Занижение в договоре купли-продажи: необычные правовые последствия для продавца - «Риэлторские технологии»

В 2020-2021 г. у меня было несколько забавных историй про занижение продажной цены продавцом. Новая история – хлеще прежних.

Некий гражданин, ответчик по нашему делу, являлся собственником двадцати одного земельного участка в Калининградской области. Участки дорогие, в хорошем для строительства коттеджей месте, назначение земли - ИЖС.

Основная проблема с этими участками была в том, что земля нуждалась в значительных вложениях до начала строительства. Не было газа, воды, электричества, дорог, часть участков нуждалась в спиле деревьев и в отводе талых вод. При этом само расположение земель было замечательным: если вложить деньги и силы, результат в коммерческом плане мог быть очень хорошим.

Могу предположить, что собственник земли придумал, как за чужой счет облагородить свои земельные участки.

Из материалов дела следует, что осенью 2019 г. ответчик изъявил желание распорядиться своей недвижимостью – продать ее. Мой доверитель (истец) выразил согласие на приобретение земли.

При этом ответчик не продал земельные участки сразу, а предложил действовать следующим образом:

- стороны подписывают предварительный договор купли-продажи;

- истец (покупатель) допускается к работам по улучшению земельных участков;

- в будущем истец сможет выкупить участки вместе с произведенными улучшениями.

Вероятно, чтобы истец согласился выполнить необходимые работы, ответчик в предварительном договоре указал символическую цену - 1 050 000 р. за двадцать один участок.

Предполагалось, что во время выполнения истцом работ между сторонами будет действовать только предварительный договор, согласно которому истец имеет право выкупить землю до конца 2020 г. Простой план: выполни работы - выкупишь землю задешево.

Конечно, истец до начала дорогостоящих работ попросил несколько больших гарантий, чем письменное обещание продать землю в будущем. Ответчик согласился до начала работ переоформить на истца два земельных участка. В заключенных основных договорах общую цену стороны указали также символическую, 50 и 100 т.р.

Получение в собственность двух участков сильно подогрело интерес покупателя к тому, чтобы получить остальные участки. Истец за свой счет выполнил работы на спорных земельных участках: построил дорогу, провел газопровод и водопровод. Вложения со стороны истца составили значительную сумму, миллионы рублей.

Во время выполнения работ ответчик, конечно же, не препятствовал доступу истца на свои земельные участки.

Когда работы были завершены, истец попросил ответчика исполнить взятые на себя обязательства и продать ему землю по ранее согласованной цене (п.6 ст. 429 ГК РФ). Ответчик на предложение не ответил.

В этот момент стало понятно, что истец за свой счет произвел работы на чужих объектах, и что данная ситуация полностью устраивает ответчика.

Мы обратились суд, просили обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельных участков.

Истец указал, что до настоящего времени сохраняет желание и имеет финансовую возможность исполнить взятые на себя договорные обязательства (деньги были внесены на депозит суда в необходимой сумме). Истец также указал, что заключенный между сторонами предварительный договор является действующим, сторонами не расторгался, ответчик по-прежнему является собственником спорных участков земли, недобросовестно уклоняется от исполнения договорных обязательств по соглашению от 2019 г.

Ответчик в отзыве на иск сослался на ряд причин, почему он не может совершить сделку. В частности, он сообщил, что «не может совершить сделку, т.к. согласие его супруги на совершение данной сделки уже отозвано». Ответчик указывал, что без согласия одного из совладельцев сделка, очевидно, не может быть совершена (ст. 35 СК РФ).

В принципе, вся продуманная ответчиком схема стала совершенно понятной: он первоначально завлекает покупателя обещанием продать землю по низкой цене, расстается с двумя участками, но получает результат в виде улучшений всех остальных участков. Причем по соотношению стоимости выполненные улучшения значительно дороже, чем цена двух участков, которыми ответчик уже «пожертвовал». После этого ответчик отказывается переоформлять оставшуюся землю на истца, ссылаясь на «неконтролируемые им» действия третьего лица (жены). Отличный план, что сказать.

В суде мы с истцом говорили следующее. Как следует из документов, согласие на продажу спорных участков от супруги ответчика было выдано еще в 2014 г., то есть задолго до заключения предварительного договора в 2019 г. Указанное согласие действовало весь период, названный в предварительном договоре, и было отозвано уже в то время, когда в Зеленоградском районном суде Калининградской области рассматривалось дело № 2-409/2021, возбужденное по требованиям истца. До этого, на протяжении более чем шести лет, согласие супруги не отзывалось, и ответчик распоряжался землей по своему усмотрению. В этих действиях супруги ответчика мы усматривали злоупотребление правом, так как согласие жены ответчика не только демонстрировалось истцу, но использовалось сторонами при заключении договора в отношении ранее переоформленных двух земельных участков.

Кроме того, мы указывали, что, согласно действующей редакции закона, отсутствие согласия супруги не является препятствием для регистрации перехода права от ответчика к истцу по договору купли-продажи. Согласно п. 5 ст. 38 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации». Таким образом, позиция жены ответчика не помешала бы регистрации перехода права в том случае, если бы ответчик решил добровольно исполнить взятое на себя обязательство: в этом случае право истца было бы зарегистрировано в ЕГРН с соответствующей отметкой.

