Три правила, которые стоит знать тем, кто сдает свою квартиру в аренду - «Риэлторские технологии»

Сейчас не запрещено сдавать жилье в аренду (точнее, в наем, если точно следовать букве закона). Но сами правила такой сдачи и регулирования всех иных, связанных с этим, отношений периодически меняются и дополняются (в т.ч. с учетом складывающейся судебной практики).

Представлю вашему вниманию несколько таких правил, на которые стоит обратить внимание собственникам сдаваемых квартир.

1. Отвечать за материальный ущерб, причиненный соседям, придется собственнику квартиры (даже если виновны в этом квартиранты)

Это правило неоднократно подтверждалось на уровне Верховного суда РФ и связано, прежде всего, с тем, что закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Соседи не должны разыскивать квартирантов, чтобы взыскать с них ущерб: ответчиком в суде будет собственник квартиры (см. например, определение ВС РФ № 74-КГ13-11).

Но что касается морального вреда (а его сейчас могут взыскать во многих случаях — в т.ч. за курение на балконе, если табачный дым попадает в соседнюю квартиру, за нарушение правил соблюдения тишины и покоя граждан) — то здесь отвечать перед соседями должны сами квартиранты.

Суды мотивируют это тем, что причинение морального вреда носит личный характер — поэтому компенсировать его обязан именно виновник, а не собственник квартиры (см. например, определение Четвертого КСОЮ № 88 – 23724/2023).

2. Сейчас действует законодательный запрет на использование жилых помещений в целях предоставления гостиничных услуг

И Конституционный суд РФ в этом году сформулировал ряд критериев, по которым следует разграничивать посуточную сдачу жилья в наем и гостиничные услуги (Постановление от 23.03.2023 № 9-П).

Например, могут отнести к гостиничному бизнесу краткосрочную сдачу жилья в наем, если собственник сдает посуточно сразу несколько квартир в одном доме, если в местах общего пользования постоянно находится персонал, обеспечивающий оказание услуг, характерных для гостиницы (доставка еды, корреспонденции и пр.).

Минстрой России недавно сообщил о подготовке законопроекта, которым планируется дополнить ЖК РФ (ч. 4 ст. 17) нормой о том, что особенности предоставления жилых помещений в краткосрочный наем будут определяться федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ.

Соответственно, в перспективе появятся отдельные правила, по которым можно будет сдавать жилье посуточно, — так, чтобы под эту деятельность нельзя было замаскировать гостиничные услуги.

3. Порядок досрочного расторжения договора найма (и, соответственно, выселения квартирантов из жилого помещения) во внесудебном порядке (на основании одного лишь уведомления со стороны собственника) может не сработать

Есть позиция Конституционного суда РФ, согласно которой такой порядок допустим только для краткосрочных договоров найма (которые заключены на срок менее 1 года).

А в случае с долгосрочным договором затрагивается конституционное право граждан на жилье — поэтому вопрос о досрочном выселении может решать только суд (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П).

При этом суд уточнил, что к долгосрочным договорам следует приравнивать и те, что заключены формально на срок менее 1 года, но автоматически продлеваются на очередной срок, фактически действуя более 1 года. Это тоже следует учитывать при заключении договора найма.