Квартира с обстановкой: обходим подводные камни - «Риэлторские технологии»

Сегодня на вторичном рынке часто предлагают квартиры не только с полной линейкой кухонной техники, но даже с посудой и занавесками в цвет обоев. Рассказываем, как оценивать обстановку при покупке, о чем договариваться и как не стать жертвой маскировочного ремонта.

О том, что ипотечные покупатели предпочитают переезжать налегке, я впервые узнал лет пять назад, когда моя хорошая знакомая продавала однушку и покупала ухоженную двушку с доплатой. В новой квартире предыдущая хозяйка оставила всё вплоть до чашек и столовых приборов.

Такая квартира – просто находка для ипотечного покупателя, потому что он и так ограничен в средствах, а тут еще надо выкраивать деньги на ремонт, покупку холодильника, мебели и т. п. Либо брать еще один кредит – потребительский, который дороже ипотечного.

Квартиры в состоянии «въезжай и живи» оценивают дороже жилья в кондиции «нужно приложить руки», и они быстрее находят покупателя. Продажа ухоженной квартиры – взаимовыгодная сделка.

Моей знакомой повезло. Но это тот случай, когда везет не всем: возможны взаимные разочарования, конфликты и серьезные неприятности. Вот основные.

– Не договорились на берегу. При просмотре продавец великодушно обещает оставить люстры, портьеры, бытовую технику запавшему на них покупателю. Но к моменту сделки всё это имущество оказывается вывезено на дачу, роздано соседям или продано по объявлениям на «Авито».

– Оставленная в качестве «бонуса» техника (холодильник, стиральная машина, телевизор) дышит на ладан и вот-вот накроется.

– Маскировочный ремонт: при первом впечатлении кажется, что всё идеально отремонтировано и просто сияет свежестью, но после покупки проступают характерные запахи убитой квартиры.

По идее, чтобы сделка прошла без подводных камней, нужен риелтор, представляющий ваши интересы. Но как быть, если такового в нужный момент не оказалось? Прежде всего, быть предельно внимательным, всё осматривать и фиксировать все договоренности.

Естественно, если квартиру готовили к продаже, то ее приводили в товарный вид. На языке риелторов такая операция называется англоязычным словом «хоумстейджинг» (русского синонима я не знаю).

МАСКИРОВОЧНЫЙ РЕМОНТ ИЛИ ХОУМСТЕЙДЖИНГ?

Задача хоумстейджинга – создать положительное впечатление при просмотре. Для этого в квартире проводят расхламление и генеральную уборку, приводят в порядок сантехнику и электрику, убирают из квартиры все личные вещи («чужие» магниты на холодильнике – часто стоп-сигнал для покупателя).

В рамках предпродажной подготовки в квартире могут освежить стены и дощатые полы свежей краской, поменять смесители, розетки и выключатели. Потому что капель из кранов, негорящие лампочки и искрящая поводка всегда нервируют покупателя: уйдешь из дома – получишь потоп или пожар.

Всё это – честный хоумстейджинг, позволяющий создать привлекательные картинки для фотообъявлений.

Но при этом все дефекты как на ладони и видно, к чему приложить руки. И совсем другое дело – маскировочный ремонт. Его проводят только в том случае, если это жилище действительно убитое не одним поколением не слишком аккуратных собственников или арендаторов.

Поэтому, если дом не новый, а к продаже предложена квартира, в которой никто не жил, но с идеальным (с иголочки) ремонтом, потенциальный покупатель должен включать все рецепторы и быть особо бдительным, чтобы не купить жилье с серьезными скрытыми дефектами.

Вот основные тревожные признаки маскировочного ремонта.

– Подвесные или натяжные потолки по всей квартире (если это хрущевка или дом старого фонда, то почти наверняка они скрывают обсыпавшийся и потрескавшийся старый потолок).

– Ламинат или линолеум, постеленный поверх старого пола (легко обнаруживается по «волнам», проступившим на поверхность финишного покрытия, и отсутствию просветов под дверями).

– Новые сантехприборы, но при этом старые трубы (сантехнику часто меняют и в рамках предпродажной подготовки).