В нашем случае, из-за позиции ответчика, речь уже не идет о сделке с недвижимостью, согласие на которой требуется в силу ст. 35 СК РФ. Истец ставит перед судом вопрос о вынесении судебного акта, который бы наделил его правами на спорные объекты. Решение суда сделкой не является, и суд не обязан спрашивать чье-либо согласие на вынесение судебного акта. Соответственно, п. 5 ст. 38 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в сложившихся обстоятельствах не применим. Таким образом, отзыв согласия на отчуждение недвижимости сам по себе не делает удовлетворение иска невозможным.

Ответчик спорил с нами. Во встречном иске он сослался на то, что совершению сделки с истцом дополнительно препятствовали:

- состояние здоровья ответчика, который перенес хирургическую операцию;

- якобы имеющаяся кабальность предварительного договора от 2019 г. Ответчик ссылался на результаты судебной экспертизы, которая установила занижение цены в десятки раз.

Мы возражали следующим образом: из сведений ЕГРН истцу известно, что ответчик в период действия предварительного договора продавал иным лицам принадлежащие ему земельные участки (назвали кадастровые номера). При этом сделки по отчуждению указанной земли ответчиком были произведены непосредственно в период действия предварительного договора с истцом. Получается, действительно имеющееся у ответчика заболевание не создавало препятствий к совершению сделок с иными лицами, а с истцом, якобы, создавало. Было забавно, что ряд участков ответчик продал своему адвокату, причем на аналогичных условиях - с чисто символической ценой в договоре.

Доводы ответчика о кабальности сделки мы также оспаривали. Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ, кабальная сделка является оспоримой, а не ничтожной. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ сроки давности для оспаривания кабальной сделки составляют один год. В период срока исковой давности ответчик с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи не обращался. Более того, в период действия предварительного договора ответчик многократно совершал действия по отчуждению принадлежащей ему недвижимости на аналогичных условиях, и данные сделки ответчик не считал и не считает кабальными. Ответы на запросы суда показали, что действительно продажа ответчиком других участков состоялась в период действия предварительного договора и по той же цене – по 50 и 100 т.р. за участок.

Занервничав, ответчик также стал ссылался на то, что предварительный договор уже истек. Здесь он явно ошибся.

По ст. 429 ГК РФ предварительный договор действительно прекращается, если в срок действия договора основная сделка не была совершена, а также отсутствовала переписка сторон. В нашем случае письмо ответчику в срок действия договора мы направляли. Письмо истца не было получено ответчиком, вернулось отправителю и было вскрыто в судебном заседании, в присутствии представителей сторон. Очень хорошо, что мой доверитель не вскрыл вернувшееся ему письмо, и что это было сделано в судебном заседании.

В итоге, как мне кажется, ответчик просто запутался. С одной стороны ответчик указывал на кабальность предварительного договора, то есть считал договор действующим, но нарушающим его права. С другой стороны, ответчик заявлял о том, что предварительный договор уже истек. Если согласиться с ответчиком в последнем, то спорный предварительный договор никак не может нарушать права ответчика.

Процесс мы выиграли: ответчик потерял двадцать один участок в отличном месте, продав их нам за один миллион пятьдесят тысяч рублей, как было указано в предварительном договоре. Все улучшения, которые истец произвел за свой счет, остались ему.

Что нам позволило добиться положительного результата?

- судом был применен эсстопель (п.5 ст. 166 ГК РФ), заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Ответчик не препятствовал истцу выполнять работы на спорной земле – это сработало против него, так как такое поведение суд счел недобросовестным;

- не сработала основная «придумка» ответчика: отзыв согласия жены ничего не дал ответчику, суд на это просто закрыл глаза, поскольку решение суда не является сделкой.

Еще одна интересная деталь. В последующей апелляции и кассации выяснялся вопрос о том, кому было выгодно занижение по сделке. Ответчик говорил, что нам, т.к. мы покупали землю очень дешево. Мы возражали:

- как таковое занижение продажной цены выгодно продавцу с точки зрения определения суммы подоходного налога;

- в случае оспаривания сделки с занижением цены по любому основанию покупатель при последующей реституции не сможет получить разницу между фактической и договорной ценой;

- соглашаясь на занижение стоимости в договоре, именно покупатель берет на себя все риски, связанные с возможным банкротством продавца и применением к сделке правил ФЗ «О банкротстве» о сделке в период подозрительности (ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве» - «оспаривание подозрительных сделок должника»).

Апелляционным определением Калининградского областного суда от 23.03.2022 г. по делу 33-1206/2022 жалобы ответчика и его жены были оставлены без удовлетворения. Судебные акты были оставлены в силе Третьим кассационным судом общей юрисдикции в Санкт-Петербурге. Определение от 22.06.2022 г. № 88 -13306/2022 г.

Я в точности не знаю, какова была изначальная идея ответчика (высказал только свои предположения), но в реальности получилось, что недвижимость с ценою в районе сорока миллионов он продал за миллион.

В ведении этого процесса мне очень помог мой друг и коллега, Щипанов Артем Владимирович, с которым мы поочередно летали к берегу Балтийского моря, чтобы вести это длинное и непростое дело. Как видно, работали не зря.