить в квартире, и том, на что нужно обратить внимание перед сделкой с недвижимостью, чтобы не пришлось находиться в одном помещении с чужими людьми.

Дети тех, кто зарегистрирован в квартире

Любой взрослый, который временно или постоянно зарегистрирован в квартире, имеет право также зарегистрировать своего несовершеннолетнего ребенка. Причем если детей у него несколько, то это касается каждого из них. Спрашивать разрешения у собственника не нужно — вся процедура может пройти без его согласия.

Особенность временной регистрации в том, что взрослый не сможет прописать ребенка на срок больший, чем прописан он сам. К примеру, если взрослый зарегистрирован только на один год и срок регистрации у него заканчивается 15 марта 2025 года, то независимо от того, когда он будет регистрировать ребенка, конечным сроком регистрации несовершеннолетнего также будет 15 марта 2025 года.

Теоретически собственник квартиры может обратиться в суд, чтобы несовершеннолетнего выписали. Но, как правило, закон защищает несовершеннолетних. Поэтому выписать ребенка практически невозможно — приходится только договариваться с его родителями либо ждать, пока закончится срок временной регистрации.

Жильцы, которые отказались от приватизации

Те, кто во время приватизации не захотел становиться собственником жилья, получают право пожизненного проживания в квартире. Такого права не отменяет даже то, что у жилья может поменяться собственник. Это означает, что любой человек по незнанию может приобрести квартиру, в которой имеют право жить какие-то другие люди.

Люди, получившие завещательный отказ

По нормам Гражданского кодекса РФ тот, кто завещает кому-то свое жилье, может наделить другого человека правом проживания в квартире. Это право может быть как временным, так и постоянным.

К примеру, бабушка перед смертью завещает свою квартиру внучке. Но при этом она указывает в завещании, что в помещении еще может жить и ее дочь, которая приходится внучке тетей. Проживая в квартире, тетя наследницы при необходимости может зарегистрироваться в ней временно или постоянно – в зависимости от того, что указано в завещании.

Даритель квартиры

Договор дарения — распространенный вид сделки, по которому недвижимость переходит от одного собственника другому. Важное условие такой сделки в том, что она должна быть безвозмездной. Это означает, что тот, кто дарит жилье, ничего не должен получать взамен. Но при этом даритель может оставить за собой право на пожизненное проживание в квартире. Присутствие такого пункта в договоре дарения абсолютно законно — тот, кто примет квартиру в дар, не сможет оспорить его в суде.

Другие собственники жилья

По закону все, кто владеет всем жильем или его частью, имеют законное право проживать в нем. Причем доли могут быть у каждого собственника разные — это не влияет на наличие или отсутствие права проживания. Но нужно обратить внимание на то, что если доля кого-то из собственников будет признана незначительной, права проживания его могут лишить, но других собственников обяжут выплатить ему компенсацию.

Наниматели жилья

Если какой-то другой человек проживает в квартире по договору найма, он может находиться в жилье до окончания срока действия договора, хотя в некоторых случаях возможно более раннее выселение, например, если квартирант нарушает условия договора. Если собственник хочет продать жилье раньше окончания действия договора, он полюбовно договаривается с квартиросъемщиком. Но если оснований для расторжения договора нет и выселению препятствуют нормы закона или условия заключенного договора, наниматель имеет право проживать в квартире даже при условии ее продажи.

Получатель ренты

Иногда владельцы квартир заключают договор пожизненной ренты. По такому договору человек передает кому-то свое жилье, но при этом будущий собственник недвижимости обязан ухаживать за ним. Обычно на такие сделки идут пожилые люди, у которых нет родственников или они есть, но не хотят ухаживать за ними.

Вписанные в ордер на получение квартиры

Если квартира получена по ордеру пайщика ЖСК, проживать в ней могут все, кто указан в таком ордере. Обычно это настоящие члены семьи пайщика, но могут быть и бывшие члены семьи, например, бывший муж или бывшая жена. Получение ордера наделяет их правом пожизненно проживать в квартире даже при условии, что у них нет доли в праве собственности.

Мнение эксперта — на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не пришлось жить с чужими людьми

Комментирует Ольга Позднякова, ведущий юрист «Этажи», г. Москва:

Для исключения риска, связанного с правом посторонних лиц проживать и пользоваться приобретенным жильем, учтите следующее:

- данные по лицам, которые стоят на регистрационном учете по месту проживания, содержатся в выписке из домовой книги. При подготовке к сделке купли-продажи нужно запросить у собственника такой документ или справку об отсутствии зарегистрированных;

- право проживать и пользоваться жилым помещением может быть предусмотрено договором, на основании которого оно было приобретено собственником. Например, договор дарения с условием о пожизненном проживании дарителя в жилом помещении, которое передается в дар одаряемому. Если вы приобретаете такую недвижимость, запросите отказ дарителя от проживания в указанном жилом помещении;

- те, кто отказался от права собственности при приватизации, сохраняют право пожизненного проживания и пользования жилым помещением до выезда в другое место жительства. При подготовке к сделке нужно запросить отказы от пожизненного права проживания и пользования жилым помещением у тех, кто не утратил этого права.