– Характерные ароматы затхлости и старой квартиры, пробивающиеся сквозь запахи недавнего ремонта, – в особенности в мокрых зонах кухонь и санузлов.

– Обои «заплатками»: поверхности за шкафами не оклеены – достаточно отодвинуть шкаф, чтобы в этом убедиться.

Стоит ли покупать квартиру с таким ремонтом? Наверное, да, если по всем другим параметрам она вас устраивает.

Но, во-первых, это повод для снижения цены.

Во-вторых, ее реальное состояние, отличное от первого впечатления, не должно стать для вас сюрпризом.

В-третьих, подобное состояние квартиры – повод присмотреться к потенциальным соседям и пообщаться с ними: высока вероятность, что это не самый благополучный контингент и окружение.

ЧТО ОБЫЧНО ОСТАВЛЯЮТ В КВАРТИРАХ И НА ЧТО СМОТРЕТЬ

Ничто так не привлекает покупателя (разумеется, после видов из окон), как обустроенная кухня и полная линейка кухонной техники.

Кстати, холодильники, стиральные машины и кухонные гарнитуры – давно уже не переезжают. Три четверти возможных покупателей вторички, увидев на кухне видавший виды холодильник или стиралку, вздохнут с облегчением: можно попользоваться, пока своим не обзаведемся.

Но проверить их работоспособность (если их предлагается оставить) не помешает.

Важно!

При осмотре квартиры обследуйте шкафчик под мойкой – на предмет протечек.

Непременные атрибуты квартиры, предлагаемой к продаже с обстановкой, – шкафы и места для хранения. А почти в любой малогабаритной квартире имеется гигантский шкаф-купе, который пришвартован к месту вечной стоянки и в принципе не подлежит перевозке.

СКОЛЬКО СТОИТ ОБСТАНОВКА?

Квартиры с «нагрузкой» в виде обстановки обычно стоят дороже свободных. Как правило, все предметы продаются по ценам комиссионного магазина или частных объявлений – от 1/2 до 1/5 стоимости новых.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Конфликтные ситуации из разряда «обещать – не значит жениться» при покупке и продаже квартир с обстановкой случаются сплошь и рядом.

К сожалению, у риелторов нет единого стандарта оформления «бонусов» в виде ремонта или предметов обстановки. В одних случаях имущество фигурирует в составе акта приема-передачи, в других – обозначается в предварительном договоре (авансовом соглашении).

Но всё это скорее психологические, чем юридические меры.

Иногда риелторы предлагают оформлять договор дарения вещей с перечнем и условием, что он вступает в силу после перехода прав собственности. Но сделки дарения тоже легко оспариваются в суде.

Поэтому единственная страховка от неприятностей – в правильном выстраивании отношений с продавцом.

При первом просмотре уточняйте условия продажи: что из имущества продавец готов оставить, а что заберет с собой. И не просто уточняйте, а проговаривайте, фотографируйте и фиксируйте.

Лучше всего общаться по этим вопросам с контрагентами не «голосом», а через мессенджеры: если всё зафиксировано, продавцу труднее отказаться от своих обещаний.

При последующих просмотрах (если дело близится к сделке и вы ведете торги) напомните, покажете записи, проверите работоспособность оставленной техники, сделаете опись.

Оценивайте реальную стоимость обстановки в реальных, а не виртуальных деньгах. Если речь не о дизайнерском, а о простом ремонте, а «наценка» за мебель и технику заметно превышает стоимость аналогов в той же кондиции в комиссионной продаже, это повод для торгов и переговоров.

Нужно ли делать подробную опись оставляемого имущества? Если цена «бонуса» несильно повышает стоимость квартиры – не мелочитесь. Отметьте основное в протоколе. Если квартира с хорошим ремонтом, укомплектована дорогой мебелью ценовой категории «выше среднего» и новой бытовой техникой, то имеет смысл составить опись в виде приложения к договору. Не забудьте потребовать гарантийные талоны.

УМЕСТЕН ЛИ ТОРГ?
Да, уместен, но обоснованный. Ни в коем случае не начинайте делить имущество при первом просмотре. Будьте вежливы и доброжелательны – и контрагенты ответят вам тем же.